Le dispositif Denormandie est prolongé jusqu’en 2027 – Faut-il en profiter ?

Le dispositif Denormandie, mis en place en 2019, a pour objectif d’encourager les particuliers à investir dans des logements anciens nécessitant des travaux d’amélioration ou de rénovation. Ce dispositif, qui offre des avantages fiscaux attractifs, a été prolongé et étendu grâce à la loi du 9 avril 2024 relative à la rénovation de l’habitat dégradé. Désormais, il inclut également les investissements dans certaines copropriétés en difficulté, offrant ainsi de nouvelles opportunités aux investisseurs.

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Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Le Denormandie est un dispositif fiscal destiné à encourager la rénovation de logements anciens en mauvais état. Il fonctionne comme une extension du dispositif Pinel, avec des caractéristiques similaires, notamment une réduction d’impôt calculée sur le prix de l’investissement, travaux inclus, plafonné à 300 000 €. Pour bénéficier de cet avantage, l’investisseur doit s’engager à louer le bien nu à usage de résidence principale pendant une durée définie, sous des conditions encadrées par la loi.

Prolongation jusqu’en 2027 et extension aux copropriétés en difficulté

Initialement prévu pour disparaître fin 2023, le dispositif Denormandie a été prolongé jusqu’à fin 2026 par la loi de finances pour 2024, puis prolongé d’une année supplémentaire jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi pour la rénovation de l’habitat dégradé. Cette prolongation s’accompagne d’une extension significative : le dispositif inclut désormais les investissements réalisés dans les copropriétés en grande difficulté, même en dehors des zones initialement éligibles.

Cette extension vise spécifiquement les copropriétés en grave difficulté financière sous administration judiciaire provisoire, ainsi que celles incluses dans des opérations de requalification de copropriétés dégradées. Elle s’applique à tous les immeubles collectifs d’habitation dans cette situation, qu’ils soient situés en métropole ou en outre-mer.

Opportunités et contraintes du Denormandie

Le dispositif Denormandie peut être une solution attractive pour les investisseurs qui cherchent à maximiser leur réduction d’impôt tout en participant à la rénovation du parc immobilier ancien. Toutefois, certaines contraintes doivent être respectées :

• Montant des travaux : Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Par exemple, pour un achat de 120 000 €, les travaux doivent s’élever à un minimum de 40 000 €. Seuls les travaux visant la création de surfaces, la modernisation, l’aménagement, l’assainissement ou la réduction de la consommation d’énergie (en dessous de 331 kWh/m²/an en métropole) sont éligibles.
• Engagement locatif : Le bien doit être loué après travaux pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, à un locataire dont les ressources sont plafonnées et qui ne fait pas partie du foyer fiscal de l’investisseur. Les loyers sont également encadrés par la loi.

Avantages fiscaux

La réduction d’impôt offerte par le Denormandie varie en fonction de la durée de l’engagement locatif :

• 6 ans : Réduction de 12 % du prix de l’investissement, dans la double limite de 5 500 €/m² et 300 000 €.
• 9 ans : Réduction de 18 %.
• 12 ans : Réduction de 21 %.

Ces taux sont majorés respectivement à 23 %, 29 % et 32 % pour les investissements réalisés en outre-mer. La réduction s’impute par parts égales sur les impôts pendant toute la durée de l’engagement locatif. Cependant, attention à bien calibrer votre investissement en fonction de votre charge fiscale, car la réduction qui dépasse le montant de vos impôts annuels ne sera ni remboursée ni reportée sur les années suivantes.

À noter que cette réduction fait partie des avantages fiscaux soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer, en compétition avec d’autres dispositifs comme le crédit d’impôt pour emploi à domicile ou pour frais de garde d’enfant.

Pourquoi investir maintenant ?

Avec l’extension aux copropriétés en difficulté, le Denormandie ouvre la porte à un large éventail d’investissements potentiels. Plus de 110 000 copropriétés en France sont particulièrement fragiles, représentant plus de 1,5 million de logements, notamment en Île-de-France et en région Sud–Provence-Alpes-Côte d’Azur. Cette extension permet aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt substantielle tout en contribuant à la requalification de logements dégradés.

De plus, le dispositif Pinel, offrant une réduction d’impôt moins généreuse, disparaîtra définitivement le 31 décembre 2024. C’est donc le moment idéal pour envisager un investissement sous le dispositif Denormandie, bénéficiant d’une réduction d’impôt plus avantageuse pour les projets de rénovation.

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