Après trois années de contraction marquées par la remontée brutale des taux, le durcissement de l’accès au crédit et une chute historique des volumes de transactions, le marché de l’immobilier ancien semble avoir franchi un point d’inflexion.
L’année 2025 a en effet marqué un tournant progressif, avec des signaux de reprise à la fois sur l’activité et sur les prix. Sans parler de rebond spectaculaire, les indicateurs convergent vers un scénario plus mesuré : celui d’un atterrissage du cycle baissier et d’une entrée dans une phase de normalisation.
Début 2026, la question n’est donc plus de savoir si le marché se redresse, mais à quel rythme et sous quelles conditions. Tour d’horizon d’un marché qui sort de crise, mais reste sous contrainte.
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Le point bas du marché immobilier ancien a été atteint en 2024. Que ce soit pour un investissement immobilier en direct ou en parts de SCPI. Sur douze mois glissants, les transactions étaient tombées à 845 000 ventes, un niveau inédit depuis près de dix ans.
En 2025, la dynamique s’est inversée. Selon les données de la FNAIM, le volume de transactions est remonté à 940 000 ventes, confirmant un redémarrage progressif de l’activité.
Cette évolution valide un scénario longtemps anticipé par les professionnels : après un ajustement brutal des prix et des volumes, le marché entre dans une phase de rééquilibrage, portée par une meilleure lisibilité des conditions de financement et par un ajustement progressif des attentes entre vendeurs et acheteurs.
Pour autant, la reprise reste incomplète. Les niveaux d’activité observés demeurent inférieurs au pic de 2021 et même légèrement en retrait par rapport à 2023. Le marché avance, mais à pas comptés.
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Si l’activité repart, elle le fait dans un environnement encore marqué par de nombreuses incertitudes.
La confiance des ménages et des investisseurs reste affectée par plusieurs facteurs :
instabilité politique et fiscale,
hausse des droits de mutation à titre onéreux dans une majorité de départements en 2025,
pénurie persistante de logements, notamment sur le marché locatif,
absence de vision claire et lisible en matière de politique du logement.
Comme le souligne la FNAIM, la reprise observée demeure fragile. Elle repose davantage sur une normalisation des conditions de marché que sur un véritable choc de confiance. Dans ce contexte, le logement continue d’évoluer dans un cadre contraint, où chaque signal positif peut être rapidement neutralisé par une annonce réglementaire ou fiscale défavorable.
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L’un des éléments clés du redémarrage observé en 2025 tient à l’évolution des conditions de financement.
Après plusieurs trimestres de hausse continue, les taux de crédit immobilier se sont stabilisés à partir de la mi-2025, autour de 3 % sur les durées longues.
Cette stabilisation a joué un rôle psychologique majeur. Elle a permis aux ménages de retrouver de la visibilité sur leur capacité d’emprunt et de relancer des projets immobiliers mis en pause depuis 2022. En revanche, elle n’a pas provoqué d’emballement de la demande. Le coût du crédit reste sensiblement plus élevé que durant la période de taux bas, ce qui limite mécaniquement le pouvoir d’achat immobilier.
Autrement dit, le crédit n’est plus un frein supplémentaire, mais il n’est pas encore un moteur puissant de reprise.
L’évolution des prix confirme également l’entrée dans une phase de stabilisation.
Après une baisse marquée en 2023 et une quasi-stagnation en 2024, les prix de l’immobilier ancien affichent une hausse modérée de +0,8 % sur un an au 1er janvier 2026, un rythme proche de l’inflation.
Derrière cette moyenne nationale se cachent toutefois de fortes disparités territoriales :
Hausse modérée en Île-de-France (hors Paris), dans les périphéries des grandes métropoles et dans certaines villes moyennes.
Stagnation ou légère baisse dans les zones rurales et sur certains marchés secondaires.
Situation spécifique à Paris, où les prix repartent à la hausse et repassent au-dessus de 9 500 €/m², une première depuis 2020.
Ces écarts, qui s’étaient fortement accentués durant la phase de correction, tendent à se réduire, mais restent structurels. Le marché immobilier ancien n’évolue plus de manière homogène, et la lecture locale devient essentielle.
Les données publiées par les grands réseaux immobiliers confirment cette tendance.
Selon Century 21, le nombre de transactions dans l’ancien a progressé de +11,4 % au premier semestre 2025 par rapport à la même période en 2024.
Les facteurs explicatifs sont multiples :
stabilisation des taux autour de 3,1 % à 20 ans,
ralentissement de l’inflation,
assouplissement progressif des politiques monétaires,
amélioration de l’accès au crédit bancaire.
