En 2022, la SCPI Iroko Zen a connu une performance supérieure à son objectif de 5,5% pour la deuxième année consécutive

La SCPI Iroko Zen a connu une performance supérieure à son objectif de 5,5% pour la deuxième année consécutive, avec un taux de distribution de 7,04% en 2022. Cette réussite est due à la maximisation des encaissements de loyers, à l’engagement à long terme des locataires et à la diversification à l’étranger. De plus, la SCPI Iroko Zen a atteint une capitalisation de 212 millions d’euros en deux ans, avec près de 4 700 épargnants. Elle compte plus de 57 actifs répartis dans 5 pays européens, avec une surpondération dans les entrepôts et locaux d’activité. Voici le bilan complet de cette SCPI pour l’année 2022. 

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Plus de 200 Millions d’euros de capitalisation après deux années d’existence

Deux ans après son lancement, Iroko Zen a atteint 212 millions d’euros de capitalisation. La raison de ce succès ? Quatres raisons principales à cela selon nous : 

• Son modèle, en rupture avec les autres SCPI au niveau de sa structure de frais.
• Un parcours digital à la pointe de la technologie, pour une expérience client optimale 
• Un réseau de 300 partenaires CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine) et Family Offices
• Une communication simple et efficace, qui a su trouver son public : “Iroko Zen est la première SCPI des usages de demain”.

Une structure de frais différente de la majorité des SCPI du marché

Pour rappel, tout investisseur qui achète des parts de SCPI de rendement paye une commission de commission de souscription, communément appelée “frais d’entrée”. Cette commission sert à rémunérer les différentes parties à l’origine de la collecte des fonds (société de gestion et éventuellement distributeurs comme Weelim). Ces frais sont bien prélevés à l’entrée de l’épargnant et sont inclus dans le prix de souscription des SCPI.

La SCPI Iroko Zen elle n’a pas de commission de souscription, une commission de sortie de 5% HT est néanmoins appliquée pour tous les retraits intervenant avant 3 années de détention des parts. En revanche, les frais de gestion de la SCPI Iroko Zen sont plus importants que la moyenne des SCPI du marché. En effet, ils sont de 12% HT (prélevés sur le montant des loyers annuels perçus par la SCPI) contre 10% HT en moyenne. Ensuite, chaque fois que la SCPI Iroko Zen achète un actif immobilier, elle perçoit une commission d’acquisition de 3% HT du montant de l’investissement. Grâce à ces différents frais (gestion et acquisition) la SCPI Iroko Zen, comme toutes les autres SCPI du marché, peut rémunérer des distributeurs comme Weelim, tout en offrant un véhicule dépourvu de frais à l’entrée. Ce modèle, différent de ce que peut l’on peut connaître depuis plus de 50 ans dans l’écosystème SCPI, a trouvé son public même s’il continu de faire débat, en témoigne la communication faite en Novembre 2022 par la société de gestion de SCPI Corum AM au sujet des SCPI sans frais d’entrée. En effet, selon son président Frédéric PUZIN, “supprimer les frais de souscription encourage les comportements court-termistes : une fois passées les années verrouillées par la commission de sortie anticipée, l’épargnant peut sortir rapidement. Cela pose deux difficultés. Premièrement, l’acquisition du parc immobilier engage la SCPI sur plusieurs années ; la sortie rapide d’associés au comportement « court-termiste » n’est donc pas compatible avec la stratégie de gestion long terme qui a fait le succès de la SCPI et favorisé ses performances constantes dans le temps. Deuxièmement, ce comportement expose la SCPI au risque de liquidité, c’est-à-dire à la difficulté pour l’épargnant de revendre ses parts s’il y a plus de vendeurs que de nouveaux souscripteurs.”

Notons également que dans la note d’information de la SCPI, il est prévu également deux autres couches de frais : 

• Les frais pour travaux, correspondant à 5% HT des travaux réalisés sur le parc immobilier
• Les frais pour vente d’un actif correspondant à 5% TTC du prix de vente en cas de plus-value de plus de 4,16% HT. 

