Le foncier rural gagne en popularité et reste un rempart contre la volotilité des marchés financiers en 2025

Dans un contexte économique mondial instable — entre tensions géopolitiques, volatilité des marchés financiers et affaiblissement du dollar — la terre française, agricole ou forestière (accessible dès 5000 € à travers les groupements forestiers d’investissement ou GFI) , s’impose comme un actif refuge. La dernière note annuelle de BNP Paribas Wealth Management et Agrifrance le confirme : stabilité des rendements, fiscalité incitative, durabilité écologique et valorisation à long terme font du foncier rural un axe de diversification patrimoniale de plus en plus recherché. Investisseurs privés et institutionnels y trouvent un équilibre global entre sens, résilience… et performance. On vous détaille les principaux enseignement de cette étude.

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La terre, un actif tangible face à la volatilité

Le dollar recule face à l’euro, les actions américaines font le yoyo depuis le début de l’année 2025, les obligations d’État se renchérissent et l’or atteint de nouveaux sommets. Face à ces signaux sur les marchés financiers, certains investisseurs se tournent vers un actif plus rustique mais solide : la terre. En 2024, le marché foncier agricole français s’étendait sur 28,3 millions d’hectares, avec une production valorisée à 89,3 milliards d’euros, soit 17 % de la production agricole européenne. Dans ce panorama, la France conserve une position forte, avec l’un des fonciers les moins chers d’Europe.

Si le prix moyen d’un hectare de terres libres a reculé à 7 760 € (-1,5 %), certaines catégories — notamment les terres céréalières — ont vu leur valeur progresser de +12,5 % en un an. En parallèle, les prairies ont gagné +1,1 %, et les terres louées continuent de s’échanger entre 3 830 et 6 010 €/ha. Ces données confirment l’hétérogénéité du marché, mais aussi la solidité de son socle. Le rendement locatif brut des terres agricoles reste compris entre 3,3 % et 4 %, soit plus du double du taux d’inflation (1,7 % en janvier 2025).

Forêts françaises : valorisation en hausse et rendement durable

Le marché forestier affiche une croissance soutenue, aussi bien en volume qu’en valeur. En 2024, 2 milliards d’euros d’hectares forestiers ont été échangés, en hausse de 2,1 % sur un an. Le prix moyen atteint désormais 4 850 €/ha, avec une performance annuelle de +7,3 % en valeur sur la décennie. Une dynamique portée par les grandes forêts de plus de 100 hectares, qui concentrent 25 % des surfaces et valeurs échangées, et qui enregistrent une progression de +20 % en valeur et +13,8 % en surface.

Cette classe d’actifs présente aussi une forte résilience climatique, à condition de diversifier les essences et de surveiller les risques sanitaires (scolytes, sécheresses…). Le foncier forestier reste un des investissements ayant le plus d’impact sur l’environnement, et est indiscutable un des placements incontournable de la finance durable et responsable. Par ailleurs, il est aussi fiscalement attractif, avec une exonération d’IFI (jusqu’à 75 % voire 100%), et un régime de transmission très favorable via les Groupements Forestiers d’Investissement (GFI).

Les GFI, solution accessible et fiscalement interessante

Les Groupements Forestiers d’Investissement (GFI) s’imposent aujourd’hui comme une solution à la fois tangible, résiliente et fiscalement avantageuse pour les épargnants. En permettant d’investir indirectement dans des forêts françaises ou européennes gérées durablement, les GFI offrent un accès facilité à un actif réel peu volatil, peu corrélé aux marchés financiers, et historiquement performant (+7,3 % de rendement annuel moyen sur dix ans selon BNP Paribas Wealth Management). Outre la perspective de valorisation du capital et les revenus tirés de la vente de bois, les GFI se distinguent surtout par une fiscalité très incitative : les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 18 % du montant investi en 2025 (selon les dispositifs en vigueur), dans la limite de 50 000 € pour une personne seule ou 100 000 € pour un couple. À cela s’ajoute un avantage non négligeable majeur pour les détenteurs d’un patrimoine immobilier important, puisque 75 % à 100% de la valeur des parts de GFI est exonérée d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sous conditions. Par ailleurs, en cas de transmission, les parts de GFI peuvent bénéficier d’un abattement de 75 % sur les droits de succession ou de donation, à condition de respecter un engagement de conservation sur 30 ans, un atout non négligeable pour organiser sereinement sa succession tout en allégeant fortement la fiscalité transgénérationnelle.

