Investir dans l’immobilier ne se limite pas à l’achat d’un bien en direct. Parmi les alternatives accessibles aux épargnants, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d’investir dans un portefeuille diversifié de biens gérés par des professionnels, tout en percevant des revenus réguliers. Ce placement, qui combine accessibilité et mutualisation des risques, s’inscrit dans une approche plus large des investissements immobiliers indirects, aux côtés d’autres solutions comme les fonds d’investissement ou le financement participatif. Pour explorer ces différentes options, découvrez notre guide complet sur l’investissement immobilier autrement.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La définition d’une SCPI
Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, (on parle souvent de « Pierre Papier »), est une société civile qui permet aux souscripteurs d’investir dans l’immobilier, notamment des bureaux, des commerces, des logements, ou encore de l’immobilier de santé et de logistique. Des marchés immobiliers généralement difficilement accessibles aux particuliers. L’investissement SCPI vise donc à rendre plus accessible et plus souple l’investissement immobilier. Et c’est un placement « pur » immobilier, c’est -à -dire un placement investi à 100% en immobilier physique. Les SCPI n’ont pas la possibilité d’investir dans d’autres typologies d’actifs, contrairement aux OPCI par exemple qui peuvent investir sur les marchés financiers pour une partie de leur allocation. Le principal avantage des SCPI, au delà de leurs performances historiques, c’est de mutualiser le risque de perte en capital et le risque locatif, sur plusieurs centaines d’immeubles loués pour la plupart à des locataires différents (le taux d’occupation financier moyen des immeubles oscille autour de 90%). Par ailleurs, les SCPI évoluent dans un cadre réglementaire rassurant pour les investisseurs puisque ce sont des supports d’épargne qui bénéficient d’un contrôle de l’AMF(Autorité des Marchés Financier) et qu’elles sont gérées par des sociétés de gestion elles-mêmes agréées par l’AMF. Chaque société de gestion employant des professionnels de l’investissement et de la gestion immobilière. Ainsi, en souscrivant à des parts de SCPI, un investisseur devient propriétaire, au même titre que les autres associés, des biens immobiliers détenus par la SCPI. En contrepartie de son investissement, il perçoit des revenus locatifs mensuels ou trimestriels issus de la location de l’ensemble du patrimoine immobilier. Ces revenus locatifs lui sont versés par la société de gestion en fonction du nombre de parts détenues. Il existe plusieurs grandes familles de SCPI :
- les SCPI de rendement
- les SCPI fiscales.
- les SCPI de plus-value
- les SCPI internationales
- les SCPI ISR
Pour tout savoir sur qu’est-ce qu’une SCPI ? >>
Pourquoi investir en SCPI
Investir en SCPI séduit de plus en plus d’épargnants en quête d’un placement immobilier accessible et performant. Contrairement à l’investissement locatif classique, les SCPI permettent de bénéficier d’un rendement attractif sans les contraintes de gestion. Que ce soit pour générer des revenus complémentaires, diversifier son patrimoine ou préparer sa retraite, ce véhicule d’investissement répond à de nombreux objectifs financiers et patrimoniaux. Mais concrètement, pourquoi investir en SCPI ?