Pour le moment la société de gestion n’a pas eu à prélever ces frais, étant donné que la SCPI n’a pas réalisé de cession d’immeuble ni de travaux dans son parc immobilier.

Quelle est la promesse faite par la SCPI Iroko Zen ?

Comme l’indique la SCPI Iroko Zen dans sa déclaration SFDR (Sustainable Finance Disclosure), elle promeut des caractéristiques environnementales ou sociales, mais n’a pas pour objectif l’investissement durable. C’est donc une SCPI classée article 8 au sens de la réglementation SFDR. 

La SCPI Iroko Zen se présente comme une SCPI “tournée vers les usages de demain” et adopte pour cela une stratégie diversifiée en investissant dans des bâtiments en France et en Europe de l’Ouest liés à des activités essentielles comme les supermarchés et les commerces liés aux secteurs de la santé et de l’éducation, les bureaux avec services qui répondent aux nouveaux usages, et avec une surpondération dans les entrepôts et locaux d’activités … Aussi, les actifs visés sont de tailles modestes, aux rendements attractifs et permettant rapidement de diversifier le parc immobilier. Les baux privilégiés sont de longue durée et la qualité de signatures des locataires est regardée attentivement. 

C’est aussi une SCPI engagée qui a obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable). Elle est dotée d’un mécanisme unique de partage de valeur, concrètement au-delà de notre objectif de 5,5% de distribution annuelle, 20% des résultats de la SCPI seront exclusivement consacrés à des actions d’amélioration du parc immobilier respectant leurs engagements ESG : 

• Environnement : diminuer au maximum l’impact carbone des bâtiments sur le plan technique. 
• Social : favoriser les déplacements vertueux, les bâtiments efficients et le confort des occupants. 
• Gouvernance : s’engager à sensibiliser au maximum les parties prenantes et privilégier des locataires dont l’activité est contributrice au développement sociétal. 

Les performances 2022 de la SCPI Iroko Zen

Pour la deuxième année consécutive, la SCPI Iroko Zen a réussi à maintenir un taux de distribution (TD) de plus de 7% – à 7,04%, pour être précis. Cette réalisation confirme une fois de plus sa place parmi les meilleures SCPI du marché.

La performance d’Iroko Zen est due à plusieurs facteurs. Tout d’abord, c’est une jeune SCPI (un tout petit peu plus de 2 années d’existence) qui n’a pour le moment pas à gérer des départs de locataires comme c’est plus souvent le cas dans les SCPI plus anciennes. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle son taux d’occupation financier (TOF) est de 100 %, comme pour toutes les jeunes SCPI d’ailleurs. Mais comme la SCPI a des locataires engagés à long terme, avec une durée moyenne de bail (WALB) de plus de 7 ans, jusqu’en 2030, cela donne aux investisseurs pas mal de visibilité pour l’avenir de la SCPI. Même si les rendements ne sont pas garantis. Ensuite, la SCPI a su bien investir la collecte qui lui a été confié, dans les temps. En effet, l’adéquation entre les capitaux collectés et le rythme des investissements est souvent un facteur clé de performance chez les SCPI, comme pour tous les fonds d’investissement collectif (Private Equity, OPCI, Opcvm etc.). De l’argent qui “dort” c’est jamais bon pour délivrer de la performance. Chez Iroko Zen, la durée moyenne d’investissements est inférieure au délai de jouissance fixé pour le moment au 1er jour du 6ème mois suivant la souscription. Pour étendre son “terrain de jeux”, Iroko Zen a également étendu sa diversification à l’étranger, avec 46% de ses loyers provenant d’immeubles situés dans cinq pays différents : l’Irlande, l’Espagne, les Pays-Bas, l’Allemagne et la France.

