Standard and Poor’s annonçait début mai que, selon ses analystes, il n’y aurait pas d’effondrement des prix de l’immobilier en Europe, compte tenu notamment des actions gouvernementales prises en faveur de l’emploi dans les différents pays de la zone euro. Le dernier baromètre SPI-SELOGER semble leur donner raison. La hausse des prix au mètre carré s’élève, sur les 3 derniers mois, à +3,5 % dans l’ancien et à +0,2 % dans le neuf. Une tendance dans l’immobilier neuf confirmée dans l’étude menée par le « Laboratoire de l’immobilier » sur plus de 4 800 programmes immobiliers en cours de commercialisation au mois de mai 2020. Cette dernière étude met cependant en lumière une hausse des prix sur 6 mois dans l’immobilier neuf, avec une augmentation de +3,4 % entre novembre 2019 et mai 2020.
En France, la hausse des prix au m² de l’immobilier ancien persiste
Selon les données collectées par le baromètre LPI-SeLoger, le prix au mètre carré global (appartements et maisons) dans l’immobilier ancien – qui atteint 3 601 € au mois de Juin 2020 – enregistre une hausse annuelle de 5,1 % . Sur les trois derniers mois, le gain se chiffre à +3,5%, et ce, malgré la chute brutale du nombre de transactions pendant toute la durée du confinement. Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger, précise que « Les prix n’ont reculé que dans 5 % des villes de plus de 100 000 habitants ». Les tensions sur les prix ne se relâchent donc pas, même si la crise a été brutale et de grande ampleur. La chute de l’activité est en effet synonyme de raréfaction de l’offre et elle alimente les tensions sur les prix dans un contexte de pénurie, et ce, malgré une contraction de l’offre de crédits bancaires suite aux recommandations du HCSF (Haut Commissariat à la Sécurité Financière).
Les prix des appartements dans le neuf augmentent eux aussi
Même tendance côté immobilier neuf. En 6 mois (novembre 2019 – mai 2020), le prix moyen des appartements neufs a progressé de +3,4 % pour atteindre 4 806 €/m² selon le baromètre du «Laboratoire de l’immobilier» publié en juin 2020. La particularité de cette étude est de refléter les prix des logements neufs actuellement proposés par les promoteurs qui figurent en vitrine (4 800 programmes immobiliers neufs compilés à fin mai 2020 pour des villes de plus de 45 000 habitants). C’est un instantané du marché et non une analyse des transactions qui ont été conclues plusieurs mois auparavant. Derrière cette moyenne nationale, une fois encore, apparaissent de gros écarts de prix entre communes ; le rapport entre le prix moyen du 15ème arrondissement parisien (13 767 €/m²) et celui de Tourcoing (la commune la moins chère avec 3 252 €/m²) est de 1 à 4.
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Seules 5 % des grandes villes voient leurs prix immobiliers dans l’ancien reculer
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Toujours selon le baromètre LPI-SELOGER, la hausse des prix des appartements dans l’ancien se poursuit et souvent se renforce dans la plupart des grandes villes de plus de 100 000 habitants : sur Besançon, Lyon, Mulhouse, Nantes et Villeurbanne, voire sur Montreuil, la progression est de plus de 10 % sur un an. La hausse est toujours rapide (de l’ordre de 9 % sur un an) dans de nombreuses grandes villes de l’Ouest (Angers, Brest et Le Havre), mais aussi sur des villes aussi diverses qu’Argenteuil et Metz. Et sur Marseille ou Toulouse, l’évolution des prix reste soutenue (plus de 8 %).
A Bordeaux, où la baisse s’était amorcée en décembre 2019, les prix ne reculent plus que de 0.7 % sur un an et ils remontent modestement depuis mars. Dans les villes qui avaient connu une diminution des prix jusqu’en février dernier, avec par exemple Limoges et Orléans, le redressement des prix se renforce. Alors qu’à Paris, la hausse persiste encore pour atteindre +5.5 % sur un an, les prix dépassent largement les 10 000 €/m² depuis plus d’un an et ils dépassent même les 11 000 €/m² dans 11 des 20 arrondissements que compte la capitale.
Dans l’immobilier neuf, les prix au mètre carré des 15 plus grosses villes de France évoluent entre -0,2 % et +7 %
Dans l’immobilier neuf, Paris est toujours en tête du top 15 des plus grosses villes françaises avec une moyenne de 12 414 €/m². Et, avec un prix moyen de 6 562 €/m² à fin mai 2020 (+3,7 %), les villes d’Ile-de-France étudiées dans ce baromètre affichent un prix moyen 1,5 fois plus élevé que celles de province. Il est néanmoins encore possible d’acheter dans le neuf en Ile-de-Franceà moins de 4 000 €/m²en Seine-Saint-Denis, à Epinay-sur-Seine (3 737 €/m²), Bondy (3 807 €/m²) ou encore Drancy (3 882 €/m²).
