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Crowdfunding Immobilier
Les performances du crowdfunding immobilier constituent l’un des principaux critères étudiés par les investisseurs avant une souscription. Rendement annuel, taux de défaut, retards de remboursement ou qualité des projets : plusieurs indicateurs permettent d’évaluer la performance réelle de cette classe d’actifs.
Depuis plusieurs années, le crowdfunding immobilier attire les épargnants à la recherche de diversification et d’exposition au marché immobilier sans acquisition directe de biens. Toutefois, la rentabilité d’une opération ne peut être analysée uniquement à travers le rendement affiché.
Avant d’investir en crowdfunding immobilier, il est indispensable de comprendre comment se mesurent les performances et quels facteurs peuvent les influencer.
La performance d’un investissement ne se résume pas uniquement au taux de rendement proposé.
Plusieurs indicateurs doivent être étudiés.
Le rendement annuel correspond aux intérêts versés aux investisseurs. Il s’exprime généralement en pourcentage. Les intérêts peuvent être versés In Fine (au termes de l’opération une fois que les fonds ont été remboursés) ou plus régulièrement en cours de vie de l’opération (mensuellement ou trimestriellement)
Il mesure la proportion des projets dont le remboursement intervient après l’échéance initiale.
Il correspond aux opérations qui ne remboursent pas totalement les investisseurs.
Il permet d’évaluer les montants récupérés après des difficultés.
L’analyse combinée de ces indicateurs offre une vision plus complète des performances.
Le crowdfunding immobilier a historiquement affiché des rendements supérieurs à de nombreux placements traditionnels. Les projets proposent généralement des objectifs de rendement annualisés. On parle de rendement compris entre 10 et 12% l’an.
Cependant, ces performances restent théoriques jusqu’au remboursement effectif.
Les rendements constatés peuvent varier selon :
Certaines opérations délivrent des performances supérieures aux objectifs initiaux tandis que d’autres connaissent des retards ou des difficultés.
Deux projets peuvent présenter des performances très différentes.
Les écarts s’expliquent notamment par :
Les performances dépendent de nombreux paramètres.
L’expérience du promoteur constitue un facteur majeur.
Un opérateur expérimenté peut mieux maîtriser :
L’évolution des prix immobiliers peut affecter la rentabilité d’une opération. Un marché dégradé peut ralentir les ventes ou diminuer les marges.
Des conditions de financement plus restrictives peuvent impacter le bilan financier de l’opération. Un projet qui traîne en longueur peu clairement mettre en difficulté la trésorerie d’un opérateur.
L’augmentation des coûts de construction peut réduire les bénéfices attendus.
Le délai réel de remboursement constitue un indicateur essentiel.
Un projet prévu sur 18 mois mais remboursé après 30 mois peut afficher une rentabilité annualisée inférieure aux prévisions. En effet, bien que les contrats obligaitaires prévoient généralement des pénalités de retard, celles-vi sont rarement appliquées pour permettre à l’opérateur de rembourser sa dette. Et bien souvent, afin de lui permettre le remboursement de sa dette, les intérêts peuvent être renégociés à la baisse en cours de route avec l’accord des investisseurs, qui, pour le bon déroulé de l’opération, n’ont pas d’autres choix que d’accepter.
Les retards peuvent provenir :
Les plateformes publient :
Ces indicateurs permettent d’effectuer un comparatif crowdfunding immobilier pertinent.
Plusieurs éléments méritent une attention particulière.
Le rendement constitue un premier indicateur.
Une durée plus longue peut accroître certains risques.
Une marge importante peut offrir une meilleure capacité d’absorption des imprévus.
Une structure financière équilibrée peut renforcer la solidité du projet.
Les sûretés peuvent améliorer les perspectives de recouvrement.
Les rendements proposés par les plateformes de crowdfunding immobilier sont élevés pour plusieurs raisons. La première, c’est que les opérateurs qui viennent chercher des financements sur ces plateformes, sont des opérateurs qui n’ont pas réussi « boucler » leur plan de financement avec les ressources financières « traditionnelles » que sont : leurs fonds propres, les appels de fonds (dans le cadre d’une VEFA par exemple le promoteur peut engager la commercialisation de son opération avant ou dès l’acquisition du terrain) et le crédit bancaire. D’autant que ces derniers, pour des question de gestion de leur politique risque, ont durci depuis plusieurs années les conditions d’accès au crédit, même pour les plus importants acteurs du marché de la promotion immobilière. De ce fait, les porteurs de projets sont prêt à accepter de rémunérer plus cher les crowdfunder qui leur donne la possibilité de concrétiser ces opérations. D’autant que ce n’est pas un investissement dénué de tout risque pour les souscripteurs. Il faut que le risque soit rémunéré pour que le placement soit attractif. La deuxième raison, c’est que les opérations de financement participatif immobilier n’ont pas vocation à financer la totalité de l’opération. Les obligations émises représente généralement autour de 10 % des fonds propres que l’opérateur lui même à apporté dans l’opération. En prenant l’exemple d’un projet type, dont le prix de vente serait de 5 M€ :
Pour ce projet, l’opérateur demande un financement à la plateforme de crowdfunding de 300.000 €. La plateforme propose à l’opérateur d’émettre des obligations sur 24 mois au taux annuel de 9%, en conservant la possibilité pour lui de rembourser par anticipation sans frais sa dette à tout moment. Soit un coût financier maximum de : 300.000 € x 9%) x 2 ans = 54 000€. Compte tenu de la marge de départ ( 500.000 €) sur l’opération, le coût d’un tel financement est largement absorbé. L’opérateur reste gagnant et peu mener à bien son projet. Les investisseurs doivent aussi surveiller le taux d’endettement global du porteur de projet, qui peut donner des indications précieuses sur sa capacité à mener l’opération à bien.