Côté prix, la stabilité domine. Le prix moyen s’établit à 2 496 €/m² pour les maisons et 4 153 €/m² pour les appartements, avec des variations très contenues. Le montant moyen d’une acquisition atteint 272 514 € pour une maison et 230 950 € pour un appartement.
Cette configuration favorise le retour des acheteurs occupants, notamment les ménages de 30 à 40 ans, qui représentent désormais plus d’un quart des acquéreurs.
L’un des faits marquants de 2025 réside dans la diffusion géographique de la reprise.
Selon le baromètre Meilleurs Agents, tous les territoires français enregistrent une hausse des volumes de ventes, une situation inédite depuis 2015.
Les régions les plus dynamiques sont les Pays de la Loire, la Nouvelle-Aquitaine et le Centre-Val de Loire, avec des progressions proches de 20 %. Même les régions historiquement moins actives, comme le Grand Est ou la Normandie, affichent des hausses modestes mais significatives.
À l’échelle des villes, la reprise est également contrastée :
Strasbourg enregistre une forte hausse des compromis de vente,
Nîmes voit les volumes exploser malgré une baisse des prix,
Montpellier affiche une progression modérée des prix compensée par un meilleur pouvoir d’achat grâce à la baisse des taux.
Si le marché de l’accession reprend des couleurs, le segment de l’investissement locatif reste en retrait.
Sa part dans les transactions recule à 24,3 %, contre plus de 25 % en 2024. À Paris, elle tombe à 24,4 %, illustrant la défiance persistante des bailleurs.
Plusieurs facteurs expliquent cette prudence :
complexité réglementaire accrue,
incertitude fiscale,
contraintes liées à la rénovation énergétique,
tension croissante sur la rentabilité nette.
Conséquence directe : une pénurie de logements à louer dans les grandes villes. À Lyon, Foncia ne dispose que de quelques centaines de logements disponibles sur des dizaines de milliers en gestion. À Paris, la situation est encore plus tendue.
Pour 2026, la FNAIM anticipe une poursuite de la reprise, mais sur un rythme modéré.
Les volumes de transactions attendus se situent entre 960 000 et 980 000 ventes, tandis que les prix pourraient progresser de +1 % à +2 % sur l’année.
Ce scénario reste conditionné à plusieurs variables clés :
stabilité politique et fiscale,
maintien de conditions de financement lisibles,
capacité des pouvoirs publics à restaurer la confiance sur le logement.
À ce stade, la normalisation observée apparaît davantage comme une phase de transition que comme le début d’un nouveau cycle haussier durable.
Début 2026, le marché de l’immobilier ancien n’est plus en chute libre. Les volumes repartent, les prix se stabilisent et les conditions de financement cessent de se dégrader. Ces signaux traduisent la fin d’un cycle de correction engagé en 2022.
Pour autant, la reprise reste prudente, inégale et fragile. L’absence de choc de confiance, la faiblesse persistante de l’investissement locatif et les incertitudes réglementaires continuent de peser sur la dynamique globale.
L’immobilier ancien entre ainsi dans une phase d’équilibre instable : suffisamment solide pour éviter une nouvelle crise brutale, mais encore trop contraint pour retrouver, à court terme, les niveaux d’activité et de fluidité observés avant 2022.
Cet article est fondé sur les données publiées par la FNAIM, Century 21, Meilleurs Agents et Foncia. Il s’agit d’une analyse d’actualité à vocation informative. Les évolutions décrites ne constituent pas une prévision certaine et ne sauraient remplacer une analyse personnalisée.
À propos de Weelim & Heilys Gestion Privée
Depuis 2019, nous accompagnons des investisseurs particuliers et professionnels dans la construction et la valorisation de leur patrimoine. Notre mission est simple : vous aider à investir sereinement, avec des conseils objectifs, transparents et alignés avec vos intérêts.
Pour cela, nous n’avons de cesse d’analyser et de nous adapter aux évolutions (économiques, règlementaires et fiscales) et aux tendances de fonds. Nous rencontrons régulièrement les sociétés de gestion et les acteurs de la finance et de l’immobilier pour vous sélectionner les meilleures opportunités d’investissement.
Notre ambition : vous permettre de faire les bons choix au bon moment. Notre approche humaine et pédagogique vise à vous rendre acteur de vos décisions, dans un climat de confiance et de proximité.
Jérémy Orféo CEO et fondateur
Mintsa Petit-Lambert, Directeur relations investisseurs
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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CPI 3301 2019 000 041 117
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