Chaque mois, Weelim vous présente un montage intéressant pour vous aider à développer votre patrimoine. Aujourd’hui on va s’intéresser de près à l’intérêt d’investir dans l’ancien grâce à la loi Pinel en optimisant le montage afin de créer du déficit foncier qui va, en plus de la réduction d’impôt Pinel, pouvoir se déduire soit des revenus fonciers existants, soit du revenu imposable.
Les français ont aujourd’hui une mauvaise image de la loi Pinel. Trop souvent mal conseillés par des commerciaux appelés « les vendeurs de Pinel », certains ménages ont par le passé fait de biens mauvaises opérations en achetant des appartements soit beaucoup trop chers par rapport aux potentialités du marché, soit en investissant dans des villes où le marché immobilier a souffert pendant la dernière crise économique. Pourtant, quand on est bien conseiller, la loi Pinel regorge de leviers pour optimiser et développer son patrimoine. C’est le cas notamment du « Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier ».
Quelques points de rappels sur le fonctionnement de la Loi Pinel
Depuis Septembre 2014, tout foyer fiscal, résident fiscalement en France, peut utiliser ce dispositif de réduction d’impôt qui entre dans le plafonnement global des niches fiscales. Le dispositif Pinel permet à un investisseur immobilier de réduire tout ou partie de ses impôts, en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans (le locataire peut-être un ascendant ou un descendant). Il est applicable dans le cadre de l’achat d’un appartement neuf (livré ou acquis en cours de construction) ou d’un appartement ancien qui va faire l’objet d’une réhabilitation. Plus l’engagement de location va être long, plus la réduction d’impôt sera importante.
- 12 % pour un engagement de 6 ans
- 18 % pour un engagement de 9 ans
- 21 % pour un engagement de 12 ans
Il faut également rappeler que la réduction d’impôt Pinel s’établit sur la base d’un double plafond : un prix au mètre carré habitable qui ne peut excéder 5 500€ et un prix global de l’opération (acquisition, frais, travaux et honoraires d’architecte) qui, pour sa part, est limitée à 300 000 € (ce dernier pouvant être réparti sur plusieurs opérations, comme par exemple l’acquisition de deux appartements d’une valeur de 150 000 € chacun). Autrement dit, il est possible d’économiser en impôt jusqu’à 36 000 € sur six ans, 54 000 € sur neuf ans ou 63 000 € sur douze ans.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
De plus, l’investissement ne pourra se faire que dans des zones bien spécifiques appelées zone A, zone Abis et zone B1 (plus d’information sur le zonage pinel).
Enfin, le loyer quittancé au locataire ne pourra pas excéder un certain plafond qui lui-même dépend de la zone dans laquelle se situe la résidence (plus d’information sur le plafonnement des loyers en loi Pinel).
Quelles sont les spécificités de la loi Pinel dans l’ancien réhabilité ?
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt Pinel dans le cadre d’un investissement dans l’ancien, l’acquéreur doit acheter un logement qui ne satisfait pas les critères de décence, et réaliser des travaux de réhabilitation qui offriront au logement des performances techniques proche d’un investissement dans le neuf. L’immeuble dans lequel le logement se situe est qualifié d’indécent si :
- Il ne respecte pas au moins 4 des 15 critères répertoriés dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
- Et il ne respecte pas 6 des 12 critères de performances techniques indiqués dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts.
Le propriétaire bailleur s’engage donc à effectuer des travaux de réhabilitation et tous les critères de décence et de performance technique doivent être réunis. A la fin des travaux, un expert sera mandaté afin de vérifier et d’attester la conformité du bien aux normes attendues.
Quelle sécurité apporte le promoteur sur l’achèvement des travaux ?
Comme pour toute opération de construction ou de rénovation immobilière, le choix du promoteur fait partie intégrante du succès de l’opération. Discutez-en avec votre conseiller Weelim qui sélectionnera pour vous les meilleures opérations parmi plus de 1500 programmes (soit près de 20 000 logements) partout en France.
Le promoteur immobilier est là pour sécuriser l’opération. Il engage ses fonds propres pour acquérir l’immeuble tout entier et ensuite procéder à la commercialisation du projet dont le prix final est composé de : prix d’achat du foncier + coût des travaux + Marge du promoteur
La Marge du promoteur sert à rémunérer son expertise, son savoir-faire et les garanties qu’il apporte à l’investisseur.