Palmarès SCPI 2026 : Les meilleures performances 2025
| Nom Société de gestion |
Catégorie | Année de création | Taux de distribution brut 2025 | Taux de rendement interne | Performance Globale Annuelle 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| WEMO ONE WEMO REIM |
Diversifiée | 2024 | 15,27 % | 7,5 % sur 8 ans (cible) | 15,27 % |
| REASON MNK PARTNERS |
Bureau | 2024 | 12,90 % | 7 % sur 8 ans (cible) | 13,90 % |
| IROKO ATLAS IROKO |
Diversifiée | 2025 | 9,41 %* | 7 % sur 10 ans (cible) | 9,41 % |
| SOFIDYNAMIC SOFIDY |
Diversifiée | 2023 | 9,04 % | 4,97 % sur 5 ans (cible) | 14,04 % |
| COMETE Alderan |
Diversifiée | 2023 | 9,00 % | 6,5 % sur 10 ans (cible) | 9,00 % |
| EDR EUROPA EDMOND DE ROTHSCHILD REIM |
Diversifiée | 2024 | 8,75 % | 6 % sur 10 ans (cible) | 8,75 % |
| EDEN ADVENIS REIM |
Diversifiée | 2024 | 8,00 % | 7,4 % sur 10 ans (cible) | 8,00 % |
| TRANSITIONS EUROPE ARKEA REIM |
Diversifiée | 2022 | 7,60 % | 6,50 % sur 2 ans | 8,60 % |
| IROKO ZEN Iroko |
Diversifiée | 2020 | 7,14 % | 7 % sur 8 ans | 8,13 % |
| NCAP CONTINENT NORMA CAPITAL |
Bureau | 2022 | 7,10 % | 7,5 % sur 10 ans | 7,10 % |
| REMAKE LIVE REMAKE AM |
Diversifiée | 2022 | 7,05 % | 6 % sur 10 ans | 7,05 % |
| EPSICAP NANO EPSICAP REIM |
Diversifiée | 2021 | 7,01 % | 7,5 % sur 8 ans | 8,27 % |
| EPARGNE PIERRE EUROPEATLAND VOISIN | Diversifiée | 2022 | 6,75 % | 5,5 % sur 10 ans | 6,75 % |
| CORUM ORIGINCORUM AM | Diversifiée | 2012 | 6,50 % | 5,13 % sur 5 ans | 6,50 % |
| COEUR DE REGIONS SOGENIAL IMMOBILIER |
Diversifiée | 2018 | 6,20 % | 4,97 % sur 5 ans | 6,20 % |
*Montant brut effectivement distribué. Taux de distribution annuel cible (non garanti) 6.5 %.
PGA (Performance Globale Annuelle) : correspond à la somme du taux de distribution de l’année N et la variation du prix public de souscription, entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1.
TD (Taux de Distribution ou Rendement) : la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées).
Le taux de distribution au titre des premiers exercices d’une SCPI n’est pas nécessairement représentatif d’une performance stabilisée, en raison notamment de l’impact du délai de jouissance sur le niveau de distribution par part.
TRI (Taux de Rendement Interne) : correspond à la performance annualisée d’un placement sur une période donnée, en tenant compte à la fois du montant investi, des revenus perçus et de l’évolution du prix de part sur la période de référence.
Sources : Sociétés de gestion – Janvier 2026
Fonds disponibles
Principe et fonctionnement d’une SCPI
Comme pour tout investissement, il faut comprendre dans quoi vous vous embarquez avant d’y souscrire. Vous devez notamment vous intéresser au fonctionnement du placement SCPI, à la composition de leur patrimoine et aux moteurs de performance. C’est en comprenant les SCPI dans les moindres détails que vous ferez les bons choix. Si vous ne comprenez pas comment un placement fait pour délivrer du rendement et de la performance, alors n’y souscrivez pas. C’est une règle d’or en gestion de patrimoine.
Le fonctionnement d’une SCPI
Les SCPI collectent des fonds auprès de particuliers ou de sociétés afin d’investir puis de gérer un patrimoine immobilier présent sur le territoire national ou à l’étranger. Ce patrimoine immobilier est loué à des entreprises (bail commercial ou professionnel) ou à des particuliers (bail d’habitation) par la SCPI qui ensuite reverse, après déduction des charges courantes (ex : entretien du patrimoine), une partie de ces loyers aux associés sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels. Cette distribution de revenu rapporté au prix de souscription de la part au 1er janvier de l’année correspond au taux de distribution de la SCPI.
Les revenus perçus par les associés sont proportionnels aux nombre de parts détenus. Plus il aura de parts, plus ses revenus seront importants. Les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques. Pour les sociétés soumises à l’IS, les revenus génèrent un produit financier qui va alourdir le résultat comptable et donc augmenter le montant de l’impôt sur les sociétés. Notons que chaque année, les sociétés de gestion de SCPI ont l’obligation règlementaire d’adresser aux associés un IFU (Imprimé Fiscal Unique) ainsi qu’un document d’aide à la déclaration d’impôt.
Le patrimoine immobilier d’une SCPI n’est pas figé dans le temps. C’est la société de gestion qui détermine la stratégie d’investissement et qui prend les décisions d’investissement ou d’arbitrage, en fonction de l’évolution du marché immobilier et de ses convictions à plus ou moins long terme.
La souscription de parts de SCPI
Quand on souhaite investir dans une SCPI, on peut s’adresser directement aux sociétés de gestion ou passer par l’intermédiaire d’un conseiller en investissement financier (CIF) tel que Weelim. Que ce soit pour investir dans une SCPI à capital variable ou dans une SCPI à capital fixe, la souscription de parts de SCPI se fait soit en ligne, en signature électronique, soit en complétant un dossier de souscription de façon manuscrite.
