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Un assouplissement des conditions d’octroi des crédits
Le Haut Conseil de Stabilité Financière est l’organisme chargé de la surveillance du système financier, qui s’est fixé comme principal objectif de limiter les risques d’endettement des ménages français.
Pour y parvenir, il a émis en décembre 2019 plusieurs recommandations, adressées aux banques, pour durcir les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Il les invitait notamment à ne pas accorder de crédit au-delà de 25 ans, et ce sans dépasser un taux d’endettement de 33 % sauf pour certains dossiers (15 % de dérogations). Résultat : la finançabilité globale des Français a chuté de 5 points au cours de l’année 2020, avec un impact très important sur les ménages modestes.
Face à ce nouveau paradigme, le HCSF a fait machine arrière en assouplissant ses recommandations précédentes. Le taux d’endettement maximum recommandé est ainsi passé de 33 à 35 %, et la durée maximum d’emprunt de 25 à 27 ans dans l’immobilier neuf. La part de dérogations tolérée a elle aussi évolué, avec une marge de manœuvre qui passe de 15 à 20 %. Cette nouvelle souplesse accordée par le HCSF permet ainsi aux ménages modestes, qui voyaient leurs chances d’être financées fortement réduite en 2021, revenir sur le marché immobilier.
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Les nouvelles recommandations du HCSF coïncident avec des taux moyens particulièrement bas en ce début d’année, résultat d’une politique volontaire des banques qui espèrent relancer leur activité après une année 2020 assez morne. Les courtiers l’affirment : les taux moyens communiqués par les banques au mois de janvier 2021 sont encore inférieurs à ceux de décembre 2019, taux les plus bas historiques. On constate ainsi des taux moyens de 0,90 % sur 15 ans, 1,09 % sur 20 ans et 1,34 % sur 25 ans.
Sans surprise, les taux proposés aux meilleurs dossiers sont ceux qui enregistrent la baisse la plus importante (jusqu’à 0,60 % sur 15 ans). Mais les nouvelles recommandations du HCSF et la volonté des banques de relancer leur activité permettent finalement à tous les emprunteurs d’en bénéficier, pour peu qu’ils répondent aux conditions minimales d’octroi de crédit. Les primo-accédants sont d’ailleurs les plus avantagés par ces nouvelles recommandations, puisqu’ils sont les premiers à pouvoir bénéficier de dérogations et sont plus enclins à emprunter sur des longues durées.
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Des conditions d’octroi plus souple, des banques plus compétitives… Les Français voient ainsi leur capacité d’emprunt augmenter en 2021, avec une hausse de 6 % en moyenne. Cela est principalement dû à la hausse du taux d’endettement maximum, qui bloquait de nombreux dossiers de primo-accédants comme d’investisseurs. À première vue, 2 % de différence ce n’est pas beaucoup… Mais pour certains ménages, cela signifie plusieurs dizaines de milliers d’euros supplémentaires pour leur projet immobilier !
Alors qu’en 2020, un couple avec 4 000 € net de revenus mensuels pouvait emprunter 327 000 € sur 25 ans (avec un taux de 1,57 %), il peut emprunter jusqu’à 347 000 € dans les mêmes conditions en 2021. S’il achète dans le neuf, il peut opter pour un crédit sur 27 ans au lieu de 25, et ainsi emprunter jusqu’à 370 000 €. En plus de ces taux particulièrement bas et d’un taux d’endettement maximal revu à la hausse, les banques se montrent particulièrement conciliantes sur certains dossiers. Elles sont notamment plus enclines à accepter des montages comme les prêts à palier (avec des mensualités progressives basées sur des prédictions de salaires) ou des lissages de prêt qui permettent de limiter l’impact d’autres crédits en cours sur le taux d’endettement.
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Une vigilance renforcée sur quelques dossiers
N’oublions pas que toutes ces bonnes nouvelles nous arrivent dans un contexte particulier qui est celui de l’épidémie de Covid. Bien que les conditions d’octroi de crédit immobilier se soient assouplies, le risque lié à l’épidémie n’est pas encore écarté. Entre la durée incertaine de la campagne de vaccination, et la possibilité de nouveaux confinements en cours d’année, les banques restent vigilantes lorsqu’il s’agit d’étudier un dossier. Les dossiers de salariés de certains secteurs fragilisés, comme la restauration, la culture ou le tourisme font ainsi l’objet d’une vigilance particulière… même lorsqu’ils sont en CDI.
Plus que la perspective d’un nouveau confinement, c’est bien l’incertitude de la reprise économique et la possibilité d’une hausse du chômage qui pousse les banques à rester prudentes en ce début d’année. D’autant plus que les recommandations du HCSF ne seront véritablement contraignantes qu’à partir de l’été 2021.
À propos de Weelim
Chez Weelim, nous exerçons le métier de conseil en gestion de patrimoine. Notre mission consiste donc à assister, conseiller et guider celles et ceux, particuliers comme entreprises, qui désirent un conseil personnalisé sur l’organisation de leur patrimoine et de leurs investissements. Notre objectif, c’est que vos placements performent dans la durée que ce soit : en assurance vie et plan épargne retraite, en immobilier ou SCPI, en private equity, en crowdfunding, en bourse etc.
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Quelle fierté pour nous de vous accompagner tout au long de votre vie. Que ce soit pour accéder à de meilleurs rendements, créer un complément de revenu, diversifier vos investissements, optimiser vos impôts ou encore pour préparer votre retraite. Chez Weelim nous sommes engagés à vous proposer le service que l’on souhaiterait recevoir : sécurisé, impartial et personnalisé.
Pour cela nous ne cessons d’innover : des outils numériques modernes pour suivre de manière simple les performances vos investissements. Notre lettre des placements pour vous informer des tendances marchés. Des webinaires et des podcasts réguliers afin de vous faire découvrir de nouvelles solutions d’investissement. Weelim c’est aussi une relation étroite avec les professionnels du secteur pour vous donner accès à des investissements fiables et performants mais aussi responsables pour répondre aux enjeux environnementaux et sociaux de notre époque.
Jérémy Orfeo, Ugo Philippe et Pierre Marsanne – les fondateurs de Weelim
Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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