Accessibles dès 5 000 à 10 000 €, les GFI s’adressent ainsi à un large public, avec une gestion entièrement déléguée à des professionnels agréés par l’AMF. Si la liquidité des parts reste limitée — ce qui impose un horizon d’investissement long terme —, leur intérêt grandit à mesure que la forêt s’impose comme un levier essentiel de transition écologique. En captant le CO₂, en protégeant la biodiversité et en fournissant du bois renouvelable, les forêts contribuent activement aux objectifs climatiques européens, renforçant l’attrait des GFI dans une logique ESG. Pour l’épargnant, investir dans un GFI, c’est ainsi conjuguer stabilité, fiscalité allégée et impact environnemental positif, dans un cadre réglementaire bien encadré.

Terres agricoles : un levier d’impact avec des foncières comme Fève

Les terres agricoles, au-delà de leur rôle productif traditionnel, deviennent un levier d’épargne à impact pour les épargnants soucieux de conjuguer sens et performance dans leur stratégie d’investissement . À ce titre, des structures comme la foncière solidaire FEVE (Ferme En Vie) permettent de redonner aux terres agricoles une vocation durable, sociale et environnementale. Cette société à mission, créée en 2021, rachète des exploitations agricoles pour les mettre à disposition de jeunes agriculteurs en quête d’installations respectueuses du vivant, en contrepartie d’un loyer. En ciblant prioritairement l’agriculture biologique, la diversification des cultures, la réduction de l’usage d’intrants et la résilience écologique, FEVE agit comme un catalyseur de la transition agroécologique, tout en répondant à l’enjeu du renouvellement générationnel. Les investisseurs particuliers peuvent participer à cette dynamique dès quelques milliers d’euros via une souscription en parts, dans un cadre réglementé (agrément AMF). Bien que les perspectives de rendement soient plus modestes qu’en immobilier traditionnel ou en actions, elles s’accompagnent d’une forte création de valeur extra-financière : préservation des sols, lutte contre l’artificialisation des terres, maintien d’une agriculture de proximité… autant d’enjeux sociétaux qui trouvent une réponse concrète à travers ces nouvelles formes de placement. De plus, en investissant dans FEVE, le souscripteur bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 25% du montant investi.

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GFV : prestige, terroir et résilience des grands crus

Si la consommation mondiale de vin est en recul — à son plus bas niveau depuis 1961 — certaines appellations françaises résistent encore et toujours. Le marché des vignobles français s’est globalement contracté de –3,9 % en 2024, sauf dans des régions d’exception comme la Champagne (+1 %) et la Bourgogne, où les prix atteignent des sommets : jusqu’à 2 millions €/ha pour certains coteaux classés AOC Côte de Beaune.

Les Groupements Fonciers Viticoles (GFV) permettent aux investisseurs de devenir copropriétaires de vignes et de percevoir un revenu régulier en bouteilles ou en euros. Moins liquide mais fiscalement avantageux, ce placement patrimonial séduit une clientèle attachée à l’excellence française et à la transmission.

Conclusion : un actif refuge, durable et stratégique

Dans un monde où les repères économiques se brouillent, la terre conserve ses vertus anciennes : stabilité, transmission, lien au territoire. Mais elle s’inscrit aussi dans une nouvelle modernité : décarbonation, finance responsable, souveraineté alimentaire. Les différents segments — agricole, forestier, viticole — répondent à des profils et à des objectifs variés, de la rentabilité au plaisir, de la protection du capital à la quête de sens.

Encore faut-il bien choisir le véhicule (GFI, GFV, foncières, ou acquisition directe), et s’entourer de partenaires solides. Mais une chose est sûre : en 2025, le foncier rural est plus que jamais une classe d’actifs à (re)découvrir.

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