Immobilier locatif : ces 20 communes où investir en 2021

Immobilier locatif : ces 20 communes où investir en 2021

Jérémy Orféo
Immobilier locatif
Les professionnels de l’immobilier ne le répéteront jamais assez : le choix de l’emplacement est primordial lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier. D’autres facteurs entrent évidemment en ligne de compte, comme la rentabilité, à calculer selon la demande locative, l’évolution de la démographie, le taux de vacance ou de locataires, etc. Ces indicateurs vous permettent de vous faire une idée du potentiel de votre investissement dans telle ou telle commune. Weelim fait le point sur les villes périphériques où investir en 2021

Secoué par la crise sanitaire depuis un an, le marché de l’immobilier résiste pourtant et l’investissement dans la pierre reste une valeur refuge. Les communes ont relancé leurs projets immobiliers via autorisations d’urbanisme, mises en chantier voire développement de transports en commun pour desservir de nouveaux quartiers.

Une récente étude du Laboratoire de l’immobilier a ainsi dressé un palmarès de 20 communes dynamiques en périphérie de grandes villes comme Bordeaux, Paris, Lyon, Marseille, Nantes ou Strasbourg où l’investissement locatif sera rentable cette année et dans les années à venir.

Pour cela, le Laboratoire a croisé « quatre indicateurs que sont l’évolution locale de la population, le nombre de logements par ménage à l’échelle de la commune, le taux de vacance et le ratio de locataires du parc privé ». Leur étude considère également « l’évolution de la population sur une longue période, à savoir entre 1999 et 2017 (dernières données de l’Insee) ».

marché immobilier prix

Talence et Pessac citées en Gironde

Les 20 communes en question sont les suivantes :

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  • Dans la métropole bordelaise, Talence (33) et Pessac (33)
  • En banlieue parisienne, Vitry-sur-Seine (94) et Savigny-sur-Orge (94)
  • Près de Marseille, Allauch (13) et Pertuis (13)
  • Du côté de Lyon, Tassin-la-Demi-Lune (69) et Francheville (69)
  • Dans les environs de Toulouse, Colomiers (31) et Castanet-Tolosan (31)
  • Aux abords de Nantes, La Chapelle-sur-Erdre (44) et Bouaye (44)
  • Du côté de Montpellier, Juvignac (34) et Jacou (34)
  • Dans les environs de Strasbourg, Obernai (67) et Illkirch-Graffenstaden (67)
  • Dans l’agglomération de Lille, Villeneuve-d’Ascq (59) et Wattignies (59)
  • Du côté de Grenoble, Seyssins (38) et Saint-Égrève (38).

Si Bordeaux est souvent citée en tête des classements de « ville préférée des Français », elle est en quelque sorte victime de son succès avec des prix qui ont fortement augmenté ces dernières années, rendant parfois l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location, difficile. Une hausse des prix qui pourrait toutefois marquer le pas en 2021.

Deux communes de sa périphérie peuvent donc vous intéresser en tant qu’investisseur : Talence et Pessac. Soit deux villes universitaires. À Talence, la population a atteint 42 606 habitants en 2017, soit une hausse de + 14,5 % comparé à 1999. Le taux de vacance dans la ville se limite à 4,8 % et la proportion de locataires du parc privé est très importante : 48,7 %. Ville universitaire, Talence a un indice de jeunesse est élevé, à 1,20.

Quant à Pessac, ville étudiante également, elle coche toutes les cases d’un bon investissement locatif. Très étendue, Pessac a vu sa population croître de + 13,7 % ces vingt dernières années, pour atteindre 63 808 habitants en 2017. Attractive, la ville bénéficie d’un taux de vacance très bas, à seulement 3,7 % et la proportion de locataires du parc privé reste importante à 32,1 %. De par sa proximité avec le campus de l’Université de Bordeaux, la demande locative y est forte et l’indice de jeunesse bon (1,11). Pessac est une ville qui construit, elle a accordé en moyenne 210 permis de construire entre 2016 et 2020.

Pessac et Talence doivent, d’ici 2028, profiter toutes les deux de la création du nouveau RER métropolitain qui reliera Libourne et Arcachon, en passant par la gare Saint-Jean.

La banlieue parisienne, toujours attractive

Les prix à Paris ayant dépassé les 10 000 euros du m2 dans la plupart de ses arrondissements, il peut être préférable, en tant qu’investisseur, de privilégier un projet d’investissement immobilier locatif en proche banlieue. À Vitry-sur-Seine (94), par exemple.

Cette commune du Val-de-Marne a vu sa population croître de + 18,6 % entre 1999 et 2017, soit 1,7 fois plus vite qu’à l’échelle nationale. Idem pour son taux de vacance, deux fois moins important que la moyenne nationale à 4,7 %. Le taux de locataires du parc privé est bon, à 24,5 %. La ville devrait accueillir dans les années à venir de nouveaux programmes neufs. Depuis 2015, la municipalité autorise en moyenne la construction de 250 à 500 logements collectifs chaque année. La ville verra également sa desserte en transports en commun améliorée à l’avenir, avec l’implantation de deux stations de la future ligne 15 du « supermétro » Grand Paris Express, ce qui la placera à seulement 15 minutes de l’aéroport Orly.

Plus au sud de Paris, Savigny-sur-Orge (94) est située à une dizaine de kilomètres du plateau de Saclay, futur grand pôle d’activité dédié à la recherche et l’innovation. Si son taux de vacance est plus important qu’à Vitry (7,5 %), la ville reste attractive pour un investisseur avec une population qui évolue légèrement plus vite qu’à l’échelle nationale (+ 0,8 % entre 1999 et 2017). La ville construit beaucoup de logements depuis 2017 (511 en 2017, 478 en 2018 et 276 en 2019) contre à peine quelques dizaines par an les quinze années précédentes !

L’agglomération toulousaine, une opportunité

Les communes de Colomiers (31) et Castanet-Tolosan (31) doivent retenir votre attention.

Colomiers est la deuxième ville la plus peuplée de Haute-Garonne, après Toulouse. Très proche de la ville rose, Colomiers est située en plein cœur du plus gros bassin d’emplois du département, boosté par le secteur aéronautique. La population de la ville a augmenté de + 36 % entre 199 et 2017 et il faut surtout noter que le taux de vacance y est particulièrement faible : seulement 1,6% !

Quant à Castanet-Tolosan, sa démographie est également dynamique (+ 32 % depuis 1999) et son taux de vacance très faible (4,1 %). Son taux de locataires (30 %) est aussi un indicateur à prendre en compte.

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Questions fréquentes

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Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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