La SCPI ActivImmo dépasse les 800 M€ de capitalisation et est désormais accessible en assurance-vie

La SCPI ActivImmo dépasse les 800 M€ de capitalisation et est désormais accessible en assurance-vie

Jérémy Orféo

La SCPI Activimmo d’Alderan termine l’année 2022 avec de très bons résultats, bien que son taux de distribution soit passé de plus de 6% en 2020 et 2021, à 5,50% à fin 2022. Cette SCPI spécialisée dans l’immobilier logistique et les locaux d’activités connaît depuis son lancement en juin 2019 un grand succès commercial avec une collecte croissante quasi-exponentielle : 73 millions € en 2020, 249 millions € en 2021 et 484 millions € en 2022. À la fin de l’année 2022, la capitalisation de la SCPI ActivImmo atteint 812 millions €, et il semble probable qu’elle atteindra la barre symbolique du milliard € en 2023 si elle continue sur sa lancée. La bonne nouvelle, c’est que depuis quelques mois, elle est aussi accessible en assurance-vie sous forme d’unité de compte, pour les investisseurs désireux de se positionner sur ce marché immobilier de niche.

Plus de 800 M€ de collecte en seulement 3 ans.

C’est un des succès commerciaux les plus marquants de ces 5 dernières années sur le marché des SCPI de rendement. Sur la seule année 2022, la capitalisation de la SCPI Activimmo a augmenté de manière significative, passant de 328 millions € à 812 millions € au 31 décembre 2022, soit une multiplication par 2,5. Malgré les turbulences financières liées à la guerre en Ukraine, la collecte de fonds n’a jamais cessé au cours de cette période. Au 1er trimestre, la collecte a atteint 121 millions €, puis 126 millions € au 2ème trimestre, 114 millions € au 3ème trimestre et 124 millions € au 4ème trimestre 2022. Au total, la SCPI a collecté 484 millions € auprès de ses associés sur l’ensemble de l’année, ce qui en fait l’un des véhicules immobiliers ayant enregistré la plus importante collecte de capitaux sur le marché au cours de cette période.

Les raisons principales : 

  • un positionnement sur un segment de marché immobilier encore inexploité par les autres SCPI de rendement
  • un contexte favorable qui a attiré de nombreux investisseurs sur le marché de la logistique, voyant le développement du secteur du e-commerce pendant la crise sanitaire 
  • Une expertise reconnue sur son marché, celle de la société Alderan du groupe Ogirel. 

 

Une distribution en baisse, mais conforme aux prévisions annoncées par la société de gestion

En février 2023, la SCPI ActivImmo a versé un dividende trimestriel de 8,39 € (avant prélèvements fiscaux) par part en pleine jouissance pour le quatrième trimestre de 2022, qui est identique aux paiements trimestriels antérieurs de l’année, ce qui totalise un dividende annuel brut de 33,56 €. Bien que le dividende annuel de 2022 soit inférieur à celui de 2021, qui était de 36,73 € brut, il correspond à l’objectif de rendement annuel de 5,50% fixé par la société de gestion en début d’année 2022, un résultat bien au-dessus de la moyenne du marché situé à 4,53% en 2022. 

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Le marché immobilier des locaux d’activité et de la logistique a évolué depuis 3 ans. Le secteur est devenu de plus en plus concurrentiel avec l’arrivée de nombreux acteurs sur ce segment de marché “en vogue”. En effet, nombreux acteurs institutionnels se sont mis à vouloir intégrer dans leurs allocations des actifs immobiliers de logistique ou des locaux d’activité pour “doper” la performance des portefeuilles immobiliers. Les rendements primes se sont fortement compressés en 2021 pour tomber à 3% en France. Ainsi, la collecte de 2021 a donc été investie par la SCPI Activimmo dans des conditions de marché moins “rentables” qu’en 2019 ou 2020. A fin 2022, selon JLL, dans le contexte actuel de relèvement des taux directeurs et de remontée des taux obligataires, le taux de rendement prime en logistique s’établit désormais à 4,15 % en fin d’année, ce qui devrait permettre à la SCPI Activimmo d’investir dans de meilleures conditions pour tenir son objectif de performance à plus de 5% de taux distribution pour 2023.

