Pendant plus d’une décennie, l’immobilier a bénéficié d’un environnement exceptionnel. Des taux d’intérêt historiquement bas, une abondance de liquidités et une compression continue des rendements ont porté la valorisation des actifs, parfois davantage que leur capacité intrinsèque à générer de la valeur. Ce cycle s’est brutalement interrompu à partir de 2022.
La remontée des taux a rebattu les cartes. Les transactions se sont raréfiées, les valorisations ont été réajustées et une partie des investisseurs s’est retrouvée confrontée à un marché devenu beaucoup plus sélectif. Dans ce contexte, la performance ne peut plus reposer uniquement sur l’évolution mécanique des prix. Elle doit être créée. C’est précisément sur cette conviction que repose la stratégie value-add développée par de nombreux acteurs comme Wenova Asset Management, June Reim, Axipit REP Etc…
Cette approche s’inscrit dans une logique proche de celle que l’on retrouve dans le private equity : identifier des actifs présentant un potentiel de transformation, mettre en œuvre un plan de création de valeur et rechercher une performance décorrélée des seuls mouvements de marché. Une philosophie qui apparaît particulièrement adaptée à la nouvelle phase du cycle immobilier.
La baisse des volumes de transactions observée depuis 2022 a souvent été interprétée comme le symptôme d’un marché en crise. La réalité est plus nuancée. Ce ralentissement traduit avant tout un changement de régime.
Pendant de nombreuses années, l’effet taux a largement soutenu les valorisations. Lorsque le coût du financement diminuait, les investisseurs acceptaient des rendements de plus en plus faibles, ce qui faisait mécaniquement monter les prix des actifs. Cette dynamique a bénéficié à l’ensemble du marché, indépendamment de la qualité intrinsèque des immeubles.
Le retournement monétaire a mis fin à cette logique. Les investisseurs ne peuvent plus compter sur une simple compression des taux de rendement pour générer de la performance. Ils doivent désormais identifier des sources de création de valeur plus tangibles.
C’est précisément dans ce type d’environnement que les stratégies value-add retrouvent leur pertinence. Leur objectif n’est pas d’acheter un actif en espérant une appréciation naturelle du marché. Il s’agit d’acquérir un bien dont la valeur peut être significativement améliorée grâce à un travail de transformation. C’est une stratégie totalement complémentaire à celle qui consiste à acheter un bien immobilier pour le louer par exemple, comme le fonds les SCPI de rendement.
Autrement dit, la performance dépend davantage de l’exécution que du contexte macroéconomique.
Cette distinction est fondamentale. Dans un cycle haussier, de nombreux investisseurs peuvent afficher de bons résultats simplement parce que le marché progresse. Dans un marché plus exigeant, seuls les projets capables de générer une création de valeur réelle conservent leur attractivité.
Le résidentiel constitue aujourd’hui un terrain particulièrement favorable à cette approche. La pénurie structurelle de logements demeure importante dans de nombreuses métropoles françaises. Dans le même temps, une partie du parc existant nécessite d’importants travaux de rénovation ou de requalification.
Le marché se retrouve ainsi confronté à un paradoxe. Les besoins restent massifs alors que certains actifs souffrent d’une décote significative liée à leur état, à leur performance énergétique ou à leur inadéquation avec les attentes des occupants. C’est précisément dans cet écart que les stratégies value-add cherchent à intervenir.
Le prix n’est alors plus uniquement un indicateur de risque. Il devient un levier de création de valeur.
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La transition énergétique est souvent abordée sous l’angle réglementaire. Les nouvelles obligations liées à la performance énergétique des logements ont effectivement modifié les règles du jeu pour les propriétaires et les investisseurs.
Mais limiter la rénovation à une simple contrainte serait réducteur.
Pour comprendre ce qui s’est réellement passé, il faut observer l’évolution du marché résidentiel depuis plusieurs années. Les logements les moins performants énergétiquement subissent progressivement une décote à l’acquisition. Les acquéreurs anticipent le coût futur des travaux et ajustent leurs offres en conséquence.
Cette situation crée une opportunité particulière pour les opérateurs capables d’intervenir rapidement sur les actifs concernés.
La logique économique est relativement simple. Un immeuble énergivore peut être acquis avec une décote significative, à condition d’être en mesure de bien acheter et de bien négocier le prix. Une fois les travaux réalisés, plusieurs leviers de valorisation entrent en jeu simultanément : amélioration de l’attractivité locative, réduction des charges pour les occupants, conformité réglementaire renforcée et hausse potentielle de la valeur de marché.
L’idée centrale est la suivante : la rénovation énergétique peut clairment être est un outil de création de valeur.
Cette évolution transforme profondément la manière dont certains investisseurs abordent le résidentiel. Là où d’autres voient une contrainte supplémentaire, les spécialistes du value-add identifient un potentiel d’arbitrage.
Cette logique suppose toutefois une capacité d’exécution importante. Identifier un actif décoté n’est qu’une première étape. Encore faut-il être capable de piloter les travaux, de maîtriser les coûts, de respecter les délais et d’anticiper les évolutions réglementaires.
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Le parallèle avec le private equity apparaît particulièrement pertinent pour comprendre la philosophie développée par Wenova AM. Dans le capital-investissement, la performance ne provient généralement pas d’une simple exposition à un marché. Elle résulte d’un travail actif sur les entreprises financées. Les équipes de gestion cherchent à améliorer les opérations, renforcer la gouvernance, optimiser la structure financière ou accélérer le développement commercial.
La logique value-add repose sur un mécanisme comparable.
