Immatriculée le 13 décembre 2018 et gérée par Altixia REIM, Altixia Cadence XII est une SCPI diversifiée à capital variable, de taille encore modeste à l’échelle du marché. Au 31 décembre 2025, sa capitalisation atteint 189,4 millions d’euros, détenus par 2 457 associés, pour un patrimoine de 32 actifs livrés et en exploitation, loués à 95 locataires sur 111 238 m². La SCPI relève de l’article 6 du règlement SFDR et ne revendique pas de label ISR. Elle figure parmi les fonds que nous suivons dans notre liste des SCPI de rendement.

Un patrimoine de taille intermédiaire, ancré en régions

La stratégie d’Altixia Cadence XII tient en une idée : acheter des immeubles professionnels de taille moyenne, plutôt récents, à rendement immédiat. La valeur moyenne d’un actif ressort à 5,5 millions d’euros, au cœur du segment de 2 à 10 millions d’euros que la société de gestion décrit comme le plus dynamique du marché, porté par les investisseurs privés. Autrement dit, la SCPI se positionne là où les acheteurs restent présents.

En valeur vénale au 31 décembre 2025, les commerces représentent 37 % du patrimoine, les locaux d’activités 30 %, les bureaux 29 % et la logistique 4 %. Cette répartition équilibrée limite la dépendance à un seul marché locatif, mais expose la SCPI à trois classes d’actifs aux trajectoires très différentes : l’activité profite de la réindustrialisation, le commerce reste hétérogène selon les emplacements, et le bureau continue de s’ajuster aux nouveaux usages.

Géographiquement, la France pèse environ 81 % de la valeur du patrimoine, avec une nette dominante régionale (56 %), complétée par l’Île-de-France (22 %) et Paris (3 %). L’Europe représente désormais 19 % des actifs, répartis entre l’Espagne (13 %) et l’Irlande (6 %). Les cinq premiers locataires pèsent chacun entre 3,8 % et 4,7 % des loyers annuels, de First Ireland (Parkgate) à Media Market (Alcalá de Henares), en passant par Siemens (Toulouse), Trophy (Croissy-Beaubourg) et Sartorius (Aubagne). Concrètement, aucun locataire ne détient à lui seul la clé des revenus.

Les chiffres clés de l’exercice 2025

La distribution brute de l’exercice s’élève à 10,29 euros par part en pleine jouissance, soit un taux de distribution de 5,15 % sur un prix de 200 euros, identique à celui de 2021 et en retrait par rapport aux 5,73 % de 2024. Ce montant intègre 0,40 euro d’impôt étranger payé pour le compte des associés et une distribution de plus-value issue de la cession d’un actif. Net de la fiscalité étrangère, le dividende ressort à 9,89 euros, soit 4,95 %. Le résultat atteint 10,14 euros par part en jouissance, légèrement en dessous de la distribution totale, l’écart étant couvert par la plus-value distribuée.

Le report à nouveau s’établit à 0,48 euro par part après affectation, contre 0,26 euro un an plus tôt. Autrement dit, la réserve représente environ dix-sept jours de distribution : elle progresse, mais reste mince pour amortir un trou d’air locatif. Les charges ont d’ailleurs pesé davantage en 2025, l’entretien du patrimoine et les charges immobilières non récupérées passant de 0,65 à 1,86 euro par part.

Le prix de souscription est resté fixé à 200 euros depuis l’origine, avec une valeur de retrait de 182 euros. La valeur de reconstitution s’établit à 199,40 euros par part au 31 décembre 2025, quasiment alignée sur le prix, et la valeur de réalisation à 163,80 euros, en recul de 1,2 % sur un an. La performance globale annuelle se confond donc avec le taux de distribution, à 5,15 %. Le taux de rendement interne sur cinq ans ressort à 3,75 % ; la SCPI n’a pas encore l’ancienneté nécessaire pour publier un TRI sur dix ans.

C’est du côté locatif que l’exercice se tend. Le taux d’occupation financier passe de 95,0 % au premier trimestre à 92,6 % aux troisième et quatrième trimestres, contre 96,9 % fin 2024. La vacance se concentre sur quelques actifs, Boigny-sur-Bionne en tête, puis Saint-Priest et Nice Horizon. La durée moyenne ferme des baux restant à courir n’est que de 2,61 ans, ce qui rend la relocation un exercice permanent. L’endettement reste en revanche mesuré, à 11,08 % de la valeur des actifs, pour un plafond statutaire de 40 %.

Faits marquants et perspectives 2026

En 2025, la SCPI a acquis le 1er juillet un immeuble de bureaux réhabilité et certifié BREEAM à Pozuelo de Alarcón, à l’ouest de Madrid, pour 7,5 millions d’euros acte en mains et un rendement potentiel de 8,09 %, loué à quatre locataires. Elle a parallèlement cédé son tout premier actif, un commerce de Rueil-Malmaison détenu via une SCI, pour 775 000 euros, la plus-value ayant été distribuée aux associés. Sur l’année, 65 692 parts nouvelles ont été souscrites, pour une collecte brute de 13,1 millions d’euros, mais 52 411 parts ont été retirées : la collecte nette tombe à 3,6 millions d’euros, contre 21,5 millions en 2024. Aucune part n’était en attente de retrait au 31 décembre.

Les bulletins de 2026, tels que résumés par SCPI-Lab, confirment cette double tendance. Au premier trimestre, le taux d’occupation financier se maintient à 92,50 % et l’acompte atteint 2,50 euros par part, la société de gestion confirmant un objectif de distribution compris entre 5,00 % et 5,20 % pour l’année. Au deuxième trimestre, le taux d’occupation recule à 92,40 %, l’acompte progresse à 2,52 euros, mais les souscriptions sont intégralement absorbées par les retraits et 4 505 parts se retrouvent en attente de cession, soit environ 0,47 % du capital selon SCPI-Lab.

Notre lecture

Altixia Cadence XII coche plusieurs cases rassurantes : un prix de part jamais modifié et adossé à une valeur de reconstitution quasi identique, un endettement faible, une distribution régulière autour de 5 % et un patrimoine fragmenté en actifs de taille intermédiaire, plus faciles à vendre que les grands immeubles. La mutualisation entre commerces, activités et bureaux, renforcée par une ouverture progressive à l’Espagne et à l’Irlande, va dans le bon sens.

Les points de vigilance sont pourtant réels. La baisse du taux d’occupation, la brièveté des engagements fermes des baux et un report à nouveau limité laissent peu de marge si la vacance s’installait. Surtout, le ralentissement de la collecte et l’apparition de parts en attente au deuxième trimestre 2026 rappellent qu’une SCPI de cette taille dépend directement de l’équilibre entre entrées et sorties. Concrètement, la liquidité reste correcte à ce stade, mais elle n’est plus aussi fluide qu’en 2023 ou 2024.

Pour un épargnant qui cherche un revenu régulier sur un horizon d’au moins neuf ans, durée de placement recommandée par la société de gestion, et qui accepte une SCPI de taille modeste, ce fonds peut trouver sa place au sein d’une allocation diversifiée. La décision mérite toutefois d’être confrontée aux prochains bulletins trimestriels, en particulier sur l’occupation et le volume de parts en attente. Un conseiller Weelim peut vous aider à vérifier sa place dans votre patrimoine.

Une part stable ne vaut que par la fluidité de ceux qui l’échangent.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.