SCPI, les faits marquants de 2024

SCPI, les faits marquants de 2024

L’année 2024 vient de se terminer. Année durant laquelle les SCPI ont beaucoup fait parler d’elles, dans un environnement économique bousculé par la hausse des taux d’intérêt, des ajustements de valorisation des parts, et une dynamique de collecte fortement réduite par rapport à ce que nous avons connu sur les 10 dernières années. Mais le secteur a démontré à la fois résilience et capacité d’adaptation. Avec des rendements stables voire en hausse pour une grande majorité de SCPI. Notamment avec  de nouveaux véhicules (18 nouvelles SCPI créées durant la période) sur le marché, qui bénéficient d’un momentum de marché incroyable. 2024 se positionne donc dans l’échelle du temps comme une année à double visage : des défis important pour une partie des SCPI, notamment les SCPI historiques qui ont investis massivement dans l’immobilier de bureau depuis plus de 10 ans, mais également de nombreuses opportunités pour les acteurs agiles et opportunistes. Cet article revient sur les faits marquants de cette année 2024. Nous pensons rééllement que les SCPI feront partie des meilleurs placements de 2025.

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2024 : Une année riche en créations de nouvelles SCPI

Le marché des SCPI a connu une dynamique de création sans précédent en 2024, avec le lancement de 18 nouvelles SCPI, un record depuis plusieurs années. Cette effervescence s’explique en partie par un momentum de marché favorable, qui a permis à de nombreux gestionnaires de capitaliser sur des thématiques diversifiées. La majorité de ces nouveaux fonds se sont positionnés sur des stratégies opportunistes et paneuropéennes, privilégiant la diversification sectorielle et géographique notamment en Europe et parfois même hors zone euros. Certaines ont étendu leurs investissements hors des frontières européennes, explorant des marchés immobiliers comme les USA par exemple (Corum USA). Ces créations traduisent également une évolution des attentes des investisseurs, de plus en plus attirés par des véhicules différenciants et bénéficiant d’une fiscalité avantageuse comme le sont les SCPI Europénnes et internationales.

Liste des 18 nouvelles SCPI créées en 2024 et leurs objectifs 2025

Nom de la SCPI Société de Gestion Date de Lancement Prix de Souscription Objectif 2025 (Rendement Prévisionnel)
MomenTime Arkéa REIM janv-25 200 € 6%
Eden Advenis REIM déc-24 50 € 6%
Darwin RE01 Darwin déc-24 200 € 6%
Corum USA Corum nov-24 200 € 4,5%
Reason MNK Partners oct-24 1 € 6%
Epargne Pierre Sophia Atland Voisin oct-24 200 € 5.5%
Vitality ClubFunding AM oct-24 200 € 6%
Perial Opportunités Territoires Perial AM oct-24 50 € 6%
Patrimonia Capital et Rendement Patrimonia Capital sept-24 200 € 6%
Elysées Grand Large HSBC REIM sept-24 250 € 6%
Linaclub Aestiam sept-24 200 € 6%
Elevation Tertiom Elevation Capital Partners juil-24 200 € 8%
Attraits Pierre Groupama GAN REIM juin-24 240 €  NC
EDR Europa Edmond de Rothschild REIM avr-24 200 € 8%
Mistral Sélection Swiss Life AM avr-24 180 € 6%
Wemo One Wemo REIM mars-24 200 € 9,5%
Osmo Energie Mata Capital mars-24 300 € 6%
Sofidynamic Sofidy janv-24 300 € 8%

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Des rendements contrastés mais globalement attractifs

Le rendement moyen 2024 des SCPI, qui sera annoncé normalement au mois de Février 2025 par l’ASPIM, devrait montrer une légère progression par rapport à 2023, atteignant probablement 4,6 % à 4,7%, selon nos informations. Certaines SCPI ont toutefois réalisé des performances remarquables, franchissant la barre symbolique des 8 %, voire des 10 %. Par exemple, la SCPI Comète, gérée par Alderan, a affiché un taux de distribution supérieur à 10 %, un record sur le marché. C’est le cas aussi des SCPI Wemo One et Reason (en TD annualisé). Mais on peut aussi citer les très belles performances de Osmo Energie (9,33%), EDR Europa (8%) et l’indétronable SCPI Corum Origin qui depuis 2013 affcihe de TD brut supérieur à 6%. Comme l’an dernier, ce sont donc les SCPI récentes, opportunistes et diversifiées qui sortent du lot. Elles arrivent à un moment de marché trsè intéressant, ce qui explique leurs performances asssez inrcroyable. Du jamais vu dans l’histoire des SCPI (qui rappelons le sont des véhicules d’investissement qui existent tout de même depuis le milieu des années 1960). Cependant, cette tendance ne doit pas occulter les disparités entre les véhicules et les sociétés de gestion qui pour certaines, ont été créé en 2024 au moment du lancement de leur SCPI. Il faut donc vraiment vous renseigner sur qui sont ces acteurs qui lancent de nouvelles SCPI, et sont-ils dignes de confiance. Enfin, les SCPI historiques, disposant de patrimoines vieillissants concentrés dans des secteurs en difficulté comme les bureaux, ont souvent affiché des rendements en retrait, peinant à maintenir leur attractivité face aux nouvelles SCPI, ou en tout cas celles qui ont plus de 6% de TD. Et il y a sur ces niveau de rendement affiché, l’embarras du choix.

