Après deux années chahutées, 2025 a eu des airs de retour à la normale… sans que tout redevienne simple pour autant. Les SCPI ont retrouvé de la collecte, stabilisé une partie de leurs valorisations et livré, au global, une performance annuelle positive. Mais l’année a aussi confirmé un marché à plusieurs vitesses : d’un côté, des véhicules diversifiés qui captent l’essentiel des souscriptions et bénéficient pleinement de la correction immobilière pour acheter à de meilleurs prix ; de l’autre, des SCPI plus exposées aux bureaux, encore confrontées à des demandes de retraits concentrées et à des ajustements de prix parfois douloureux.
Pour comprendre ce qui s’est réellement passé en 2025 et quelles sont les meilleures SCPI en 2026, il faut regarder au-delà d’un seul chiffre de rendement. Une SCPI, c’est un triptyque : des loyers distribués, une valeur de part qui peut évoluer, et une liquidité qui dépend du fonctionnement du marché primaire et secondaire. C’est précisément ce que permet la Performance Globale Annuelle (PGA), un indicateur qui réconcilie (enfin) distribution et évolution du prix de part. En 2025, cette PGA ressort positive, mais elle masque des écarts importants selon les stratégies.
Le premier fait marquant, c’est la réaccélération des souscriptions. La collecte nette des SCPI atteint 4,56 milliards d’euros sur l’année 2025, en hausse d’environ 29 % sur un an. Cette progression ne signifie pas que le marché a retrouvé l’euphorie d’avant 2022, mais elle confirme une dynamique de retour progressif des investisseurs, après une période où la hausse brutale des taux avait cassé la mécanique immobilière (financement plus cher, valeurs d’expertise sous pression, attentisme des acheteurs).
Dans le détail, la collecte brute totalise 5,5 milliards d’euros en 2025. C’est une hausse d’environ 17 % par rapport à 2024, et surtout un niveau qui se rapproche de la moyenne observée sur une décennie (autour de 6,3 milliards selon l’ASPIM). Le quatrième trimestre 2025 ressort même comme le plus solide depuis mi-2023, avec 1,5 milliard d’euros de collecte brute sur le trimestre.
Mais ce rebond ne profite pas à tout le monde de la même manière. Une tendance lourde s’installe : les SCPI diversifiées captent la majorité des flux. Elles représentent environ 65 % de la collecte brute sur l’année, loin devant les SCPI à prépondérance bureaux (autour de 24 %), puis la santé/éducation, la logistique, les commerces, et le résidentiel. Cette concentration n’est pas un hasard : après la correction 2022-2024, les investisseurs privilégient les véhicules capables de panacher les risques (géographies, typologies d’actifs, locataires), de saisir des opportunités d’achat, et d’amortir les cycles sur un patrimoine plus divers.
Ce phénomène se lit aussi dans la structure même du marché. Fin 2025, on recense 232 SCPI gérées par 55 sociétés de gestion, pour une capitalisation d’environ 89,09 milliards d’euros. En parallèle, 2025 a encore vu des créations de SCPI, signe que l’industrie continue d’innover et de lancer des véhicules malgré un environnement plus exigeant.
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Le taux de distribution reste le chiffre le plus commenté, parce qu’il parle à tout le monde : c’est la distribution annuelle rapportée au prix de référence. En 2025, le taux de distribution moyen pondéré par la capitalisation ressort à 4,91 %, en progression d’environ 0,19 point par rapport à 2024.
Autrement dit : oui, le rendement moyen a remonté. Mais cette moyenne cache deux réalités simultanées.
La première, c’est que le marché n’a pas été homogène. Par stratégie, les taux de distribution moyens varient de 4,2 % sur les SCPI résidentielles à environ 6,0 % sur les SCPI diversifiées. Entre les deux, on retrouve la logistique et locaux d’activité (environ 5,6 %), les SCPI hôtels/tourisme/loisirs (environ 5,1 %), les commerces (environ 4,9 %), les bureaux (environ 4,6 %) et la santé/éducation (environ 4,2 %).
