Peut-on cumuler les avantages de la loi Pinel et ceux de la location meublée?

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à se tourner vers la location meublée. Une des raisons principales, c’est l’alourdissement progressif des charges et des impôts qui reposent sur la location nue. Notamment, la hausse progressive depuis 10 ans des prélèvements sociaux. En effet, ces derniers sont passés de 11 % à 17,2 % entre le 31 décembre2008 et le 1^er janvier 2018. L’utilisation du statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet quant à lui d’amortir fiscalement son bien immobilier dans le temps et de défiscaliser ainsi une grosse partie des revenus locatifs. Cette spécificité du LMNP demeure le principal attrait des investisseurs pour ce régime fiscal. Mais, ils sont peu nombreux à savoir qu’il est possible de cumuler à la fois la réduction d’impôt Pinel et le régime LMNP, tout au long de la vie de l’investissement immobilier. 

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La loi Pinel, un dispositif qui impose de louer le logement nu

L’investissement immobilier éligible à la loi Pinel séduit beaucoup d’investisseurs depuis son entrée en vigueur le 1^er septembre 2014. Selon l’inspection générale des finances, dans son rapport intitulé « évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel » publié en novembre 2019, les investissements réalisés grâce au dispositif Pinel représenteraient plus de 48 % des ventes de logements neufs et sont situés pour l’essentiel dans les métropoles de la zone A et surtout B1 (en savoir plus sur le zonage loi Pinel)

Pourquoi la loi Pinel est-elle aussi attractive ?

Pour plusieurs raisons. Tout d’abord, parce qu’elle permet à tout investisseur résident fiscalement en France de réduire le montant de ses impôts de 12 %, 18 % ou encore 21 % du montant investi. Plus l’engagement de location sera important, plus la réduction d’impôt sera importante. En effet, l’investisseur doit à minima s’engager à louer pendant 6 ans son bien immobilier. Il bénéficiera alors d’une réduction d’impôt de 12 %, étalée sur les 6 années en question. Cette réduction d’impôt passe à 18 % s’il loue son bien pendant 9 ans et monte à 21 % si le propriétaire s’engage à louer pendant 12 ans.

La loi Pinel, un dispositif souple et flexible

Ce qui nous emmène à la seconde raison : c’est un dispositif relativement souple. En effet, l’investisseur peut choisir de s’engager sur une durée de location de 6 ans, et ensuite proroger cet engagement à deux reprises pour 3 années supplémentaires. Il suffira alors, comme énoncé dans à l’article 46 AZA undecies de l’annexe III au CGI, d’annexer à nouveau le formulaire 2044-EB à la déclaration d’impôt sur le revenu. Par ailleurs, il laisse la possibilité au contribuable de loger un ascendant ou un descendant, non rattaché à son foyer fiscal. Ce qui permet notamment à des parents de loger leurs enfants pendant leurs études supérieures par exemple.
En revanche, la loi impose à l’investisseur de louer son logement sans meubles, ce rend imposable ces revenus selon le régime d’imposition des revenus fonciers (Impôt sur le revenu plus prélèvements sociaux de 17,2 %). Par ailleurs, n’oublions pas également que les loyers pratiqués sont plafonnés, tout comme le montant de la réduction d’impôt qui pourra être au maximum de 63 000 €, étalée sur 12 ans (et c’est déjà pas mal !).

L’avantage fiscal procuré par la location meublée ?

En location meublée, les revenus sont imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les revenus ne sont donc pas déclarés sur le formulaire 2044 dédié aux revenus fonciers. Le propriétaire bailleur va compléter une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à la déclaration de revenus (n° 2042). Ensuite, deux options s’offrent à lui, soit il décide de soumettre ses revenus au régime du Micro-BIC, et bénéficie alors d’un abattement de 50 % sur les revenus déclarés ; soit il opte pour le régime réel d’imposition en remplissant chaque année une liasse fiscale 2031. Dans ce second cas, il peut amortir la valeur du bien ainsi que celui du mobilier. L’amortissement est une charge calculée selon une méthode définie par les règles de comptabilité des entreprises. La charge d’amortissement calculée vient en déduction des revenus déclarés ce qui permet généralement de rendre nulle la base imposable pendant un certain nombre d’années. C’est un peu contraignant, mais c’est très efficace. C’est la raison pour laquelle il est généralement recommandé de faire appel à un professionnel (expert-comptable) pour être accompagné dans la déclaration de des revenus de loueur meublé non professionnel. D’autant que les frais de comptabilité sont déductibles et donnent droit aussi à des avantages fiscaux sous certaines conditions.

Pour plus de détails, consultez notre guide dédié à la fiscalité des revenus locatifs en location meublée

Comment bénéficier également de l’avantage du régime d’imposition de la location meublée ?

Comme nous l’avons précisé plus haut dans cet article, l’investisseur ne peut pas bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) pendant toute la durée de son engagement de location en loi Pinel. En revanche, au terme de l’engagement, rien ne lui interdit d’aménager son logement pour basculer sur une location meublée.

Rendre son logement éligible à la location meublée

Pour être éligible à la location meublée, un logement doit être équipé afin que le locataire puisse s’installer immédiatement, apportant avec lui ses seules affaires personnelles. Il faudra notamment investir dans une literie complète comprenant couette ou couverture, de l’électroménager (plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes et réfrigérateur), des ustensiles de cuisines, des étagères de rangement, une table, des chaises etc. En cas de contrôle fiscal, le propriétaire doit être en mesure de justifier que c’est bien lui qui a payé le mobilier et l’électroménager. Aussi, s’il souhaite conserver le locataire en place, ou si le locataire ne souhaite pas quitter le logement, il peut être tenté de s’arranger avec lui en lui proposant de lui racheter son électroménager, ses meubles et sa literie. Selon nous, il est préférable de faire la bascule à l’occasion de la rupture du contrat de bail et non en cours de bail, en se contentant de racheter les meubles de son locataire. Ce peut être considéré comme un abus de droit et source de redressement. Aussi, si le locataire refuse de rompre son bail, il faudra attendre qu’il donne congé.

Comment donner congé à son locataire ?

Rappelons que le bailleur lui ne peut donner congé que dans les cas suivants :

• si le bailleur souhaite vendre le logement (attention, en location nue, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui n’est pas le cas en location meublée) ;
• s’il souhaite reprendre le logement pour l’occuper lui-même à titre de résidence principale ou y loger un membre de sa famille (son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire). Dans ce cas, le congé donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;
• s’il peut justifier d’un motif légitime et sérieux comme par exemple un manquement du locataire à ses obligations (le non-paiement répété du loyer, etc.)

C’est la raison pour laquelle, il faut être prévoyant. Il faut anticiper cette situation et s’assurer au moment du choix de votre locataire que vos projets et les siens sont compatibles. Sinon armez-vous de patience !