SCI ViaGénérations : des perspectives 2023 toujours en phase avec ses objectifs

En 2022, la SCI Viagénérations a réalisé sa moins bonne performance depuis son lancement en 2017.  En effet, elle nous avait habitués à des performances supérieures à 5 % sur ces cinq dernières années. Mais, entre le 1er Janvier et le 31 Décembre 2022, la valeur liquidative de cette unité de compte éligible exclusivement en assurance-vie n’a progressé que de +3,12 % contre +5,79 % en 2021 et +6,81% en 2020. La raison principale, une inadéquation temporaire entre le niveau de collecte réalisé et le déploiement de cette collecte pour l’achat de nouveaux biens immobiliers. La situation est désormais stabilisée, 2023 devrait à nouveau être en phase avec les performances des années précédentes. Voici notre analyse de la situation au 31 Décembre 2022.

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Une stratégie d’investissement accès sur l’immobilier viager

Pour ceux qui découvriraient la SCI Viagénérations, rappelons ici que cette SCI investit principalement dans l’immobilier viager en bouquet sans rente, afin de s’affranchir de l’idée du pari sur la mort. Ainsi, elle a pour objet principal l’acquisition de la nue-propriété de logements avec un Droit d’Usage et d’Habitation ou un Usufruit Viager laissé au vendeur.

La SCI Viagénérations achète donc des maisons et des appartements avec une décote comprise entre – 35 % et – 60% à des seniors qui obtiennent ainsi la garantie de pouvoir rester chez eux à vie dans de meilleures conditions financières pour améliorer leur qualité de vie. Chaque année qui passe, les bénéficiaires de la SCI Viagénérations vieillissent et voient la valeur de leur usufruit diminuer. La valeur de la nue-propriété augmente donc régulièrement au bénéfice de la SCI en tant que nue-propriétaire. Il est difficile d’estimer la taille du marché immobilier viager en France aujourd’hui, c’est un marché immobilier pour lequel il n’y a pas de données officielles. Aucune étude sérieuse à grande échelle n’a jamais été réalisée sur ce marché. Mais, même si c’est un marché relativement confidentiel, nous avons tout de même des chiffres à disposition sur le patrimoine immobilier des séniors qui lui est estimé à environ 3600 Milliards d’euros. La SCI Viagénérations a donc un vrai boulevard devant elle.

L’encours de la SCI Viagénérations dépasse en fin d’année 2022 1,08 Milliards d’euros

La société de gestion Turgot AM le reconnaît dans son dernier rapport de gestion. La collecte importante de fin 2021 et début 2022 a créé un excès de liquidités dans la SCI, ce qui a eu un impact négatif sur les performances du fonds. Même si la performance 2022 reste très honorable (+3,12%) auquel il faut retrancher les frais de gestion du contrat d’assurance-vie dans lequel vous détenez cette unité de compte, c’est en deçà de ce qu’elle avait pour habitude de délivrer. Pour préserver l’intérêt des associés, la collecte a été interrompue au cours du premier semestre 2022 chez certains assureurs (notamment des gros collecteurs. La collecte est depuis mieux régulée, ce qui a permis de réaliser 78 acquisitions au dernier trimestre 2022 pour un total de 155 M€, soit plus de 1,2 acquisitions par jour. Le ratio d’investissement est revenu à environ 70% (il était tombé en dessous des 50% fin 2021). En 2023, la société de gestion souhaite capitaliser sur cette nouvelle organisation en accélérant son rythme d’investissement. Il est envisagé notamment de nouveaux leviers d’investissement tels que le démembrement à l’acte.

Sur 2022 en tout cas, les équipes dédiées aux investissements ont redoublé d’effort. Ce sont 178 biens immobiliers qui ont été acquis pour un montant total de 318 M€ permettant d’atteindre le ratio de 62% pour la poche immobilière (par rapport à l’encours sous gestion). Les actifs continuent d’être achetés avec une décote moyenne de 38% par rapport à la valeur en pleine propriété. La part des investissements en dehors des régions historiques IDF et PACA continue d’augmenter, et atteint 12%. La société de gestion Turgot AM affirme que l’objectif en 2023 sera de continuer le développement en régions afin d’assurer la diversité géographique du fonds.   

Ce retour à la normale se reflète d’ores et déjà dans la performance du 2ème semestre 2022. En effet, la performance réalisée sur les derniers trimestres 2022 est de +2,38% sur 6 mois glissants, dont +1,70 % sur le seul 4ème trimestre, ce qui est en ligne avec les objectifs de performance historique. 

La constitution du portefeuille au 31 décembre 2022

Depuis la création de la SCI Viagénérations, plus de 400 biens ont été acquis. A fin décembre 2022, ce sont 353 biens qui sont occupés, 15 biens immobiliers sont en cours de cession pour une enveloppe globale de 18 Millions d’euros. Afin de se prémunir de l’aléas travaux pour entretenir le parc immobilier, une provision pour travaux qui s’élève à date à près de 8,5 M€, est prévue (soit 1,29 % de la valeur vénale du parc immobilier). 

Les deux régions les plus représentées dans le patrimoine de la SCI Viagénérations sont l’Île-De-France (52,57 %) et la région PACA (34,69%). Le solde est éparpillé un peu partout en France. Aucun bien immobilier n’est détenu en dehors de l’hexagone. Par ailleurs, ce patrimoine est constitué à 66% d’appartement et 34 % de Maisons individuelles. L’âge moyen des occupants est de près de 80 ans (79 ans et 10 mois pour être précis) pour une espérance de vie théorique estimée à 14,59 ans selon la matrice retenue par la société de gestion.  

En ce qui concerne la poche de liquidité. La politique de gestion entre début 2022 et fin 2022 a aussi évolué. En effet, début 2022 cette poche représentait 54 % des encours de la SCI dont 29% était conservée en trésorerie non investie (cash), 7% étaient investis en fonds en euros, 14% en OPCVM obligataires flexibles et 6% sur des comptes à terme. A fin 2022, sur les 36 % de liquidités, la part non investie a été réduite à 5%, le solde était réparti entre les fonds euros (12 %), les OPCVM monétaires (9%), les OPCVM obligataires flexibles (4%) et les comptes à termes (6%). Au total, en 2022, la poche liquide a contribué de -0,42% à la performance du fonds.