La seconde, c’est que le taux de distribution, pris seul, ne dit pas si l’investisseur a réellement “gagné” sur l’année. Car une SCPI peut distribuer un revenu correct tout en ajustant son prix de part si les expertises immobilières baissent, ou si la société de gestion décide de reconstituer une marge de sécurité entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription.
Ce point a été très visible en 2025 : l’année a combiné distribution et ajustements de prix. L’ASPIM indique que sur l’année, 14 SCPI à capital variable ont baissé leur prix de souscription, tandis que 17 l’ont augmenté, avec une fin d’année plus favorable marquée par plusieurs revalorisations.
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L’un des apports importants des dernières années, c’est la montée en puissance de la Performance Globale Annuelle (PGA), désormais utilisée comme indicateur de lecture “tout-en-un”. Concrètement, la PGA intègre le dividende distribué et l’évolution du prix de la part sur la période considérée. Elle évite donc le piège d’un rendement élevé affiché dans une année où la valeur de part recule fortement, ou inversement.
En 2025, la PGA moyenne des SCPI ressort à +1,46 %. Cela peut sembler modeste, mais c’est un signal : au niveau agrégé, le marché a réussi à rester positif malgré une phase immobilière encore marquée par l’après-choc de la remontée des taux.
Surtout, la PGA raconte une histoire de dispersion.
Les SCPI diversifiées affichent la meilleure performance globale, autour de +6,3 %. Viennent ensuite la logistique et locaux d’activité (environ +5,8 %), les hôtels/tourisme/loisirs (environ +5,1 %) et les commerces (environ +4,1 %). À l’inverse, la performance des SCPI à prépondérance bureaux est proche de zéro (légèrement négative dans les chiffres ASPIM), et la santé/éducation ainsi que le résidentiel affichent des PGA négatives, pénalisées par des ajustements de prix plus marqués.
Pourquoi ces écarts ? Parce que toutes les classes d’actifs immobiliers n’ont pas traversé le même cycle. Les bureaux, particulièrement en France, ont subi un double choc : la hausse des taux (qui fait baisser mécaniquement les valeurs) et des interrogations structurelles sur les usages (télétravail, arbitrages de surfaces, polarisation entre immeubles “prime” et actifs secondaires). À l’inverse, certaines SCPI diversifiées ou orientées logistique ont pu acheter dans un marché corrigé, sur des actifs offrant des rendements d’acquisition plus attractifs, tout en bénéficiant de baux sécurisés et de locataires solides.
Un autre élément technique mérite d’être compris : l’ASPIM mentionne que, selon les méthodes de calcul, la variation moyenne du prix de part ressort à -3,45 % sur l’année dans une approche, tandis qu’en méthodologie PGA (entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026), l’évolution moyenne des prix de part s’établit à -1,89 %. Ce type d’écart illustre un point clé : lorsqu’on analyse une SCPI, il faut toujours vérifier la période exacte, les dates de référence et la méthodologie, faute de quoi on compare des chiffres qui ne recouvrent pas exactement la même réalité.
À propos de Weelim & Heilys Gestion Privée
Depuis 2019, nous accompagnons des investisseurs particuliers et professionnels dans la construction et la valorisation de leur patrimoine. Notre mission est simple : vous aider à investir sereinement, avec des conseils objectifs, transparents et alignés avec vos intérêts.
Pour cela, nous n’avons de cesse d’analyser et de nous adapter aux évolutions (économiques, règlementaires et fiscales) et aux tendances de fonds. Nous rencontrons régulièrement les sociétés de gestion et les acteurs de la finance et de l’immobilier pour vous sélectionner les meilleures opportunités d’investissement.
Notre ambition : vous permettre de faire les bons choix au bon moment. Notre approche humaine et pédagogique vise à vous rendre acteur de vos décisions, dans un climat de confiance et de proximité.
Jérémy Orféo CEO et fondateur
Mintsa Petit-Lambert, Directeur relations investisseurs
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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