Immobilier : ce qui change pour la location en 2021

Immobilier : ce qui change pour la location en 2021

Jérémy Orféo
Immobilier location
Investisseur, vous possédez un bien que vous mettez en location ? En 2021, vos obligations en tant que bailleur évoluent, notamment si votre logement est très énergivore et entre dans la catégorie dite des « passoires thermiques », si vous avez le statut LMP (loueur en meublé professionnel) ou si vous souhaitez faire évoluer le montant du loyer demandé. Côté locataires, ces derniers voient le mode de calcul de leur APL repensé. Le point sur ce qui change cette année avec Periance Conseil

Qui dit nouvelle année, dit changements et bonnes résolutions. Ainsi, chaque année, l’État publie la liste de tout ce qui change ou évolue pour l’année à venir, au 1er janvier, aussi bien dans les domaines du travail (Smic, prime de précarité…), de la santé (déremboursement de l’homéopathie, Aide médicale d’État…), de la famille (allocations familiales, pensions alimentaires impayées…), des transports, du logement, etc.

Côté logement et immobilier donc, plusieurs mesures entrent ainsi en vigueur : le nouveau mode de calcul de l’APL (Aide personnalisée au logement), l’impossibilité d’augmenter le loyer sans rénovation énergétique dans une « passoire thermique », l’encadrement des loyers à la relocation jusqu’à l’été ou encore le versement de cotisations sociales pour les bailleurs en LMP.

À noter : Les logements neufs en rez-de-chaussée ou maisons individuelles en copropriété doivent dorénavant être équipés d’une douche à l’italienne.

Des aides au logement mieux calculées

Commençons par ce qui va (éventuellement) concerner votre locataire, si vous louez un logement conventionné : il ou elle verra le mode de calcul de son APL évoluer cette année.

Depuis le 1er janvier, l’APL est en effet calculée sur la base des revenus des 12 derniers mois glissants et non plus sur ceux qui avaient été touchés deux ans plus tôt (n – 2), afin d’éviter des décalages parfois absurdes.

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Ce mode de calcul fera progresser ou diminuer les aides selon les cas de figure. Un salarié ayant ainsi connu une baisse de salaire verra son allocation augmenter progressivement. Inversement, l’APL d’un chômeur ayant retrouvé un emploi diminueront petit à petit.

Afin de coller au mieux à la situation des locataires, ces APL sont dorénavant réactualisées tous les trois mois et non plus une fois par an comme c’était le cas jusque-là.

La rénovation énergétique encouragée

Le gouvernement entend agir pour, peu à peu, faire disparaître du parc immobilier les logements considérés comme des « passoires thermiques ». Soit ces logements dont l’étiquette énergétique, sur leur DPE (Diagnostic de performance énergétique), se situe entre F ou G et dont la consommation énergétique est très élevée : plus de 500 kw/h et par m² de chauffage par an.

À ce jour, le gouvernement n’a pas (encore ?) opté pour des mesures contraignantes. En effet, cette lutte contre les logements énergivores repose pour le moment sur la bonne volonté des propriétaires qui peuvent réaliser des travaux de rénovation et d’isolation.

Si vous êtes propriétaire d’un logement énergivore, la loi énergie-climat du 8 novembre 2019 vous oblige, dès cette année 2021, à réaliser les travaux permettant d’améliorer les performances énergétiques de votre bien, sans quoi vous ne serez pas autorisé à augmenter votre loyer entre deux locataires.

À noter : Dès l’année prochaine, en vertu de la loi énergie-climat du 8 novembre 2019, vous serez tenu en tant que propriétaire d’une « passoire thermique » de réaliser un audit énergétique. En 2023, ces logements énergivores seront classés indécents et enfin, à compter de 2028, les logements qui n’atteindront pas au minimum l’étiquette E sur leur DPE ne pourront être ni loués ni vendus ! Il est donc dans votre intérêt d’envisager des travaux si vous êtes concerné…

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Des loyers encadrés à la relocation jusqu’à l’été

Depuis 2012, les zones considérées comme tendues ont vu leurs loyers à la relocation encadrés : il s’agit de 1 149 villes réparties sur 28 agglomérations, partout en France. Notamment Paris, Lille, Bordeaux, Marseille, Lyon, Toulouse…

Dans ces villes, le propriétaire fixe librement le loyer lors de la première location, puis le loyer est encadré lors d’une relocation, sauf dans le cas de quelques rares exceptions. Concrètement, vous ne pouvez donc pas augmenter le loyer entre deux locataires, à moins de réaliser d’importants travaux de réhabilitation.

Ce dispositif d’encadrement des loyers reste en vigueur jusqu’à cet été. Il pourra ensuite être reconduit à nouveau.

À noter : d’autres villes comme Bordeaux Métropole sont officiellement candidates à l’encadrement des loyers.

Les cotisations sociales en hausse avec le statut LMP

Propriétaire soumis au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), non inscrit au Registre du commerce et des société (RCS), vous étiez jusqu’à l’année dernière assujetti à des prélèvements sociaux fixes, correspondant à 17,2 % de vos bénéfices.

Depuis le 1er janvier, la loi a changé : vous devrez régler des cotisations sociales dont le taux, désormais variable, oscille entre 35 et 40 % de vos bénéfices… Et même si vous ne présentez aucun bénéfice imposable, vous serez toujours tenu de verser à l’URSSAF un forfait incompressible de 1 145 euros.

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Questions fréquentes

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Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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