Expertise et savoir-faire du promoteur immobilier :
Le promoteur a la maîtrise totale de l’opération de construction. Il est l’interlocuteur unique de l’investisseurs qui n’a pas besoin de se mettre en relation avec des artisans pour la réalisation des travaux de rénovation. Il est le maître d’ouvrage. C’est une position très confortable pour l’investisseur qui n’a pas à se soucier ni de la conception du projet, ni de l’étude de faisabilité, ni de l’éligibilité de l’immeuble au dispositif « Pinel réhabilité », ni même de la souscription de garanties multiples. Notamment la garantie décennale pour laquelle le promoteur a souscrit une assurance. Cette garantie est réglementée par l’article 1792 et 1792-2 du Code Civil et les articles L241-1 et L243-1-1 du Code des assurances. Elle est obligatoire et couvre pendant 10 ans les dommages qui affecteraient la solidité d’un bien immobilier.
Weelim s’assure que le promoteur soit en mesure également de fournir, une fois l’opération terminée, une lettre d’avocat validant l’éligibilité du programme à la réduction Pinel. L’avocat va en général vérifier plusieurs choses : les diagnostics avant et après travaux, la conformité des travaux au dispositif Pinel, il va valider les devis et factures des entreprises réalisant ces travaux etc…. Ce qui est très compliqué pour un particulier qui souhaiterait se lancer dans une telle opération tout seul.
Comment cumuler à la fois réduction d’impôt Pinel et déficit foncier ?
Le régime du déficit foncier n’est pas un dispositif de réduction d’impôt comme le dispositif Pinel. C’est une conséquence des règles d’imposition des revenus fonciers décrites dans le code général des impôts. En effet, ce dernier précise qu’un propriétaire bailleur qui engage des dépenses de travaux ayant la nature de dépense d’entretien, de réparation et d’amélioration, peut les déduire de ses revenus fonciers imposables. Et, quand le montant des travaux est supérieur aux revenus fonciers imposables, l’excédent constitue alors un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus restant constituera alors un déficit foncier reportable pendant les 10 années suivantes. Ainsi, grâce au mécanisme du déficit foncier, le contribuable peut diminuer son revenu net imposable tout en entretenant son patrimoine immobilier. La diminution du revenu net imposable entraîne mécaniquement une baisse d’impôt. C’est la raison pour laquelle le déficit foncier est un mécanisme utilisé par les experts en gestion de patrimoine pour aider les investisseurs à diminuer leurs impôts. Ce mécanisme sera d’autant plus impactant fiscalement si :
- Le contribuable dispose de revenus fonciers existant, le déficit foncier va donc permettre de réduire la base taxable de ces revenus et ainsi économiser à la fois de l’impôt sur les revenus mais également des prélèvements sociaux.
- Si le déficit vient à s’imputer sur les revenus globaux (autres que les revenus fonciers), il est alors possible que le contribuable bascule dans une tranche d’imposition inférieure.
Le double avantage fiscal de la loi Pinel réhabilité optimisée au déficit foncier
Il s’agit d’investir dans un logement dont la nature des travaux qui vont être entrepris par le promoteur permet la coexistence de ces deux régimes :
- Le prix d’acquisition et une partie des travaux seront éligibles à la réduction d’impôt Pinel
- L’autre partie des travaux sera éligible eu régime des déficits fonciers (bien souvent, il s’agit de la quote part des travaux intervenus sur les parties communes de l’immeuble)
Exemple d’investissement immobilier en loi pinel optimisée au déficit foncier
Hypothèses retenus pour notre exemple :
Situation du foyer
Nous prendrons le cas d’un couple marié ou pacsé avec un enfant à charge soit 2,5 parts fiscales pour le foyer.
Leur TMI (Tranche Marginale d’Imposition) est de 30 %
Ils disposent d’une capacité d’épargne mensuelle de 600 € par mois et sont propriétaires de leur résidence principale. Ils sont également propriétaire d’un patrimoine immobilier existant leur générant environ 3500 € net de revenus fonciers annuels imposables.
Le projet
Acquisition d’un appartement d’une valeur de 231 000 € (frais de notaire inclus et travaux inclus)
Travaux éligibles au mécanisme du déficit foncier : 22895 € appliqué à hauteur de 9 158 € en année 1, et 10 041 € en année 2.
Ils décident de s’engager pendant 12 ans afin de bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 %.
Au terme de la réduction d’impôt, ils décident de vendre.
