Ça y est, cela fait maintenant 1 an que la crise sanitaire dans laquelle nous nous trouvons a débuté. Une fête d’anniversaire dont nous nous serions bien passés ! Parti sur un rythme euphorique début 2020, le marché a été mis totalement à l’arrêt pendant le premier confinement à cause notamment de la fermeture des agences immobilières et des études notariales. Certains investisseurs en loi Pinel ou autre dispositif de défiscalisation ont même vu leur projet retardé de quelques mois. Mais finalement, l’année 2020 devrait figurer comme la 2e meilleure année en matière de nombre de ventes (entre 1 020 000 et 1 075 000 ventes). Un chiffre certes en recul par rapport aux 1,075 millions de transactions enregistrées en 2019, mais révélateur du dynamisme des acheteurs sur le marché. Voici un premier bilan de l’année 2020 qui s’est déroulée dans un contexte très particulier, ainsi que nos perspectives pour 2021.
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L’appétit des Français pour l’immobilier ralentit, mais ne fléchit pas
Dans leur dernière « note de conjoncture immobilière » du mois de Janvier 2021, les notaires de France affirment qu’à fin Novembre 2020, le volume de transactions de logements anciens sur un an franchissait à nouveau le seuil symbolique du million de transactions immobilière « pour s’établir à 1 020 000 transactions, marquant une décélération de seulement 4 % par rapport à novembre 2019. » Ils ajoutent qu’« il n’y a pas de raison de penser que décembre 2020 démente cette tendance de baisse modérée au niveau national ».
Aussi le marché de l’immobilier ancien devrait clôturer l’année 2020 proche du million de transactions. Ce qui positionnerait 2020, en attendant les chiffres officiels, comme la 2ème meilleure année historique. Le marché de l’investissement immobilier n’a donc pas perdu son dynamisme malgré la conjoncture.
En effet, Il semblerait donc que l’appétit des investisseurs français pour l’immobilier ne fléchisse pas. Les français aiment la pierre, l’immobilier rassure et continue de jouer son rôle de valeur refuge en temps de crise.
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Une demande soutenue par les taux de crédit immobilier historiquement bas
Les banques jouent depuis plusieurs année un rôle central sur la demande. Ce rôle devrait encore se confirmer en 2021, portée par des taux à un niveau toujours très bas. En effet, le taux d’intérêt des crédits nouveaux à l’habitat est stable à 1,24 % après 4 mois consécutifs de légère baisse.
« A fin Janvier 2020, l’encours des crédits à l’habitat progresse de 5,3% sur un an. » signale la Banque De France
La recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 17 décembre 2020 va très certainement renforcer la robustesse du marché. Désormais, les conditions d’octrois des prêts immobiliers sont moins restrictives qu’en 2020, notamment pour favoriser les primo-accédants.
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Un marché immobilier à plusieurs vitesses
La crise sanitaire n’a pas été sans effet dans les comportements d’achat (boom des recherches de maison pendant et après le confinement par exemple). Elle a également accentué une tendance naissante depuis quelques années. Celle d’un marché immobilier à plusieurs vitesses. En effet, « la dynamique sur les volumes est plus complexe qu’il n’y paraît, tant l’écart relevé entre la province, dont les volumes sont restés forts, et l’Île-de-France, dont les volumes ont chuté de plus de 15 % ».
Dans leur globalité, les prix ont continué à augmenter au niveau national depuis le début de la crise sanitaire : +5,1%* pour les appartements dans l’ancien et +6,7 %* pour les maisons anciennes sur 1 an glissant à fin Février 2021. Mais, avec des rythmes de progressions très hétérogènes. En Île-de-France par exemple, cette contre-performance des volumes impacte déjà les prix : ils augmentent moins vite qu’aux trimestres précédents (+0,5 % entre le 2e et le 3e trimestres 2020, après +1,8 % et +2 %). Les indicateurs avancés des avant-contrats (compromis de vente) confirment cette tendance pour Paris intra-muros. Les prix, sur une année, auront ainsi moins augmenté dans la capitale que sur toute l’Île-de-France, ce qui ne s’était plus produit depuis 2013.
* projections notaires de France en Janvier 2021
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Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2021 ?
Toujours selon les notaires, d’après les indicateurs issus des compromis de vente, « dans la capitale, le prix au m² culminerait en novembre 2020 autour de 10 900 € avant de se replier très légèrement pendant trois mois consécutifs. En février 2021, le prix de vente au m² s’élèverait à environ 10 700 € à Paris, soit un recul de 1,7 % en trois mois. Cependant, compte tenu des hausses accumulées en 2020, les prix afficheraient encore une hausse annuelle de 3,4 % en février 2021. Les prix des appartements semblent en cours de stabilisation en Petite et en Grande couronne, avec respectivement -0,1 % et -0,4 % de novembre 2020 à février 2021. »
Paris a perdu de sa superbe, tant les prix y sont élevés, et les rendements locatifs faibles. Comme les volumes sur le marché immobilier français sont stables et les prix toujours orientés à la hausse (en moyenne), Il semblerait que les investisseurs se soit déplacés vers les villes de province, plus attractives tant sur le plan du rendement, que sur les prix.
Chez Weelim, nous n’anticipons pas de baisse généralisée des prix de l’immobilier en France, et encore moins un retournement de marché. L’immobilier demeure une classe d’actif offrant un couple rendement / risque très attractif quand les projets sont bien sélectionnés, et les besoins en logement restent importants ce qui continuera de soutenir la demande. Mais, la persistance de cette crise sanitaire ne serait pas sans effet si la crise économique et sociale venait à s’aggraver. C’est la raison pour laquelle tout investissement immobilier doit s’apprécier sur le long terme.
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