Le Crowdfunding immobilier, plus de 10% de rendement en 2023. Un record, mais…

Le Crowdfunding immobilier, plus de 10% de rendement en 2023. Un record, mais…

Jérémy Orféo
Crowdfunding immobilier Bilan 2023 chiffres clés performance

En 2023, le crowdfunding immobilier en France franchit un cap historique, offrant des rendements moyens supérieurs à 10%, un record inédit mais qui s’explique aussi par la hausse généralisée des taux sur le marché : taux de crédit, taux obligataires, taux interbancaires etc… Le secteur reste très dynamique, mais attention à la hausse des taux de retard constatés sur les projets en 2023. D’ailleurs, les investisseurs sont plus prudents avec cette classe d’actif, en témoignent les volumes de collecte en baisse dans une industrie qui est directement impactée par la baisse des volumes de transaction sur le marché immobilier. Une industrie qui a aussi été chamboulée par une modification de son cadre réglementaire avec la mise en place progressive depuis deux ans maintenant du nouveau statut européen de PSFP (Prestataire de Service en Financement Participatif) en remplacement du statut de CIP (Conseiller en Investissement Participatif). À travers l’analyse du baromètre annuel réalisé par Mazars et Finance Participative France, cet article se propose de décrypter le marché actuel du crowdfunding immobilier. Nous explorerons les tendances, les innovations, et les défis qui ont marqué l’année 2023, soulignant l’évolution de ce marché et son potentiel attractif pour les investisseurs.

Des performances toujours au rendez-vous, mais une collecte en baisse

Au fil des dernières années, le secteur du crowdfunding immobilier a pris son essor, en partie à cause du retrait progressif du financement bancaire traditionnel pour les opérations immobilières, une situation qui persiste dans un contexte de hausse des taux et de ralentissement de la production de crédit. L’évolution des taux a aussi été répercutée par les plateformes de crowdfunding, permettant aux investisseurs de bénéficier de rendements particulièrement attractifs, dépassant les 10% de taux de rendement interne (TRI) en moyenne en 2023. Bien au dessus des 4,52% en moyenne sur le marché des SCPI par exemple. Cette dynamique répond à un besoin croissant de l’écosystème immobilier. Entre 2015 et 2022, le crowdfunding immobilier a connu une croissance presque exponentielle, avec une collecte atteignant 1,6 milliard d’euros en 2022 pour 1628 projets, marquant une augmentation significative par rapport aux années précédentes. Cependant, en 2023, malgré la dominance du crowdfunding immobilier obligataire dans le financement participatif en France, on observe un recul notable (-28%) de cette catégorie, qui représente désormais 55,6% de la collecte totale, revenant ainsi aux niveaux de 2021, avec une collecte s’élevant à 1,16 milliard d’euros pour 1237 projets financés. Dernier point à souligner sur la collecte, plus de 70 % est réalisée par une dizaine de plateformes sur les 34 qui bénéficie du statut PSFP aujourd’hui.

Depuis quelques années, le crowdfunding immobilier ne cesse de faire parler de lui à cause (ou grâce à) de ses performances : 9,40% de TRI moyen en 2022 (source : Mazars et Financement Participatif France) après 9,20% en 2019, 9,30% en 2020 et 9,21% en 2021.

De plus, ce placement bénéficie d’une fiscalité avantageuse grâce au prélèvement forfaitaire unique de 30%, particulièrement intéressant pour les contribuables dans les tranches d’imposition supérieures. Les investissements en crowdfunding immobilier se caractérisent également par des durées d’engagement relativement courtes, avec une moyenne de 21,4 mois en 2023, avec un TRI de 10,3%, ajustant ainsi les rendements aux risques pris par les investisseurs.

Le marché du crowdfunding immobilier reste très majoritairement orienté vers le résidentiel.

En 2023, le crowdfunding immobilier a diversifié ses investissements à travers différents secteurs, privilégiant majoritairement le résidentiel (77% des projets financés en 2023). Les autres secteurs ciblés sont : l’aménagement (5%), les commerces (7%), les Bureaux (8%), Hôtellerie (1%), Logistique (1%) et autres (1%).

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Les opérations de marchands de biens demeurent prépondérantes. En dynamique : rénovation des actifs de centre-ville, transformation, recyclage urbain. On voit apparaître les premières opérations d’immobilier fractionné. En retrait : la promotion immobilière pure. On constate de plus grandes difficultés à sortir ce type de projets (coût élevé des matières premières, difficultés d’approvisionnement, recrutements laborieux, permis de construire délivrés au compte-goutte, diminution des acquéreurs, etc.).

Des indicateurs de risque en hausse

Le crowdfunding en tant que mécanisme de financement est sujet aux dynamiques économiques des projets qu’il soutient. En 2023, le secteur immobilier a vu une hausse notable des retards de projet, avec 20 à 25 % d’entre eux enregistrant des retards de plus de six mois (contre 12% en 2022) , ainsi qu’une légère augmentation des procédure collectives (entre 2 et 4% contre moins de 1% auparavant). Toutefois, un retard n’implique pas nécessairement une perte pour les investisseurs, car il peut résulter en une renégociation des modalités de remboursement. Pour minimiser les risques, les garanties pour les projets financés ont été renforcées (fiducie-sûreté, hypothèque, caution, etc.), bien que l’investissement dans l’immobilier demeure intrinsèquement risqué.

Les chiffres clés à retenir :

497 :  nombre de projets remboursés en 2023 pour un montant de 533 millions d’euros
10,3 % : taux de rendement interne (TRI) en 2023
907 569 € :  Montant moyen de la collecte par projet
245 : Nombre moyen de souscriptions par projet
3 709 € : Contribution moyenne par souscription
22,1 mois :  Durée moyenne de placement

Méthodologie du Baromètre

Ce baromètre se fonde sur les données déclaratives communiquées entre le 3 et le 26 janvier 2024 par 34 plateformes qui représentent l’essentiel de l’écosystème du financement participatif immobilier en termes de volumes traités. Données complétées par les informations publiques de plateformes n’ayant pas répondues à l’enquête. Voir par ailleurs la méthodologie complète dans le baromètre annuel du crowdfunding 2023. Les données ont été collectées par Mazars et Finance Participative France.

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Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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