Les moteurs de performance d’une SCPI
Les moteurs de performance d’une SCPI sont multiples
Pour les comprendre, il faut analyser la composition d’une SCPI, notamment la composition de son patrimoine immobilier. A savoir, la typologie d’immeubles (bureaux, commerces, logistique, locaux d’activité, santé, sénior ou logement par exemple), leur emplacement géographique par rapport à l’environnement qui les entourent (commodités, accessibilité etc…) et de plus en plus leur performance extra-financière (comme la performance énergétique par exemple).
Ensuite, la qualité et la solvabilité des locataires. N’oublions pas que ce sont les locataires qui payent leurs loyers tous les trimestres à la SCPI, qui ensuite en reverse une partie à tous les associés.
Enfin, le savoir-faire et l’expérience de la société de gestion (et de ses collaborateurs). La politique d’investissement et la gestion immobilière étant assurée par la société de gestion, il est important de comprendre à qui l’on confie son épargne.
Qui peut investir dans une SCPI ? Pour quels besoins ?
Les possibilités d’investissement sont multiples, c’est pourquoi les SCPI s’adressent à la fois aux particuliers et aux entreprises (personnes morales). Il est donc légitime de se demander qui peut investir en SCPI et sous quelles conditions. Elles répondent généralement à la plupart des objectifs d’investissement et s’adaptent aux différents profils d’investisseurs. Par ailleurs, ce sont des placements relativement accessibles et simples à appréhender, il n’est pas nécessaire d’être un investisseur aguerri en investissement immobilier pour en comprendre les principaux rouages.
Les investisseurs particuliers (personnes physiques)
L’investissement SCPI répond à de nombreux besoins patrimoniaux : la recherche de complément de revenu immédiat ou futur, la diversification patrimoniale, la capitalisation des gains ou la recherche de plus-value à long terme, la préparation de la transmission du patrimoine, la défiscalisation etc. Autant de leviers patrimoniaux qui intéressent généralement beaucoup les particuliers et auxquels les SCPI peuvent répondre. Les investisseurs particuliers peuvent évidemment souscrire à toutes les SCPI du marché, que ce soit des SCPI de rendement ou des SCPI fiscales par exemple. Cette souscription peut se faire en direct, en assurance-vie (ou contrat de capitalisation ou PER) ou via une société patrimoniale (SAS, SC ou SCI) à l’IR ou à l’IS.
Les entreprises (personnes morales)
Hormis quand il s’agit de holding patrimoniales, les entreprises commerciales ou les institutionnels (fondations, associations, mutuelles etc..) n’étaient au départ pas forcément dans la cible des SCPI. Elles s’adressaient plutôt aux particuliers désireux de développer leur patrimoine en investissant dans l’immobilier, mais sans soucis de gestion. Mais quand les taux baissent sur les marchés, entraînant dans leur sillage une baisse équivalente des produits monétaires (OPCVM) et des rendement faciaux des obligations, les entreprises commerciales et les institutionnels se mettent à chercher des produits de placement alternatif pour dynamiser leurs allocations. Ainsi, depuis une dizaine d’années, de plus en plus de personnes morales souscrivent à des parts de SCPI, en pleine propriété ou en usufruit temporaire. Ce dernier mode d’investissement étant très recherché par les institutionnels.
Les chiffres clés
Taux de distribution moyen en 2025 (TD)
4.91%*
Variation du Prix Moyen (VPM) de la part en 2025
-3.45%
Capitalisation
89.09Miliards d’Euros
Nombre de SCPI
232
Collecte Brute
5.5Miliards d’Euros
Collecte nette
4.56Miliards d’Euros
Echanges sur le marché secondaire
967Millions d’Euros
*Chiffres officiels représentant la moyenne des performances de toutes les SCPI de rendement. Ces chiffres sont communiqués par l’ASPIM et l’IEIF pour l’année 2023.
*A compter de 2021, le "Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)" est remplacé par le "Taux de Distribution"
Historique des rendements
Un placement qui s’adapte à tous les projets d’investissement
Que ce soit pour se constituer un patrimoine immobilier, pour faire fructifier un capital ou pour obtenir des revenus complémentaires, les SCPI de rendement s’adaptent à tout type de projet patrimonial via différents mode d’investissement.
