Immobilier : ces 5 chiffres à connaître en 2025 avant d’investir

Dans un contexte de crise du logement, investir dans l’immobilier locatif en 2025 peut paraître complexe. Entre recul de l’immobilier neuf, pression réglementaire, vieillissement des bailleurs et augmentation des impayés, le secteur est confronté à des vents contraires. Pourtant, le parc locatif privé reste essentiel pour loger une majorité des Français. Avant de se lancer ou de renforcer son patrimoine, mieux vaut s’appuyer sur les bons indicateurs. Voici cinq chiffres clés qui dessinent les contours du marché immobilier actuel, à connaître absolument.

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le locatif privé héberge environ 25 % des ménages français

Le parc locatif privé joue toujours un rôle important dans l’écosystème du logement en France. Sur les quelque 38 millions de logements existants, 30 millions sont considérés comme des résidences principales. Parmi ces dernières, 17,8 millions sont occupées par leurs propriétaires, tandis que 7,8 millions relèvent du parc locatif privé, et 5,6 millions appartiennent au logement social. Autrement dit, le locatif privé héberge environ 25 % des ménages français et pas moins de 58 % de l’ensemble des locataires. Ce poids considérable montre à quel point les investisseurs privés – souvent modestes – sont indispensables à l’équilibre du marché locatif. On estime à environ 5,9 millions le nombre de foyers fiscaux qui possèdent au moins un bien mis en location, représentant une population de près de 10 millions de propriétaires bailleurs. Dans un contexte de crise du logement aggravée par la baisse des constructions neuves et la pression sur les loyers, la contribution de ces acteurs est devenue plus importante que jamais. Si le débat public se concentre souvent sur les grandes foncières ou les investisseurs institutionnels, la réalité du terrain démontre que ce sont bien ces particuliers – familles, retraités, primo-investisseurs – qui assurent la majorité de l’offre locative du pays.

30 % des bailleurs ont plus de 65 ans.

Le visage du bailleur privé en France est bien loin de l’image d’un investisseur institutionnel ou d’un multipropriétaire fortuné. Mais c’est aussi un particulier et bien souvent celui d’un particulier. Et à ce titre, il faut savoir que 70 % des bailleurs privés n’ont qu’un seul logement à louer. Ce chiffre témoigne d’un marché largement dominé par des investisseurs modestes, souvent engagés dans une stratégie patrimoniale prudente et de long terme. Loin de spéculer, ces propriétaires voient généralement la location comme une solution d’épargne, un complément de revenu ou un outil de préparation à la retraite. D’ailleurs, la durée moyenne de détention d’un bien locatif est de 14 ans, une stabilité remarquable qui ne s’est quasiment pas modifiée depuis deux décennies. Cette fidélité à l’investissement locatif s’explique en grande partie par le profil démographique des bailleurs. Près de 30 % d’entre eux ont plus de 65 ans, ce qui en fait une population majoritairement senior. Pour ces ménages, les revenus locatifs sont le plus souvent utilisés pour compléter une pension de retraite ou aider un enfant à se loger pendant ses études. Ce lien entre investissement immobilier et transmission familiale renforce le caractère prudent, parfois affectif, de leurs décisions d’achat. Ce sont donc des acteurs enracinés, rarement enclins à prendre des risques, qui s’appuient sur une vision à long terme et une approche patrimoniale très éloignée des logiques spéculatives. Dans ce contexte, l’augmentation de la pression fiscale, l’évolution des normes énergétiques ou la baisse de rentabilité peuvent avoir un effet dissuasif fort, en particulier pour une population âgée souvent moins réactive aux réformes successives et plus attachée à la stabilité.

Le taux d’imposition moyen de ces investisseurs s’établit autour de 20 %

Contrairement aux idées reçues qui associent fréquemment le statut de propriétaire bailleur à une certaine aisance financière, les données récentes dressent un portrait bien plus nuancé. La majorité des bailleurs privés en France sont des ménages issu de la classe moyenne, dont les revenus fonciers ne représentent qu’un complément de revenu, souvent destiné à renforcer une pension de retraite. L’analyse du taux d’imposition moyen de ces investisseurs illustre cette réalité : il s’établit autour de 20 %. Ce chiffre indique que les investisseurs ne sont pas exclusivement issus des couches supérieures, mais plutôt représentatifs d’une diversité de profils fiscaux, pour qui l’immobilier locatif reste une forme d’épargne accessible.

