Dix ans après ses débuts dans le pays, le crowdfunding immobilier rencontre ses premiers obstacles dans un contexte où le marché immobilier tourne au ralenti. Du coup, après avoir connu un franc succès et des collectes records sur un marché en plein essor, cette solution de placement alternative est affectée par la diminution des transactions et la baisse des prix immobiliers. Ainsi, comme en atteste une étude réalisée récemment par le journal Le Monde, en collaboration avec Hellocrowdfunding et le Cabinet Mazars, le taux de retard sur les projets augmente fortement et concerne désormais plus de 25% des dossiers sur l’ensemble des projets en cours. Du jamais vu. On vous explique tout dans cet article.
Le crowdfunding immobilier, des performances très attractives depuis le début, et ça continue
En 2014, le financement participatif immobilier a fait son entrée en France, offrant à l’époque, une approche novatrice de l’investissement : un accès à l’immobilier avec une mise de quelques dizaines d’euros, une souscription en ligne, et des rendements élevés sur une période relativement courte, allant de douze à trente-six mois.
| Année | Taux de rendement moyen* |
| 2020 | 9,30% |
| 2021 | 9,21% |
| 2022 | 9,50% |
| 2023 | 10,10 % |
*Les performances passées ne présagent pas des performances futures
Le succès croissant du crowdfunding en France, et plus spécifiquement du crowdfunding immobilier, est incontestable. Comme l’illustre le graphique ci-dessous présentant l’évolution de la collecte réalisée par l’ensemble des plateformes de crowdfunding immobilier du marché depuis 2020.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Les facteurs clés de cette réussite comprennent l’accessibilité financière (à partir de 1 euro sur certaines plateformes comme La Première Brique), la démocratisation de l’investissement immobilier et la simplicité d’utilisation qui ont permis aux investisseurs particuliers de participer à des projets immobiliers concrets avec des montants relativement modestes. Les plateformes en ligne offrant une expérience intuitive ont simplifié le processus d’investissement, tandis que la transparence des informations sur les projets a renforcé la confiance des investisseurs.
Mais ne nous voilons pas la face pour autant. C’est clairement l’attrait des rendements proposés, associé au sous jacent “immobilier” et à la maturité courte de l’investissement (durée de 12 à 36 mois) qui sont les trois principaux ingrédients à l’origine de ce succès. Les rendements annoncés par les différentes plateformes ont fait oublier pendant plusieurs années à bon nombre d’investisseurs, les risques associés à un tel investissement. Et comme le disait Warren Buffet. « C’est quand la mer se retire qu’on voit ceux qui se baignent nus ». Désormais, après des années d’emballement, le marché immobilier connaît un fort repli des volumes de transactions en 2023, du fait de la hausse des taux de crédit, ainsi qu’un début de recul des prix. Les opérations tardent donc à se déboucler, et les retards s’accumulent.
Un marché immobilier chahuté, vient jouer les troubles fêtes
Depuis de début de l’année 2023, le volume de transactions sur le marché immobilier résidentiel accuse une forte baisse. Les Notaires de France ont en effet relevés le 11 décembre, lors de la présentation du bilan immobilier 2023, 928 000 transactions réalisées au cours des 12 derniers mois en France à fin septembre (1,13 million en 2022 sur la même période, soit une baisse de 17,7 %). Par ailleurs, selon les statistiques du ministère de la Transition écologique publiées en novembre dernier, les ventes de logements neufs ont chutées de 40 % sur les 12 derniers mois. Les réservations (- 40 %) et les mises en vente (- 31 %) sont elles aussi en chute libre. Dans le même sens, le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise accuse aussi un fort repli. Sur les neuf premiers mois de l’année, les volumes sont en recul de 57%. La principale raison de cette baisse a été la hausse brutale des taux des crédits, sabrant le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Face à des banques frileuses, certains n’ont plus eu accès au crédit. La demande a donc fortement ralenti impactant fortement les volumes de transaction sur tous les secteurs immobiliers.
La lenteur des commercialisations a eu un effet immédiat sur les projets de crowdfunding immobilier en cours. En effet, les promoteurs et les marchands de biens, confrontés à des ventes stagnantes ou à des complications administratives, ont eu du mal à finaliser leurs projets dans les délais prévus. Pour les investisseurs, cela s’est traduit par des attentes prolongées et une incertitude croissante quant à la réalisation de leur retour sur investissement. La situation actuelle a au moins le mérite de rappeler à tout le monde que quand tout va bien sur une classe d’actif, globalement tous les acteurs du marché s’en sortent. En revanche, c’est quand les choses se corsent, qu’on voit ceux qui ont été moins sélectifs et laxistes lors de l’audit des projets.
Des taux de retard en hausse depuis 2021
| 2021 | 2022 | 2023 | |
| Projets en retard de moins de 6 mois | 4,76% | 9,42% | 11,13% |
| Projet en retard de plus de 6 mois | 6,61% | 11,23% | 15,15% |
| Total | 11,37 % | 20,65 % | 26,28 % |
Source : Le Monde, HelloCrowdfunding et Mazars France
Le crowdfunding immobilier connaît donc actuellement un accroissement important des projets en retard, avec plus de 25% des projets en cours selon une étude de Le Monde, Hellocrowdfunding, et Mazars France parue en Décembre 2023. Les performances attractives affichées depuis 2014, avec des taux de rendement supérieur à 9%, en font un placement très attractif, et ce sera toujours le cas en 2024. En revanche, les investisseurs doivent être encore plus sélectifs quand ils choississent des projets, et chez Weelim nous sommes là pour vous les accompagner >>>