Hypothèse de revalorisation du bien 0 % (prix de vente = 231 000 €)
Hypothèse de revalorisation des charges et des loyers : 0%
Voici la liste des charges prises en compte dans cette simulation :
- Taxe foncière : 1 mois de loyer
- Frais d’agence : 12 % TTC des loyers annuels
- charges de co-propriété : 900 € (1,8 € par mois et par m2 environ)
Nous considérerons dans cette simulation que le bien est mise en gestion auprès d’une agence immobilière (frais 12% annuel TTC)
Détail du financement
Apport : 0€
Crédit de 231 000 € amortit sur 20 ans, taux 1,20 % + assurance 0,30% (sur capital restant dû)
Résultats de l’opération
Bilan pendant l’opération :
- Epargne mensuelle moyenne (fiscalité et charges déduites) : 529,41 €
- Cumul de l’épargne versée : 82 587,37 €
Bilan au terme de l’opération :
- Valeur du patrimoine (correspondant au prix de cession du bien soit 231 000 € auquel on a retiré le capital restant à remboursé à la banque) : 143 778 €
- Gain net de l’opération (après déduction de l’épargne versée) : 61 191 €
- TRI de l’opération : 8,17 %
* Ce gain net tient compte de la fiscalité sur les revenus fonciers (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2%). Il ne tient pas compte de l’impôt sur la plus-value immobilière. Rappelons que ce dernier est dégressif en fonction de la durée de détention du bien immobilier. La plus-value imposable se calcule par différence entre le prix d’achat en valeur pleine propriété et le prix de cession
Au terme des 14 ans (N+13), le bien immobilier est vendu et le notaire vire les fonds sur le compte des clients. En faisant la différence entre tous les flux sortant (remboursements à la banque) et tous les flux entrant (vente du bien immobilier), on obtient le gain net de l’opération.
| Années | Valeur du bien | Total des charges | Annuité de crédit | Loyers annuels | Gain IRPP et PS (impact déficit foncier) |
Impôts payer | Réduction Pinel | Trésorerie annuelle |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| N | 231 000 € | 2 010 € | 13 690 € | 0€ | 4 399€ | 0 € | 0 € | – 9 291 € |
| N+1 | 231 000 € | 2 010 € | 13 690 € | 5 460 € | 4 664 € | 0€ | 4 620 € | – 925 € |
| N+2 | 231 000 € | 2 010 € | 13 690 € | 5 460 € | 0€ | 167 € | 4 620 € | – 5 725 € |
| N+3 | 231 000 € | 2 010 € | 13 690 € | 5 460 € | 0€ | 241 € | 4 620 € | -5 768 € |
| N+4 | 231 000 € | 2 010 € | 13 690 € | 5 460 € | 0 € | 318 € | 4 620 € | – 5 812 € |
| N+5 | 231 000 € | 2 010 € | 13 690 € | 5 460 € | 0 € | 394 € | 4 620 € | – 5 856 € |
| N+6 | 231 000 € | 2 010 € | 13 690 € | 5 460 € | 0 € | 472 € | 4 620 € | – 5 901 € |
| N+7 | 231 000 € | 2 010 € | 13 690 € | 5 460 € | 0 € | 550 € | 4 620 € | – 5 947 € |
| N+8 | 231 000 € | 2 010 € | 13 690 € | 5 460 € | 0 € | 631 € | 4 620 € | – 5 991 € |
| N+9 | 231 000 € | 2 010 € | 13 690 € | 5 460 € | 0 € | 710 € | 4 620 € | – 6 039 € |
| N+10 | 231 000 € | 2 010 € | 13 690 € | 5 460 € | 0 € | 792 € | 2 310 € | – 8 396 € |
| N+11 | 231 000 € | 2 010 € | 13 690 € | 5 460 € | 0 € | 874 € | 2 310 € | – 8 444 € |
| N+12 | 231 000 € | 2 010 € | 13 690 € | 5 460 € | 0 € | 957 € | 2 310 € | – 8 492 € |
| N+13 | 231 000 € | – | 87 222 € | – | – | – | – | 143 778 € |
* Ce gain net tient compte de la fiscalité sur les revenus fonciers (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2%). Il ne tient pas compte de l’impôt sur la plus-value immobilière. Rappelons que ce dernier est dégressif en fonction de la durée de détention du bien immobilier. La plus-value imposable se calcule par différence entre le prix d’achat en valeur pleine propriété et le prix de cession
Au terme des 14 ans (N+13), le bien immobilier est vendu et le notaire vire les fonds sur le compte des clients. En faisant la différence entre tous les flux sortant (remboursements à la banque) et tous les flux entrant (vente du bien immobilier), on obtient le gain net de l’opération.