En régions, il faut débourser 4 278 €/m² en moyenne pour un appartement neuf (+ 1,5 %). Les villes de Lyon et Nice se détachent ensuite avec des prix moyens supérieurs à 5 600 €/m². En bas du classement, 4 communes parviennent encore à ne pas dépasser la barre de 4 000 €/m² : Grenoble (3 927 €/m²), Lille (3 905 €/m²) et Reims (3 735 €/m²). Le Havre ferme la marche en demeurant sous la barre des 3 400 €/m². Au palmarès des villes les plus abordables, on trouve dans l’ordre Tourcoing (3 252 €/m²), le 15ème arrondissement de Marseille (3 278 €/m²), Brest (3 284 €/m²), Limoges (3 361 €/m²) et Pau (3 363 €/m²).
Du côté des évolutions, Paris est la seule commune de ce Top 15 dont les prix du neuf ont légèrement reculé, avec -0,2 % en 6 mois. Ce léger repli est dû à la fin de la commercialisation de quelques opérations emblématiques plus chères que les autres, et au lancement de nouveaux programmes sur des arrondissements figurant parmi les moins chers de la capitale, entrainant ainsi mécaniquement une baisse du prix moyen dans le neuf à Paris. Toutes les autres communes affichent des hausses comprises entre 0,6 % (Bordeaux) et 7,0 % (Lille).
Franck VIGNAUD, directeur du Laboratoire de l’immobilier, observe que « l’un des principaux enseignements de cette étude, c’est que dans l’ensemble, les prix des appartements neufs n’ont pas baissé durant la crise sanitaire et le confinement. Les acheteurs qui s’attendent à des prix cassés et espèrent faire de bonnes affaires en seront pour leurs frais ». Il précise également que l’« on relève habituellement une hausse de l’ordre de 3 % sur une période de 12 mois… à fin mai nous atteignons +3,4 % en 6 mois seulement ! L’approche des élections municipales et le blocage de nombreux programmes par les maires ont créé une première tension sur l’offre neuve et sur les prix avant le début du confinement. Il faut à présent ajouter l’impact de la hausse des coûts de construction liée à la mise en œuvre des mesures de protection sur les chantiers. Ces nouvelles contraintes ont conduit les promoteurs à revaloriser les grilles de prix des opérations déjà commercialisées ou de celles qui viennent tout juste d’être lancées ».
Si l’immobilier évite la casse, c’est parce que le plan de soutien de l’emploi engagé par le gouvernement français contient la progression du taux de chômage et la chute des prix des logements. Pour aider les entreprises à tenir le choc de l’arrêt ou du ralentissement de leur activité durant le confinement, le gouvernement a notamment mis en place un dispositif massif de chômage partiel, des reports de charges et un fonds de solidarité pour les petites entreprises et les indépendants. Le gouvernement a également mis sur pieds un plan d’action en faveur des salariés et indépendants du secteur patrimonial, artistique et culturel. Des mesures de soutien maintenues « le temps que durera » la crise, a promis Bruno Le Maire au mois d’avril dernier. Selon Standard and Poor’s, « l’épargne massive des ménages jouera aussi. Elle devrait soutenir redressement de l’économie et du marché immobilier ». Affaire à suivre …
Rappel sur les méthodologies de calcul des deux baromètres des prix de l’immobilier
Baromètre LPI-SELOGER
Des prix moyens sont calculés par zone géographique (ville ou département), dans l’ensemble et pour chacun des 6 segments de marché retenus pour les maisons (du « 3 pièces et moins » au « 8 pièces et plus ») et les appartements (du « studio et 1 pièce » au « 6 pièces et plus »). Des indices de prix élémentaires (base 100 en décembre 2012) sont construits pour chaque zone, sur chacun des segments de marché. Les indices synthétiques de zone sont obtenus par pondération des indices élémentaires de zone : les pondérations correspondent aux structures de marché calculées sur la période 2006-2019 (donc sur la base de plus de 4,5 millions de références actuellement disponibles). Les indices sont à correction des effets de structure. Les prix et les indices présentés au niveau régional ou national sont déterminés par pondération des indices élémentaires calculés au niveau départemental. Les prix moyens affichés et signés sont calculés en moyenne trimestrielle glissante au niveau national, régional, départemental et pour les villes de plus de 150 000 habitants. Sur les zones de plus petite taille (les arrondissements, notamment), les prix sont en moyenne annuelle glissante.
Baromètre du laboratoire de l’immobilier
Le Laboratoire de l’Immobilier a compilé fin mai 2020 plus de 4 800 programmes immobiliers neufs. Les résultats sont publiés pour les communes de plus de 45 000 habitants ; seuls les arrondissements ou communes comptant au moins 3 programmes immobiliers neufs en cours de commercialisation ont été retenus. La particularité de cette étude est de refléter les prix des logements neufs actuellement proposés par les promoteurs, ce n’est pas une analyse des transactions qui ont été conclues plusieurs mois auparavant.