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La baisse des prix de parts : une tendance persistante pour 1/3 du marché

2024 a confirmé la poursuite des ajustements de prix de parts initiés en 2023. 33 SCPI (sur plus d’une centaine de SCPI en cours de collecte) ont procédé à des dévalorisations, reflétant la baisse des valeurs immobilières dans le contexte de hausse des taux d’intérêt que nous connaissons depuis début 2022. Désormais cette période semble stabilisé, la BCE ayant récemment annoncé une nouvelle baisse de ces taux directeur, nous sommes optimiste pour 2025. Ces ajustements, bien que contraignants pour certains investisseurs, sont nécessaires pour aligner le prix des parts avec la valeur de reconstitution des portefeuilles. Parmi les baisses les plus marquantes : Primopierre (-44,7 % sur deux ans, passant de 208 € à 115 € entre 2022 et 2025), Accimmo Pierre (-31,2 %, de 205 € à 141 €) et Génépierre (-29,3 %, de 270 € à 191 €). Ces SCPI, souvent concentrées sur des actifs de bureaux vieillissants ou mal positionnés géographiquement, illustrent les défis de l’immobilier tertiaire dans l’environnement actuel. Cela nous rappelle aussi, que l’investissement immobilier comporte des risque, et qu’en matière de SCPI, il faut être selectif en s’orientant vers de des stratgéies d’investissement agile et pro actives.  Regardons aussi surtout le verre à moitié plein, plustôt que de le regarder à motié vide. Ce sont plus de 2/3 des SCPI qui ont stabilisées leur prix de part voire augmenté. Des SCPI comme Epsilon 360°, Sofidynamic, Remake Live, Alta Convictions, Iroko Zen, Cap foncière et territoires, ont vu leur prix de souscription augmenter au cours de l’année. Ces performances confirment l’importance de la diversification sectorielle et géographique dans la résilience des SCPI.

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Une collecte en net ralentissement

La collecte nette des SCPI a poursuivi son déclin amorcé en 2023. Avec seulement 3,3 milliards d’euros collectés au cours de 3 premiers trimestre de 2024, le marché a connu une chute de 50 % par rapport à 2023. Ce ralentissement s’explique principalement par une hausse des taux d’emprunt, rendant le financement par crédit moins attractif pour les particuliers. Cependant, cette baisse globale masque d’importantes disparités. Une douzaine de SCPI ont capté 73 % de la collecte, témoignant d’une concentration croissante autour de quelques acteurs dominants. Les SCPI thématiques et diversifiées, particulièrement les jeunes fonds, ont bénéficié d’un attrait renforcé grâce à leur stratégie alignée sur les tendances de marché.

Les évolutions réglementaires : une modernisation nécessaire

L’année 2024 a été marquée par plusieurs évolutions réglementaires significatives. L’ordonnance du 4 juillet 2024 permet de moderniser le cadre juridique des fonds d’investissement alternatifs, dont les SCPI. Désormais, les SCPI doivent procéder à l’évaluation de leur patrimoine immobilier deux fois par an, renforçant ainsi la transparence pour les investisseurs. Le texte élargit également l’objet social des SCPI, leur permettant d’acquérir des biens d’équipements liés au fonctionnement des immeubles (meubles, équipements énergétiques) et d’investir plus systématiquement dans les énergies renouvelables. De plus, la limitation du prix de souscription disparaît, offrant aux gestionnaires une plus grande flexibilité ce qui a permis au marché de voir naître la 1ère SCPI accessible dès 1 € (Reason). Ces évolutions visent à aligner les SCPI sur les exigences modernes de gestion, à améliorer la transparence, et à renforcer leur capacité à diversifier leurs actifs dans un contexte économique en mutation.

Conclusion : 2024, une année de transition pour les SCPI

L’année 2024 restera comme une période de transformation pour les SCPI. Si les défis liés à la hausse des taux d’intérêt et à la baisse de collecte ont marqué le marché, la résilience et l’innovation des gestionnaires ont permis d’amorcer une adaptation prometteuse. Avec des rendements attractifs pour les SCPI thématiques et diversifiées, des opportunités restent nombreuses pour les investisseurs prêts à faire preuve de discernement. 2024 aura été une année charnière, préparant le terrain pour un rebond en 2025. L’année qui se présente va véritablement être tournée sur la résolution du problème de liquidité rencontré par les SCPI historiques qui voient leur carnet d’ordre augmenter au fil des trimestre. Et pour les autres SCPI (plus de deux tiers encore une fois) confirmer leurs bons résultats et saisir les meilleures opportunités dans un contexte de marché qui est très favorable pour celles qui collectent des fonds en ce moment.

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Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2025 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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