Un assouplissement des conditions d’octroi des crédits
Le Haut Conseil de Stabilité Financière est l’organisme chargé de la surveillance du système financier, qui s’est fixé comme principal objectif de limiter les risques d’endettement des ménages français.
Pour y parvenir, il a émis en décembre 2019 plusieurs recommandations, adressées aux banques, pour durcir les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Il les invitait notamment à ne pas accorder de crédit au-delà de 25 ans, et ce sans dépasser un taux d’endettement de 33 % sauf pour certains dossiers (15 % de dérogations). Résultat : la finançabilité globale des Français a chuté de 5 points au cours de l’année 2020, avec un impact très important sur les ménages modestes.
Face à ce nouveau paradigme, le HCSF a fait machine arrière en assouplissant ses recommandations précédentes. Le taux d’endettement maximum recommandé est ainsi passé de 33 à 35 %, et la durée maximum d’emprunt de 25 à 27 ans dans l’immobilier neuf. La part de dérogations tolérée a elle aussi évolué, avec une marge de manœuvre qui passe de 15 à 20 %. Cette nouvelle souplesse accordée par le HCSF permet ainsi aux ménages modestes, qui voyaient leurs chances d’être financées fortement réduite en 2021, revenir sur le marché immobilier.
Des taux toujours aussi bas
Les nouvelles recommandations du HCSF coïncident avec des taux moyens particulièrement bas en ce début d’année, résultat d’une politique volontaire des banques qui espèrent relancer leur activité après une année 2020 assez morne. Les courtiers l’affirment : les taux moyens communiqués par les banques au mois de janvier 2021 sont encore inférieurs à ceux de décembre 2019, taux les plus bas historiques. On constate ainsi des taux moyens de 0,90 % sur 15 ans, 1,09 % sur 20 ans et 1,34 % sur 25 ans.
Sans surprise, les taux proposés aux meilleurs dossiers sont ceux qui enregistrent la baisse la plus importante (jusqu’à 0,60 % sur 15 ans). Mais les nouvelles recommandations du HCSF et la volonté des banques de relancer leur activité permettent finalement à tous les emprunteurs d’en bénéficier, pour peu qu’ils répondent aux conditions minimales d’octroi de crédit. Les primo-accédants sont d’ailleurs les plus avantagés par ces nouvelles recommandations, puisqu’ils sont les premiers à pouvoir bénéficier de dérogations et sont plus enclins à emprunter sur des longues durées.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Une capacité d’emprunt en hausse
Des conditions d’octroi plus souple, des banques plus compétitives… Les Français voient ainsi leur capacité d’emprunt augmenter en 2021, avec une hausse de 6 % en moyenne. Cela est principalement dû à la hausse du taux d’endettement maximum, qui bloquait de nombreux dossiers de primo-accédants comme d’investisseurs. À première vue, 2 % de différence ce n’est pas beaucoup… Mais pour certains ménages, cela signifie plusieurs dizaines de milliers d’euros supplémentaires pour leur projet immobilier !
Alors qu’en 2020, un couple avec 4 000 € net de revenus mensuels pouvait emprunter 327 000 € sur 25 ans (avec un taux de 1,57 %), il peut emprunter jusqu’à 347 000 € dans les mêmes conditions en 2021. S’il achète dans le neuf, il peut opter pour un crédit sur 27 ans au lieu de 25, et ainsi emprunter jusqu’à 370 000 €. En plus de ces taux particulièrement bas et d’un taux d’endettement maximal revu à la hausse, les banques se montrent particulièrement conciliantes sur certains dossiers. Elles sont notamment plus enclines à accepter des montages comme les prêts à palier (avec des mensualités progressives basées sur des prédictions de salaires) ou des lissages de prêt qui permettent de limiter l’impact d’autres crédits en cours sur le taux d’endettement.
Une vigilance renforcée sur quelques dossiers
