L’année 2024 a été marquée par une contraction globale du marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), avec une collecte nette en recul par rapport aux années précédentes. Pourtant, certaines SCPI ont su tirer leur épingle du jeu en attirant des flux importants d’investisseurs malgré un environnement économique incertain. Fait marquant tout de même en 2024, ce sont 19 nouvelles SCPI qui ont vu le jour, chose qui n’était pas arrivé depuis très longtemps dans le secteur. Ces nouveaux véhicule marquent probablement le départ d’une nouvelle ère qui va surfer sur un nouveau cycle immobilier naissant.

Dans cet article, nous allons analyser quelles sont les SCPI ayant enregistré les meilleures collectes en 2024, quelles sociétés de gestion dominent le marché et pourquoi les SCPI diversifiées ont particulièrement séduit les investisseurs cette année.

Bilan du marché des SCPI en 2024 : une collecte en baisse mais des opportunités

L’année 2024 a vu une collecte nette annuelle de 3,54 milliards d’euros, en forte baisse par rapport à 2023. La collecte brute elle  s’est élevé à 4,7 milliards alors qu’elle atteignait 5,66 milliards d’euros en 2023, soit une diminution de 38%. Ce recul s’explique par plusieurs facteurs :

  • Une incertitude économique persistante liée à la hausse des taux d’intérêt
  • Un ralentissement du marché immobilier, notamment dans le secteur des bureaux, qui a conduit certains investisseurs à la prudence
  • Des contraintes de liquidités sur certaines SCPI qui amène les investisseurs à se poser des questions.

Pour autant, les résultats sont au rend-vous. Certaines SCPI ont continué à bien performer (plus de 2/3 du marché), notamment celles adoptant une stratégie de diversification sectorielle et géographique, leur permettant de mieux absorber les fluctuations économiques. Tout comme les SCPI spécialisées sur les secteurs de la logistique, des locaux d’activité ou de la santé/éducation, qui ont su démontrer la résilience de leur classe d’actif.

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Les SCPI qui ont le plus collecté en 2024

Les SCPI en tête de la collecte

Parmi les SCPI ayant enregistré les meilleures collectes en 2024, on retrouve principalement des véhicules diversifiés :

  1. Transitions Europe (Arkéa REIM) – 431 millions d’euros collectés
  2. Iroko Zen (Iroko) – 358 millions d’euros collectés
  3. Corum Origin (Corum AM)– 322 millions d’euros collectés
  4. Remake Live (Remake AM) – 256 millions d’euros collectés
  5. Épargne Pierre Europe (Atland Voisin) – 192 millions d’euros collectés
  6. Corum Eurion (Corum AM)– 178 millions d’euros collectés
  7. ActivImmo (Alderan) – 172 millions d’euros collectés
  8. Corum XL (Corum AM)– 127 millions d’euros collectés
  9. Vendôme Régions (Norma) – 109 millions d’euros collectés
  10. Comète (Alderan) – 109 millions d’euros collectés
  11. Épargne Pierre (Atland Voisin) – 109 millions d’euros collectés

La part de ces 11 SCPI dans la collecte totale du marché (4,7 milliards d’euros) est de 50,27 % de la collecte totale du marché. C’est plus de la moitié de la collecte brute totale alors que le marché compte plus de 100 SCPI en cours de collecte.

Ces SCPI ont su capter l’attention des investisseurs grâce à des stratégies axées sur la diversification, leur permettant d’adapter leurs investissements aux cycles du marché immobilier et d’offrir des perspectives de rendement stables. Mais aussi, pour 10 d’entres elles, par un positionnement paneuropéen de leur stratégie d’investissement qui offre aux investisseur des avantages fiscaux non négigeables en application des conventions fiscales internationales.

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Les sociétés de gestion les plus performantes en 2024

Certaines sociétés de gestion se sont distinguées cette année en attirant d’importants capitaux. Voici les principaux acteurs de la collecte 2024 :

  1. Corum AM – 638 millions d’euros collectés
  2. Arkéa REIM – 431 millions d’euros collectés
  3. Iroko – 358 millions d’euros collectés
  4. Atland Voisin – 311 millions d’euros collectés
  5. Alderan – 281 millions d’euros collectés
  6. Remake AM – 256 millions d’euros collectés
  7. Norma Capital– 136 millions d’euros collectés
  8. Sogenial Immobilier – 133 millions d’euros collectés
  9. Sofidy – 107 millions d’euros collectés
  10. Intergestion – 105 millions d’euros collectés

 

Ces 10 sociétés de gestion représentent donc 58,63 % de la collecte totale du marché en 2024, alors que le marché compte 45 sociétés de gestion.

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Notre analyse

Pourquoi les SCPI diversifiées ont dominé la collecte en 2024 ?

Les SCPI diversifiées ont confirmé leur attractivité en captant 68 % des souscriptions brutes. Ces véhicules multi-secteurs, qui combinent des investissements dans les bureaux, la santé, le commerce et la logistique, séduisent par leur capacité à amortir les chocs sectoriels.