L’investisseur ne se contente pas de détenir un actif immobilier. Il intervient directement sur ses caractéristiques afin d’en accroître la valeur économique. Cette démarche suppose une implication opérationnelle beaucoup plus importante que dans les stratégies dites core, qui privilégient les actifs déjà stabilisés. Cette proximité explique pourquoi certains observateurs considèrent aujourd’hui le value-add immobilier comme une forme de private equity appliqué à la pierre.
Dans les deux cas, la création de valeur repose sur une expertise spécifique et sur la capacité à exécuter un plan de transformation défini en amont. Dans les deux cas également, l’horizon d’investissement est généralement plus long et la liquidité plus limitée.
Mais il serait trompeur de conclure que ces stratégies offrent une performance garantie.
La promesse d’un rendement supérieur s’accompagne mécaniquement d’un niveau de risque plus élevé. Les hypothèses de travaux peuvent évoluer. Les délais peuvent être prolongés. Les coûts de rénovation peuvent augmenter. Les conditions de marché au moment de la revente peuvent également différer des anticipations initiales.
Autrement dit, le potentiel de création de valeur existe précisément parce qu’il n’est pas certain.
Cette réalité constitue d’ailleurs l’un des fondements de la prime de risque recherchée par les investisseurs. Si le résultat était totalement prévisible, l’opportunité aurait probablement déjà disparu.
Dans un marché redevenu plus sélectif, la capacité à gérer ces risques devient un élément central de la performance.
L’un des changements majeurs observés ces dernières années concerne l’ouverture progressive des marchés privés à un public plus large. Longtemps réservés aux investisseurs institutionnels ou aux grandes fortunes, de nombreux véhicules d’investissement non cotés deviennent progressivement accessibles aux épargnants patrimoniaux.
Cette évolution s’inscrit dans un mouvement de fond observé à l’échelle européenne. Les régulateurs cherchent à orienter davantage d’épargne vers l’économie réelle et vers des projets de long terme. Les nouvelles structures d’investissement répondent à cet objectif. Pour les investisseurs particuliers, cette démocratisation modifie considérablement le champ des possibilités. L’exposition à des stratégies de création de valeur immobilière n’est plus nécessairement réservée aux acteurs professionnels.
Pourquoi cet intérêt croissant pour les marchés privés ?
La réponse tient en partie à l’évolution des marchés traditionnels. Les performances exceptionnelles enregistrées par certaines classes d’actifs au cours des années 2010 apparaissent plus difficiles à reproduire dans le contexte actuel. Les investisseurs cherchent donc des moteurs de rendement complémentaires.
Les actifs non cotés répondent à cette recherche de diversification. Leur comportement dépend davantage de facteurs opérationnels spécifiques que des fluctuations quotidiennes des marchés financiers. Cela ne signifie pas qu’ils sont moins risqués. Cela signifie que les sources de risque sont différentes.
Cette nuance est essentielle. Les marchés privés offrent potentiellement une meilleure diversification, mais ils impliquent également une liquidité plus faible et des horizons d’investissement plus longs.
L’investisseur échange ainsi une partie de sa flexibilité contre une exposition à des stratégies de création de valeur souvent moins accessibles sur les marchés cotés.
Le mouvement semble durable. Les besoins de financement liés à la transition énergétique, au logement ou aux infrastructures devraient continuer à alimenter cette tendance au cours des prochaines années.
La période actuelle marque probablement la fin d’une illusion entretenue pendant plusieurs années : celle selon laquelle la hausse des marchés pouvait suffire à masquer les différences de qualité entre les stratégies d’investissement.
Le nouveau cycle immobilier impose un retour aux fondamentaux.
Les investisseurs doivent désormais s’interroger davantage sur les mécanismes réels de création de valeur que sur la seule évolution des prix. Cette transformation favorise naturellement les approches capables d’agir directement sur les actifs sous-jacents.
La stratégie développée par Wenova AM s’inscrit dans cette logique. Son intérêt ne réside pas uniquement dans le positionnement résidentiel ou dans la thématique de la rénovation énergétique. Il réside surtout dans une conviction plus profonde : la performance future dépendra davantage de la capacité à transformer les actifs que de l’évolution générale du marché.
Cette lecture apparaît cohérente avec les mutations actuellement à l’œuvre. Les exigences environnementales se renforcent. Les besoins en logements demeurent importants. Les décotes créées par la correction du marché ouvrent de nouvelles opportunités d’acquisition.
Rien ne garantit que toutes les opérations généreront la valeur attendue. Aucun modèle d’investissement ne peut s’affranchir totalement du risque. Mais une chose semble acquise : dans un environnement où la croissance des valorisations n’est plus automatique, la compétence opérationnelle retrouve une place centrale.
À propos de Weelim & Heilys Gestion Privée
Depuis 2019, nous accompagnons des investisseurs particuliers et professionnels dans la construction et la valorisation de leur patrimoine. Notre mission est simple : vous aider à investir sereinement, avec des conseils objectifs, transparents et alignés avec vos intérêts.
Pour cela, nous n’avons de cesse d’analyser et de nous adapter aux évolutions (économiques, règlementaires et fiscales) et aux tendances de fonds. Nous rencontrons régulièrement les sociétés de gestion et les acteurs de la finance et de l’immobilier pour vous sélectionner les meilleures opportunités d’investissement.
Notre ambition : vous permettre de faire les bons choix au bon moment. Notre approche humaine et pédagogique vise à vous rendre acteur de vos décisions, dans un climat de confiance et de proximité.
Jérémy Orféo CEO et fondateur
Mintsa Petit-Lambert, Directeur relations investisseurs
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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CPI 3301 2019 000 041 117
N° 19004224
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