Enfin, cette performance a pu être améliorée par l’effet de levier. La SCPI Iroko Zen a fait appel au crédit afin de financer certaines acquisitions. Fin 2022, l’effet de levier atteint 27,4% de la valeur du patrimoine (Loan To Value). A noter que dans un contexte de montée des taux, les équipes d’Iroko ont réussi à réaliser des financements bancaires avec des conditions financières permettant d’améliorer la performance de la SCPI grâce à un coût moyen de la dette en deçà des 2,7% fin 2022.

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57 actifs dans 5 pays différents

La SCPI compte désormais plus de 57 actifs répartis dans 5 pays européens.

2022 a été marquée par les premiers investissements réalisés sur le sol irlandais, dont en voici 3 exemples :

Acquisition d’un complexe de bureaux et de loisirs, situé en Irlande à Dublin.

Iroko Zen a récemment acheté un complexe de bureaux et de divertissement à Dublin, en Irlande. Ce complexe s’étend sur plus de 8000 m² et est principalement occupé par Riot Games, une entreprise spécialisée dans le développement de jeux vidéo, notamment le célèbre League of Legends (Lol), ainsi que dans l’organisation de tournois d’esport. L’esport est aujourd’hui une industrie en pleine expansion, avec de grands événements et des compétitions se multipliant rapidement. En 2021, le marché de l’esport a généré des revenus de 1,08 milliard de dollars, chiffre qui devrait atteindre 1,5 milliard de dollars d’ici 2024. Le complexe acquis par Iroko Zen comprend également une salle de sport, des magasins et des restaurants. Le prix d’achat de ce complexe est de 17,9 millions d’euros pour un rendement de 7,02% AEM, avec une durée moyenne de baux de 13 ans.

Acquisition de 5 agences bancaires en Irlande, entièrement louées par Bank of Ireland.

 Elles totalisent plus de 2 600 m² et les baux ont des durées d’engagement ferme de 10 ans. Le volume d’investissement est de 8,5 M€ hors droits et présente un taux de rendement immédiat de 8,75%. L’intérêt de cet investissement porte sur la répartition géographique des agences sur tout le territoire irlandais. Louées à la première banque du pays, elles présument du bon paiement des loyers sur une durée totale de 10 ans. Cette présence locale est faite pour répondre aux besoins des usagers et assurer un lien de proximité. Elle permet par ailleurs d’envisager à terme une reconversion en commerces. 

Acquisition d’un ensemble immobilier neuf à Rathfarnham au Sud de Dublin, livré en 2022 

Composé de deux bâtiments d’une surface totale de 2.061 m². Le premier bâtiment concerne un supermarché d’une surface de 1.470 m², entièrement loué à l’enseigne alimentaire Tesco, chaîne internationale très présente en Irlande. Tesco a signé un bail de 20 ans dont 10 années fermes. Le second bâtiment concerne une crèche qui développe une surface de 591 m², entièrement loué à Safari Childcare dans le cadre d’un bail de 25 ans dont 10 années fermes également.

A propos de la société de gestion Iroko

Iroko est une société de gestion de Fintech agréée par l’Autorité des Marchés Financiers qui a pour objectif de rendre accessible à tous des produits d’épargne performants et responsables. Depuis octobre 2022, elle est signataire des principes d’investissement responsable UNPRI. Son premier produit d’épargne, Iroko Zen, est une SCPI 100% digitale labellisée ISR et sans frais d’entrée. Ce label ISR, créé par le Ministère de l’Économie et des Finances, permet aux épargnants de distinguer les fonds d’investissement qui mettent en œuvre une méthodologie robuste d’investissement socialement responsable, avec des résultats mesurables et concrets. Iroko Zen permet aux épargnants de devenir propriétaires dès 5000 euros et de percevoir chaque mois leur part des loyers potentiels. Actuellement, la SCPI compte plus de 4000 épargnants et gère plus de 180 millions d’euros.