Dans un contexte économique marqué par l’augmentation des taux d’intérêt et une évolution des besoins en immobilier d’entreprise, les SCPI diversifiées ont offert une solution rassurante aux investisseurs.

Elles permettent :

– Une répartition des risques, en investissant dans plusieurs typologies d’actifs (bureaux, commerces, santé, logistique)
– Une flexibilité face aux cycles immobiliers, en ajustant leur exposition en fonction des opportunités du marché
– Une diversification des sources de revenus locatifs

La collecte nette par catégorie

En analysant les chiffres de la collecte en  2024, on constate que les SCPI diversifiées ont nettement dominé le marché :

Typologie prépondérante Collecte nette 4T 2024 (m€) Cumul 2024 (m€) Capitalisation (m€)
Diversifiée 891 2 849 20 012
Prépondérance logistique et locaux d’activité 58 228 1 785
Prépondérance résidentiel 45 99 4 372
Prépondérance santé et éducation 44 215 9 050
Prépondérance commerces 13 31 6 110
Prépondérance hôtels, tourisme, loisirs 6 21 463
Prépondérance alternatifs 0 0 5
Prépondérance bureaux -7 92 46 791

Ces chiffres démontrent l’attrait croissant pour les stratégies diversifiées, qui permettent d’amortir les chocs économiques et de profiter d’opportunités sur différents marchés.

Les SCPI avec le plus de parts en attente de retrait en 2024

En 2024, le stock de parts en attente représentait environ 2,9 % de la capitalisation totale des SCPI, soit une valeur estimée à 2,6 milliards d’euros.

Voici les 10 SCPI ayant le plus de parts en attente de retrait en pourcentage de leur capitalisation à la fin de l’année :

  1. Novapierre résidentiel (PAREF GESTION) – 22,36% (78 M€ en attente)
  2. Pierrevenus (AESTIAM) – 13,88% (29 M€ en attente)
  3. Patrimmo croissance impact (PRAEMIA REIM) – 11,70% (24 M€ en attente)
  4. Aestiam pierre rendement (AESTIAM) – 9,61% (39 M€ en attente)
  5. Novapierre 1 (PAREF GESTION) – 9,30% (17 M€ en attente)
  6. LF grand paris patrimoine (LA FRANÇAISE REM) – 9,10% (114 M€ en attente)
  7. Primopierre (PRAEMIA REIM) – 9,04% (216 M€ en attente)
  8. Primofamily (PRAEMIA REIM) – 8,81% (22 M€ en attente)
  9. Buroboutic métropoles (FIDUCIAL GÉRANCE) – 8,81% (28 M€ en attente)
  10. Patrimmo commerce (PRAEMIA REIM) – 8,34% (56 M€ en attente)

Voici le classement des 10 premières SCPI en fonction du montant des parts en attente, du plus élevé au plus faible :

  1. Epargne foncière (LA FRANÇAISE REM) – 323 M€ (6,21%)
  2. Primopierre (PRAEMIA REIM) – 216 M€ (9,04%)
  3. Pfo 2 (PERIAL ASSET MANAGEMENT) – 167 M€ (6,90%)
  4. Primovie (PRAEMIA REIM) – 172 M€ (3,62%)
  5. Rivoli avenir patrimoine (AMUNDI IMMOBILIER) – 158 M€ (4,92%)
  6. LF Grand paris patrimoine (LA FRANÇAISE REM) – 114 M€ (9,10%)
  7. Selectinvest 1 (LA FRANÇAISE REM) – 93 M€ (6,01%)
  8. Novapierre résidentiel (PAREF GESTION) – 78 M€ (22,36%)
  9. Credit mutuel pierre 1 (LA FRANÇAISE REM) – 73 M€ (7,22%)
  10. Patrimmo commerce (PRAEMIA REIM) – 56 M€ (8,34%)

 

Notons que le quatrième trimestre 2024 se distingue par une diminution des parts en attente, portée par l’activation de plusieurs fonds de remboursement. Ainsi, la valeur des parts en attente a diminué de 7 % au dernier trimestre, retombant à 2,4 milliards € (soit 2,7 % de la capitalisation). Enfin, sur un total de 221 SCPI, 10 concentraient les deux tiers du volume de parts en attente au 31 décembre 2024.

Il est donc essentiel pour les investisseurs de surveiller ces indicateurs et d’évaluer la capacité des sociétés de gestion à mettre en place des mesures pour résorber ces stocks.

Perspectives pour les SCPI en 2025

Avec une probable stabilisation des taux d’intérêt et une adaptation aux nouvelles dynamiques immobilières, 2025 pourrait marquer un retour progressif des investisseurs, toujours en quête de placements performants et pérennes.

Les SCPI diversifiées devraient continuer à jouer un rôle clé dans la collecte, offrant un équilibre entre rendement et gestion des risque face à un environnement encore incertain.

Rédigé le 13.02.2025 par

Jérémy Orféo

Jérémy Orféo est cofondateur de Weelim et directeur de la publication du site. Il signe des articles consacrés aux placements et à la gestion de patrimoine.