Créée le 15 octobre 2018 et gérée par Urban Premium, Urban Cœur Commerce est une SCPI à capital variable consacrée aux commerces de centre-ville, dans les métropoles régionales, les villes moyennes de province et, plus marginalement, en Île-de-France. Au 31 décembre 2025, sa capitalisation atteint 89,3 millions d’euros pour 297 807 parts et 2 000 associés. Son patrimoine réunit 126 locaux commerciaux répartis dans 49 villes françaises, pour une surface d’environ 32 000 m². La SCPI détient le label ISR Immobilier depuis août 2023 et relève de l’article 8 du règlement SFDR. Elle figure parmi les fonds que nous suivons dans notre liste des SCPI de rendement.

Une stratégie de pieds d’immeubles en province

La thèse est assumée : participer à la reconquête des centres-villes en achetant des boutiques de proximité, souvent de petite taille, louées à des commerçants indépendants comme à des enseignes nationales. En valeur vénale, le patrimoine est investi à 100 % en commerce. Les régions concentrent 83,56 % des actifs, l’Île-de-France 11,78 % et Paris 4,66 %. Autrement dit, Urban Cœur Commerce se tient à l’écart des grandes artères parisiennes et des retail parks pour miser sur le tissu commerçant des villes moyennes.

L’état locatif illustre cette granularité. On y croise Basic Fit à Perpignan, Nancy et Boulogne-sur-Mer, La Poste à Agen, un acteur mutualiste de la santé sur plus de 1 500 m² à Tours, un supermarché alimentaire à Perpignan, Franprix à Dijon et Bailly-Romainvilliers, mais aussi Rituals à Belfort et une multitude d’opticiens, de restaurants et de commerces de bouche. Cette dispersion limite la dépendance à un locataire unique. Elle a pour contrepartie une gestion plus lourde, avec beaucoup de petits baux à suivre, à renouveler et parfois à relouer.

En 2025, la SCPI a acquis 14 nouveaux locaux pour 14,2 millions d’euros hors droits, avec un rendement brut annuel moyen annoncé de 7,77 %. Parmi eux figurent une salle de sport de près de 2 800 m² à Valenciennes et un supermarché Supeco à Gardanne. Aucun actif n’a été cédé sur l’exercice. Concrètement, la collecte a été investie à un rendement brut annoncé nettement supérieur au taux de distribution servi.

Les chiffres clés de l’exercice 2025

Le dividende brut versé au titre de 2025 s’élève à 15,90 euros par part en pleine jouissance, en quatre acomptes de 3,90 puis 4,05 euros. Rapporté au prix de souscription de 300 euros, il donne un taux de distribution de 5,30 %, contre 4,10 % en 2024 et 3,83 % en 2023. La progression doit être lue avec précaution : à partir de 2025, la société de gestion calcule ce ratio sur les parts en jouissance sur l’année et non plus sur l’ensemble des parts souscrites au 31 décembre. Selon l’ancienne méthode, le dividende ressortirait à 13,45 euros et le taux à 4,48 %. Autrement dit, une partie de la hausse tient au changement de mode de calcul, l’autre à l’amélioration effective des revenus.

Le résultat de l’exercice atteint 13,05 euros par part en circulation, contre 12,35 euros en 2024, porté par des loyers en hausse de plus d’un tiers avec l’élargissement du patrimoine. Le report à nouveau après affectation s’établit à 1,60 euro par part, contre 1,93 euro un an plus tôt, soit environ 37 jours de distribution. La réserve s’est donc légèrement entamée, et elle est en partie alimentée par des prélèvements sur la prime d’émission destinés à maintenir le report à nouveau des parts nouvelles, un mécanisme qui mérite d’être connu.

Le prix de souscription, resté à 300 euros depuis l’origine, a été revalorisé de 1 % à 303 euros le 30 décembre 2025, avec une valeur de retrait de 267,15 euros. La valeur de reconstitution s’établit à 322,86 euros par part au 31 décembre 2025, en hausse de 1,99 % sur un an, et la valeur de réalisation à 264,31 euros. Le prix de part reste ainsi environ 6 % sous la valeur de reconstitution. La performance globale annuelle, qui additionne taux de distribution et variation du prix, ressort à 6,30 % pour 2025.

Côté gestion locative, le taux d’occupation financier moyen atteint 92,61 % sur l’année, contre 92,30 % en 2024, et le taux d’occupation physique 90,78 % au 31 décembre. Vingt-deux locaux étaient vacants à cette date, pour environ 2 700 m². L’année a compté cinq départs, dont trois liquidations judiciaires, pour six nouvelles prises à bail. La durée moyenne restant à courir des baux est de 4,61 ans. L’endettement reste modeste : le ratio dettes et autres engagements s’établit à 6,74 %, pour trois prêts hypothécaires contractés auprès de La Palatine.

Faits marquants et perspectives 2026

La collecte brute 2025 atteint 20,1 millions d’euros, un chiffre que confirme SCPI-Lab, pour une collecte nette de 17,3 millions d’euros. Les demandes de retrait, soit 10 631 parts, ont toutes été honorées dans l’année, et aucune part n’était en attente au 31 décembre 2025. Ce point mérite d’être souligné, même s’il dépend du maintien d’une collecte suffisante pour servir de contrepartie.

Selon SCPI-Lab, la revalorisation du 30 décembre 2025 constitue le dernier événement de prix recensé pour la SCPI. Pour l’assemblée générale qui statue sur les comptes 2025, la société de gestion soumet par ailleurs aux associés une modification de la politique d’investissement qui permettrait d’investir en France ou dans d’autres États membres de l’Union européenne, alors que la rédaction actuelle limite les acquisitions au territoire français. Le rapport annuel signale enfin que des acquisitions de 2024 ont été conclues auprès d’une société du même groupe que la société de gestion, un point à suivre en matière de conflits d’intérêts.

Notre lecture

Urban Cœur Commerce offre une exposition peu répandue : le commerce de proximité de province, acheté par petites unités, à des taux de rendement élevés. Sa liquidité a tenu en 2025 et son endettement est faible. Le prix de part, désormais revalorisé, reste inférieur à la valeur de reconstitution.

Les points de vigilance sont réels. Le taux d’occupation financier, autour de 92 %, laisse une vacance sensible, et la défaillance de petits exploitants peut rapidement peser sur les loyers. Le saut du taux de distribution en 2025 s’explique en partie par un changement de méthode, qu’il faut neutraliser pour comparer les exercices. Les frais d’entrée de 11,833 % TTI imposent un horizon long, et le document d’informations clés mentionne une rémunération de surperformance de 25 % des distributions au-delà d’un TRI de 6 %. Cette SCPI s’adresse donc à un investisseur patient, prêt à conserver ses parts au moins dix ans au sein d’une allocation diversifiée. Un conseiller Weelim peut vous aider à mesurer sa place dans votre patrimoine.

En commerce de centre-ville, la valeur d’un patrimoine se mesure moins à ses adresses qu’à la vitalité de ses locataires.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.