Loin d’être des spéculateurs, ces bailleurs utilisent souvent l’effet de levier du crédit pour financer leur acquisition, en misant sur une valorisation progressive de leur bien ou de leurs parts de SCPI et sur la constitution d’un patrimoine transmissible à leurs enfants. Mais, ces ménages doivent faire face à une pression fiscale croissante et à des contraintes réglementaires de plus en plus strictes. La fiscalité des revenus locatifs, couplée à des charges croissantes (taxes, travaux, normes énergétiques), pèse lourdement sur des rendements déjà érodés par l’inflation et la montée des impayés. Ce déséquilibre progressif entre effort et rentabilité réelle risque, à terme, de décourager ces petits bailleurs, pourtant essentiels à l’équilibre du marché locatif privé.

Baisse de 41% des réservations dans le neuf

L’année 2025 confirme la poursuite de la chute des réservations dans le neuf, symptôme alarmant d’un marché immobilier privé en grande difficulté. Les investisseurs particuliers, historiquement moteurs du secteur, se retirent massivement, en raison d’un contexte économique défavorable, d’un durcissement de l’accès au crédit et d’une rentabilité locative jugée insuffisante. Les chiffres du premier trimestre sont sans appel : seuls 2.448 logements ont été réservés par des investisseurs privés, selon les données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), soit une chute de 41 % par rapport à la même période de 2024. Cette dynamique annonce une perspective catastrophique de moins de 10.000 réservations sur l’année, un seuil historiquement bas. Or, le rôle des investisseurs privés est fondamental dans la chaîne de production du logement neuf : ce sont eux qui permettent de lancer les programmes en atteignant rapidement les seuils de pré-commercialisation requis. Leur désengagement provoque un effet domino : près de 30 % des projets immobiliers sont aujourd’hui abandonnés faute de réservations suffisantes. Cette situation impacte l’ensemble du tissu résidentiel, y compris les logements sociaux ou les programmes d’accession à la propriété, généralement intégrés dans ces opérations. L’absence des investisseurs freine donc non seulement l’offre locative, mais aussi les ambitions publiques en matière de mixité sociale et de régénération urbaine. Face à cette spirale négative, la question d’un soutien renforcé à l’investissement locatif privé se pose avec une acuité croissante, tant ses effets dépassent la seule sphère patrimoniale pour toucher à l’équilibre global du logement en France.

les impayés concernent 4% des locataires en 2025

En 2025, les impayés de loyers poursuivent leur progression, illustrant un autre symptôme préoccupant de la fragilisation du marché locatif privé. Selon les données de la Compagnie européenne de garantie et de caution (CEGC), le taux d’impayés s’élève désormais à 4 % des locataires, contre 2,5 % en 2022 et seulement 1,25 % en 2019.

Cette multiplication par plus de trois en l’espace de six ans traduit une dégradation de la solvabilité des ménages locataires, dans un contexte de tensions inflationnistes persistantes et de baisse du pouvoir d’achat. Pour les bailleurs, cette évolution représente un risque, pesant sur la rentabilité de leurs investissements. Dans un environnement déjà contraint par la fiscalité, les normes énergétiques et l’encadrement des loyers dans plusieurs métropoles, cette instabilité locative s’ajoute à une série d’inquiétudes qui freinent leurs intentions d’investissement. Si certains dispositifs de garantie ou d’assurance existent pour limiter ces impayés, ils ne compensent ni le stress administratif, ni les procédures longues et complexes en cas de litige.

Avec l’encadrement des loyers,  l’obsolescence des logements et à la hausse des charges, le risque locatif devient un poste budgétaireà part entière à anticiper lors d’un investissement.

Le rôle déterminant des pouvoirs publics

Dans ce paysage, l’autorité publique a un rôle central : repenser la fiscalité du bailleur privé, favoriser le renouvellement du parc neuf, renforcer la prévention des impayés et restaurer la confiance des ménages-investisseurs.

Le rapport Daubresse-Cosson, présenté le 30 juin 2025, propose un abattement sur amortissement pour alléger la pression fiscale (type LMNP), mais l’application concrète reste incertaine. Faute d’actes concrets, le risque est un effet boule de neige sur l’investissement locatif, qui contribue pourtant fortement au logement en France.

Nous attendons avec impatience des mesures pour relancer la dymanique, faute de quoi la situation du logement en france ne pourra s’améliorer, et à plus grande échelle le marché immobilier français en général.