Les professionnels de l’immobilier ne le répéteront jamais assez : le choix de l’emplacement est primordial lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier. D’autres facteurs entrent évidemment en ligne de compte, comme la rentabilité, à calculer selon la demande locative, l’évolution de la démographie, le taux de vacance ou de locataires, etc. Ces indicateurs vous permettent de vous faire une idée du potentiel de votre investissement dans telle ou telle commune. Weelim fait le point sur les villes périphériques où investir en 2021
Secoué par la crise sanitaire depuis un an, le marché de l’immobilier résiste pourtant et l’investissement dans la pierre reste une valeur refuge. Les communes ont relancé leurs projets immobiliers via autorisations d’urbanisme, mises en chantier voire développement de transports en commun pour desservir de nouveaux quartiers.
Une récente étude du Laboratoire de l’immobilier a ainsi dressé un palmarès de 20 communes dynamiques en périphérie de grandes villes comme Bordeaux, Paris, Lyon, Marseille, Nantes ou Strasbourg où l’investissement locatif sera rentable cette année et dans les années à venir.
Pour cela, le Laboratoire a croisé « quatre indicateurs que sont l’évolution locale de la population, le nombre de logements par ménage à l’échelle de la commune, le taux de vacance et le ratio de locataires du parc privé ». Leur étude considère également « l’évolution de la population sur une longue période, à savoir entre 1999 et 2017 (dernières données de l’Insee) ».
Nos conseils pour investir et les opportunités du moment
Talence et Pessac citées en Gironde
Les 20 communes en question sont les suivantes :
- Dans la métropole bordelaise, Talence (33) et Pessac (33)
- En banlieue parisienne, Vitry-sur-Seine (94) et Savigny-sur-Orge (94)
- Près de Marseille, Allauch (13) et Pertuis (13)
- Du côté de Lyon, Tassin-la-Demi-Lune (69) et Francheville (69)
- Dans les environs de Toulouse, Colomiers (31) et Castanet-Tolosan (31)
- Aux abords de Nantes, La Chapelle-sur-Erdre (44) et Bouaye (44)
- Du côté de Montpellier, Juvignac (34) et Jacou (34)
- Dans les environs de Strasbourg, Obernai (67) et Illkirch-Graffenstaden (67)
- Dans l’agglomération de Lille, Villeneuve-d’Ascq (59) et Wattignies (59)
- Du côté de Grenoble, Seyssins (38) et Saint-Égrève (38).
Si Bordeaux est souvent citée en tête des classements de « ville préférée des Français », elle est en quelque sorte victime de son succès avec des prix qui ont fortement augmenté ces dernières années, rendant parfois l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location, difficile. Une hausse des prix qui pourrait toutefois marquer le pas en 2021.
Deux communes de sa périphérie peuvent donc vous intéresser en tant qu’investisseur : Talence et Pessac. Soit deux villes universitaires. À Talence, la population a atteint 42 606 habitants en 2017, soit une hausse de + 14,5 % comparé à 1999. Le taux de vacance dans la ville se limite à 4,8 % et la proportion de locataires du parc privé est très importante : 48,7 %. Ville universitaire, Talence a un indice de jeunesse est élevé, à 1,20.
Quant à Pessac, ville étudiante également, elle coche toutes les cases d’un bon investissement locatif. Très étendue, Pessac a vu sa population croître de + 13,7 % ces vingt dernières années, pour atteindre 63 808 habitants en 2017. Attractive, la ville bénéficie d’un taux de vacance très bas, à seulement 3,7 % et la proportion de locataires du parc privé reste importante à 32,1 %. De par sa proximité avec le campus de l’Université de Bordeaux, la demande locative y est forte et l’indice de jeunesse bon (1,11). Pessac est une ville qui construit, elle a accordé en moyenne 210 permis de construire entre 2016 et 2020.
Pessac et Talence doivent, d’ici 2028, profiter toutes les deux de la création du nouveau RER métropolitain qui reliera Libourne et Arcachon, en passant par la gare Saint-Jean.
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La banlieue parisienne, toujours attractive
Les prix à Paris ayant dépassé les 10 000 euros du m2 dans la plupart de ses arrondissements, il peut être préférable, en tant qu’investisseur, de privilégier un projet d’investissement immobilier locatif en proche banlieue. À Vitry-sur-Seine (94), par exemple.
Cette commune du Val-de-Marne a vu sa population croître de + 18,6 % entre 1999 et 2017, soit 1,7 fois plus vite qu’à l’échelle nationale. Idem pour son taux de vacance, deux fois moins important que la moyenne nationale à 4,7 %. Le taux de locataires du parc privé est bon, à 24,5 %. La ville devrait accueillir dans les années à venir de nouveaux programmes neufs. Depuis 2015, la municipalité autorise en moyenne la construction de 250 à 500 logements collectifs chaque année. La ville verra également sa desserte en transports en commun améliorée à l’avenir, avec l’implantation de deux stations de la future ligne 15 du « supermétro » Grand Paris Express, ce qui la placera à seulement 15 minutes de l’aéroport Orly.
Plus au sud de Paris, Savigny-sur-Orge (94) est située à une dizaine de kilomètres du plateau de Saclay, futur grand pôle d’activité dédié à la recherche et l’innovation. Si son taux de vacance est plus important qu’à Vitry (7,5 %), la ville reste attractive pour un investisseur avec une population qui évolue légèrement plus vite qu’à l’échelle nationale (+ 0,8 % entre 1999 et 2017). La ville construit beaucoup de logements depuis 2017 (511 en 2017, 478 en 2018 et 276 en 2019) contre à peine quelques dizaines par an les quinze années précédentes !
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L’agglomération toulousaine, une opportunité
Les communes de Colomiers (31) et Castanet-Tolosan (31) doivent retenir votre attention.
Colomiers est la deuxième ville la plus peuplée de Haute-Garonne, après Toulouse. Très proche de la ville rose, Colomiers est située en plein cœur du plus gros bassin d’emplois du département, boosté par le secteur aéronautique. La population de la ville a augmenté de + 36 % entre 199 et 2017 et il faut surtout noter que le taux de vacance y est particulièrement faible : seulement 1,6% !
Quant à Castanet-Tolosan, sa démographie est également dynamique (+ 32 % depuis 1999) et son taux de vacance très faible (4,1 %). Son taux de locataires (30 %) est aussi un indicateur à prendre en compte.
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