La résilience de l’immobilier de santé le positionne comme un actif prime incontournable selon Euryale AM

Pendant longtemps, les investisseurs considéraient que les actifs « prime » en immobilier se limitaient aux bureaux situés dans les quartiers d’affaires les plus prestigieux ou aux commerces implantés dans les zones les plus dynamiques. Mais le monde change, et avec lui la définition même de ce qui constitue un investissement de référence. En 2025, dans un contexte marqué par la hausse des taux, l’instabilité économique et les mutations profondes des usages, l’immobilier de santé s’impose progressivement comme la nouvelle frontière du prime. Selon Euryale AM, la société de gestion qui gère la désormais célèbre SCPI Pierval Santé, « ce secteur répond désormais aux trois critères essentiels recherchés par les investisseurs : résilience, stabilité et perspectives de croissance. »

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L’immobilier de santé, un nouveau « prime » face au déclin des bureaux et commerces

Historiquement, le prime immobilier reposait sur un triptyque simple : emplacement, attractivité locative et valorisation patrimoniale. Les investisseurs privilégiaient ainsi les bureaux de La Défense ou du QCA parisien, ou encore les grandes artères commerçantes. Or, l’évolution des dynamiques économiques a bousculé ce paradigme : télétravail, e-commerce, ralentissement de la demande en surfaces tertiaires, montée en puissance des alternatives de consommation.

Dans ce contexte, les fondamentaux de l’immobilier de santé apparaissent plus solides. Contrairement aux bureaux et commerces, la valeur d’un actif de santé dépend moins de son emplacement que de la qualité de son exploitant et de la durée de ses baux, souvent compris entre 12 et 30 ans. Cette visibilité confère aux investisseurs une stabilité rare, renforcée par des dynamiques structurelles puissantes : vieillissement de la population, transition démographique et besoins croissants en infrastructures médicalisées.

Ainsi, l’immobilier de santé est passé du statut de classe d’actifs de diversification pour les SCPI, à celui d’actif défensif, et désormais d’actif prime.

Pierval Santé : la référence historique et internationale

Lancée en 2013 et gérée par Euryale AM, la SCPI Pierval Santé est aujourd’hui la plus emblématique du marché. Avec une capitalisation qui dépasse les 4 milliards d’euros, elle est devenue en une décennie la première SCPI européenne spécialisée dans la santé.

Son succès repose sur plusieurs piliers :

• Une diversification internationale, avec des actifs implantés dans plus de 10 pays (France, Allemagne, Irlande, Canada…).

• Une spécialisation « pure player santé », couvrant des établissements variés : EHPAD, cliniques, centres de soins, laboratoires, établissements médico-sociaux.

• Des baux longs et fermes offrant une visibilité exceptionnelle sur les revenus.

• Une logique d’investissement durable, en phase avec les enjeux ESG.

Les chiffres et opérations du deuxième trimestre 2025 illustrent parfaitement cette stratégie. La SCPI a procédé à la cession d’un EHPAD à Dublin, générant une plus-value nette de près de 8 M€ après impôts, qui sera redistribuée aux associés au cours de l’année. En parallèle, trois actifs neufs sont venus renforcer le portefeuille : deux habitats partagés pour seniors exploités par Cosima avec des baux fermes de 12 ans, et une maison médicale pluridisciplinaire au Havre (2 203 m²).

À l’international, Pierval Santé poursuit son expansion, notamment en Italie, marché jugé stratégique en raison d’un déficit structurel en établissements médico-sociaux. Au 2e trimestre 2025, la SCPI y a acquis trois EHPAD neufs auprès d’opérateurs de référence (Codess Sociale, Universis et Sereni Orizzonti), sécurisés par des baux très longs de 21 à 25 ans. Elle détient désormais 16 établissements dans la péninsule pour une valeur vénale d’environ 190 M€, générant de nouveaux revenus locatifs à partir de 2025 et plus significativement en 2026.

Côté gestion financière, la SCPI a refinancé un prêt de 100 M€ contracté en 2022, ramenant son encours à 60 M€ auprès de la Caisse d’Épargne Île-de-France, réduisant ainsi le coût global de sa dette et renforçant son rendement futur.

Enfin, la SCPI a versé au titre du 2e trimestre 2025 un dividende de 2,14 €/part, soit 1,80 €/part après fiscalité étrangère, en ligne avec son objectif annuel, dont 0,28 € de plus-value issue de la cession irlandaise. Ces distributions confirment le retour progressif au rendement normatif, porté par les livraisons en cours et un environnement de taux désormais plus favorable.

Ainsi, Pierval Santé illustre pleinement sa capacité à conjuguer gestion active du patrimoine, stratégie européenne de long terme et performance distribuée aux associés.

La SCPI Foncière des Praticiens : une approche complémentaire et ciblée

Si Pierval Santé s’est imposée comme un mastodonte international, Foncière des Praticiens adopte une stratégie plus ciblée, centrée sur la médecine de ville et les praticiens libéraux. Sa logique consiste à accompagner la transformation des métiers de santé en France, notamment via la construction et la gestion de maisons médicales, pôles de santé et locaux adaptés aux professions libérales.