| Placement | Horizon | Revenus | Risque | Liquidité |
|---|---|---|---|---|
| Crowdfunding immobilier | Court à moyen terme | Intérêts | Élevé | Faible |
| SCPI | Long terme | Revenus potentiels réguliers | Modéré | Moyenne |
| Immobilier locatif | Long terme | Loyers | Variable | Faible |
| Fonds immobiliers | Long terme | Variable | Variable | Moyenne |
Chaque solution répond à des objectifs patrimoniaux différents.
Le rendement correspond aux intérêts prévus.
La performance réelle intègre :
La distinction entre ces deux notions est essentielle.
Voici notre guide détaillé sur le rendement du crowdfunding immobilier pour approfondir ce sujet.
Pour réussir ses investissements en crowdfunding immobilier, il faudra aller faut surtout prendre en compte les respecter certaines règles.
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Les performances du crowdfunding immobilier
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Des opportunités pour investir
Le crowdfunding immobilier est un modèle de financement participatif dans lequel plusieurs investisseurs contribuent à financer des projets immobiliers (promotion immobilière, renovation, division parcellaire etc.). Contrairement à l’investissement traditionnel ou à la souscription de parts de SCPI de rendement, le crowdfunding immobilier prend généralement la forme d’un prêt obligataire. Les investisseurs ne sont donc pas directement propriétaire du bien immobilier. Ces investissements sont généralement réalisés via des plateformes en ligne qui mettent en relation les investisseurs et les opérateurs (promoteurs immobiliers ou marchands de biens). En souscrivant à des obligations, les investisseurs perçoivent des intérêts (versés annuellement ou in fine) appelés “coupons” compris entre 8 et 12% par ans (non garantis).
Le crowdfunding immobilier fonctionne généralement de la manière suivante : des plateformes en ligne spécialisées mettent en relation des investisseurs et des opérateurs immobiliers (promoteurs ou marchands de biens). Les opérateurs, après que la plateforme ait audité et validé la viabilité de leur projet, présentent leurs projets sur la plateforme en indiquant tous les détails du projet en toute transparence : le montant recherché, les risques, la durée du projet, le montant des coupons versés, les garanties prises par la plateforme etc. Les investisseurs peuvent alors consulter ces projets et décider de contribuer financièrement à ceux qui les intéressent. Une fois que le financement nécessaire est atteint, le projet immobilier peut être réalisé. Les plateformes de crowdfunding immobilier assurent la gestion administrative et juridique du processus, offrant une solution clé en main aux investisseurs et promoteurs immobiliers.
Le crowdfunding immobilier présente plusieurs avantages. Tout d’abord, il offre aux investisseurs la possibilité de participer, le plus souvent sous forme de prêt obligataire, à des projets immobiliers concrets, en toute transparence. Des projets immobiliers qui étaient le plus souvent réservés à des investisseurs institutionnels. De plus, le crowdfunding immobilier offre aujourd’hui encore des perspectives attractives en terme de performance en affichant des rendements moyens supérieur à 9% par an.
Le crowdfunding immobilier comporte certains risques qu’il est important de prendre en compte. Tout d’abord, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital investi. Les projets immobiliers peuvent subir des retards, des dépassements de budget ou des difficultés imprévues, ce qui peut affecter les rendements attendus voire la capacité du porteur de projet à rembourser les sommes empruntées. En effet, le marché immobilier peut être soumis à des fluctuations et des incertitudes, ce qui peut influencer les performances des projets et leur capacité de remboursement. Enfin, il est essentiel de choisir des plateformes de crowdfunding immobilier réputées, capables de mener des due diligence sérieuses et appropriées pour minimiser les risques associés à ce type d’investissement.
Les garanties offertes par le crowdfunding immobilier peuvent varier en fonction des plateformes et des projets. Les ganties les plus répandus sont : la garantie à première demande (GAPD), la caution personnelle des dirigeant d’entreprise, l’hypothèque de 1er rang sur l’actif immobilier financé ou encore la fiducie sûreté. Les plateformes effectuent également une vérification préalable des projets, des promoteurs ou des marchands de biens,, fournissant ainsi une certaine assurance de la qualité et de la viabilité des projets. Il est important de consulter les conditions spécifiques de chaque plateforme et de comprendre les garanties offertes avant de prendre une décision d’investissement.
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CPI 3301 2019 000 041 117
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