SCPI au comptant
La souscription au comptant est le mode le plus courant pour investir dans une SCPI. Dans ce cas, l’investisseur achète directement des parts de SCPI en versant le montant total de l’investissement en une seule fois. Une fois la souscription réalisée, l’investisseur devient propriétaire des parts de la SCPI et bénéficie des revenus (loyers perçus sur les biens immobiliers) et des éventuelles plus-values liées à l’évolution du patrimoine immobilier de la SCPI.
SCPI à crédit
La souscription à crédit permet à l’investisseur d’emprunter une partie du montant nécessaire pour acquérir des parts de SCPI. En utilisant un prêt, l’investisseur investit une somme moins élevée en capital propre et complète le montant avec un emprunt souscrit auprès d’une banque. Les loyers perçus par la SCPI sont utilisés pour rembourser le crédit, et l’investisseur bénéficie également de l’effet de levier, qui peut accroître la rentabilité de son investissement si les revenus générés par la SCPI sont supérieurs au coût global du crédit.
SCPI en nue-propriété
L’investissement en SCPI en nue-propriété implique l’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI par le souscripteur, qui ne perçoit alors pas les revenus de la SCPI pendant la période de démembrement. Cette période de démembre est connu dès le départ, c’est l’investisseur qui la choisit et elle est généralement comprise entre 3 et 15 ans. Le nu-propriétaire devient propriétaire des parts à prix réduit (on parle alors de décote), car il ne bénéficie pas des revenus pendant cette période. Cette décote compense donc l’absence de revenu. Plus la durée de démembrement est élevée, plus la décote sera importante. À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire redevient pleinement propriétaire des parts de la SCPI et peut alors recevoir les revenus à son tour. Il peut aussi décider de vendre les parts.
SCPI en assurance-vie ou dans un contrat de capitalisation
Certains contrats d’assurance-vie ou de capitalisation proposent des SCPI en unités de compte, ce qui permet d’investir dans des parts de SCPI au sein de ces contrats. L’investisseur achète alors des unités de compte qui représentent des parts de SCPI plutôt que d’acheter directement les parts de SCPI elles-mêmes. Ce mode de souscription offre certains avantages fiscaux et successoraux liés à l’assurance-vie, mais il peut également comporter des frais spécifiques liés au contrat.
SCPI dans une PER
Comme pour l’assurance-vie ou les contrats de capitalisation, certains PER proposent des SCPI en unités de compte, ce qui permet du cumuler l’intérêt d’un PER, avec celui des SCPI de rendement.
Les avantages des SCPI
Investir en SCPI offre de nombreux avantages :
- Une performance pouvant atteindre plsu de 6% de rendement selon les SCPI choisies
- Un placement composé exclusivement d’immobilier physique dont toutes les adresses sont connues et listées dans le rapport annuel (bureaux, commerces, résidentiel, hôtels, santé, éducation, sénior,…),
- Un risque mutualisé sur un grand nombre d’immeubles, dont les emplacements sont diversifiés
- Aucune contrainte de gestion, une société de gestion agréée s’occupe des investissements et assure la gestion locative (entretien du patrimoine, gestion des locataires, …)
- La revente des parts est organisée par la réglementation.
Les risques d’un placement SCPI
Les risques
Comme dans tout projet immobilier, l’investissement SCPI n’est pas sans risques :
- Il est soumis aux variations des prix sur le marché de l’immobilier
- Les revenus versés par les SCPI peuvent fluctuer au cours des années en fonction de l’occupation des immeubles et des loyers facturés aux locataires
- Il est possible de vendre ses parts de SCPI tout au long de l’année, mais la Société de Gestion ne garantit pas leur revente. La SCPI n’est pas un produit côté, contrairement aux produits financiers.
Ces risques sont cependant atténués par la diversification des immeubles et des locataires.
Comparer et bien choisir les SCPI
Pour comparer et bien choisir les SCPI, il y a un certains nombre d’éléments à prendre en compte. En voici quelques uns.
L’analyse de l’historique
Les sociétés de gestion ont l’obligation de publier chaque année des indicateurs spécifiques. Leur mode de calcul a été défini par l’AMF ce qui permet aux investisseurs de les comparer facilement : TDVM, VPM, TOF, Capitalisation, le RAN, les PGE, le TRI, etc… D’autres données, moins connues, mais tout aussi importante, doivent également être analysées.