Au 30 juin 2025, la SCPI affiche une capitalisation de près de 166 M€ pour 2 686 associés, après une collecte brute de 4,2 M€ au cours du trimestre. Malgré un marché immobilier globalement chahuté, ses équipes de gestion — pilotées par Magellim REIM — poursuivent une stratégie de gestion active visant la résilience et l’ancrage territorial.

Deux réalisations majeures ont marqué le semestre. La SCPI a inauguré :

• Un centre de santé de 950 m² à Saint-Malo, acquis en 2023 pour 3,3 M€, à proximité immédiate de la Clinique de la Côte d’Émeraude. Il est exploité par la Clinique de la Côte d’Émeraude (groupe Vivalto Santé) et par Office Santé, sur la base de baux fermes de 9 et 10 ans.

• Un centre de santé de plus de 800 m² à Saint-Jacques-de-la-Lande (35), acquis fin 2023 pour 2,5 M€, loué au groupe Office Santé et à Audilab, avec des baux fermes de 9 ans.

Ces deux livraisons illustrent parfaitement la stratégie d’utilité sociale et territoriale de Foncière des Praticiens, qui contribue activement à améliorer l’accès aux soins, en particulier dans des zones périurbaines où l’offre médicale reste insuffisante.

Le patrimoine de la SCPI se compose désormais de 23 actifs de santé, représentant plus de 56 000 m² et 80 locataires, pour un taux d’occupation financier de 97,13 % au 30 juin 2025. La répartition est équilibrée : 46 % en lieux de soins et consultation, 36 % en établissements d’accompagnement et de rééducation, et 18 % en locaux supports au secteur de la santé (laboratoires, centres de recherche, etc.).

Sur le plan financier, Foncière des Praticiens maintient une politique de distribution solide : l’année 2025 devrait marquer la 7e année consécutive avec un taux de distribution supérieur à 5 %, objectif aligné avec sa performance historique (5,5 % en 2024, 5,4 % en 2023). De plus, la valeur de reconstitution actualisée de la SCPI reste proche de son prix de souscription, garantissant une stabilité pour les associés.

Enfin, la société de gestion poursuit son engagement en matière d’investissement socialement responsable (ISR), avec un deuxième cycle triennal de labellisation entamé en 2024. La grille d’évaluation ESG a été repensée pour répondre aux nouvelles réglementations européennes et renforcer la robustesse de la stratégie.

Ainsi, Foncière des Praticiens s’affirme comme un véhicule complémentaire à Pierval Santé, avec une approche plus locale et un accent marqué sur l’impact social, tout en offrant une performance régulière dans la durée.

Euryale Horizons Santé : la nouvelle génération de SCPI santé

Forte de son expertise avec Pierval Santé, Euryale AM a lancé en 2024 une nouvelle SCPI : Euryale Horizons Santé. Cette jeune SCPI s’inscrit dans la continuité de la vision du gestionnaire, mais avec une ambition élargie et internationale.

Son objectif est double : accompagner les mutations structurelles du secteur de la santé tout en offrant aux investisseurs un véhicule performant, diversifié et aligné avec les enjeux ESG. Horizons Santé ambitionne de bâtir un portefeuille couvrant à la fois l’Europe et l’Amérique du Nord, avec un objectif d’exposition de 35 % sur le marché nord-américain, où les besoins en infrastructures médicales et médico-sociales sont immenses.

Parmi ses caractéristiques phares, on retrouve :

• Un taux de distribution cible de 5,50 % sur 10 ans (non garanti), qui la place dans la moyenne haute des SCPI spécialisées.

• Une durée de placement recommandée de 10 ans, en cohérence avec la nature de long terme des actifs de santé.

• Un versement trimestriel des dividendes, répondant à une attente forte des investisseurs particuliers.

• Une dimension de mécénat, via un soutien à l’Institut du Cerveau et à la Fondation Toulouse Cancer Santé, illustrant l’engagement sociétal de la société de gestion.

En complément, Horizons Santé affiche une stratégie d’investissement tournée vers des actifs de santé innovants et adaptés aux évolutions médicales : cliniques spécialisées, établissements médico-sociaux nouvelle génération, pôles de recherche et centres d’innovation médicale.

Avec ce nouveau véhicule, Euryale AM confirme sa volonté d’anticiper les besoins sanitaires de demain et d’offrir aux investisseurs une SCPI résolument tournée vers l’avenir, combinant rendement, diversification géographique et impact sociétal.

Un actif défensif qui devient moteur de croissance

La résilience de l’immobilier de santé se manifeste dans ses performances : malgré la hausse des taux et la crise traversée par l’immobilier de bureaux et de commerce, les SCPI santé ont préservé leurs valeurs de parts et maintenu un taux d’occupation élevé. La demande structurelle assure une visibilité sur plusieurs décennies, ce qui en fait une classe d’actifs défensive par excellence.

Mais il serait réducteur de limiter la santé à un rôle de rempart. Les innovations médicales, le vieillissement des populations et les politiques publiques en faveur d’une meilleure prise en charge créent un potentiel qu’il faut étudier de prêt. Dans un marché où les cycles économiques impactent de plus en plus fortement les actifs traditionnels, l’immobilier de santé apparaît comme une pierre angulaire d’une stratégie défensive.