La SCPI ActivImmo s’ouvre désormais à l’Europe pour tenir ses objectifs de performance

Le nouvel axe de développement de la SCPI ActivImmo pour déployer sa collecte en 2023, c’est l’Europe. Un marché qui regorge d’opportunités dans le secteur immobilier de la logistique et des locaux d’activité. Au cours du quatrième trimestre, ActivImmo a réalisé 3 acquisitions en Espagne : San Sebastian, Madrid et Bilbao. L’ensemble de ces acquisitions s’inscrit dans la stratégie de diversification géographique d’ActivImmo et permet d’atteindre des rendements immobiliers immédiats, haut de fourchette. La surface totale du patrimoine d’ActivImmo en Espagne a donc atteint 48 000 m2 pour un prix d’acquisition de 38,6 millions d’euros hors droits. Après avoir effectué ses premiers pas à l’étranger avec assurance en 2022 et compte tenu de la conjoncture actuelle du marché, Alderan continuera d’investir en 2023 dans des actifs situés dans la zone Euro et cela notamment pour faire profiter à ses associés d’une fiscalité avantageuse. 

A fin Décembre 2022, la SCPI ActivImmo est investie en Espagne à hauteur de 7% de la valeur totale de son patrimoine. En 2023, la société de gestion Alderan devrait ouvrir un nouveau pays : l’Italie.

Acquisition Espagne SCPI ActivImmo 4T 2022

Une mutualisation du risque locatif de plus en plus importante

C’était le reproche que l’on pouvait faire l’année dernière à cette SCPI de rendement. Rappelez-vous, au 31.12.2021 les cinq plus gros locataires de la SCPI ActivImmo représentaient au 31 décembre 2021 60% des loyers en place. Le groupe Bert représentait à lui seul 33% des loyers. La société de gestion nous indiquait alors que ce poids important diminuerait au fur et à mesure des acquisitions. 

Au 31 décembre 2022, le cumul des loyers en place s’élève désormais à 33,5 millions d’euros. ActivImmo compte 134 locataires qui ont signé 200 baux et aucun impayé significatif n’a été constaté au cours du trimestre. Trois locataires représentent toujours 35% des loyers mais cette concentration tend effectivement à se réduire au fil des trimestres : le groupe Bert pèse 14% des loyers, le groupe Jacky Perrenot 12% et le groupe Leclerc 9%. 

Notons que la durée moyenne pondérée par le montant des loyers restant à courir avant la prochaine possibilité de sortie (WALB ) des locataires est de 4,4 ans. La WALT (la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à la fin des baux) quant à elle s’établit à 8,0 années. LE taux d’occupation financier lui (TOF) reste, depuis la création de la SCPI Activimmo en 2019, supérieur à 98. Il était de 99,1% fin 2020, 98,3% fin 2021, et à nouveau 98,3% fin 2022. Ces derniers chiffres sont bien entendu largement supérieurs à la moyenne des SCPI du marché.

ActivImmo, une SCPI de rendement désormais accessible en assurance-vie

C’est désormais chose faite, la SCPI ActivImmo est accessible en assurance-vie sous forme d’unité de compte avec Weelim. Cette SCPI peut parfaitement trouver sa place dans une allocation d’actif, que ce soit en parts « capitalisations » ou en parts « distributions ». En parts « capitalisations », les revenus versés par la SCPI sont directement réinvestis sur le support SCPI ActivImmo. De cette façon, vous capitalisez vos gains afin d’augmenter trimestres après trimestres le nombre de parts que vous détenez. A contrario, avec les parts « distributions », les revenus des SCPI vous sont versés sur le fonds en euro de la compagnie d’assurance (actif général). Vous pouvez ensuite décider soit de les retirer, soit de les réinvestir sur le support de votre choix.

A propos de la société de gestion Alderan

Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 22 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».

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Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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