Dans le domaine des SCPI, et plus précisément celui des SCPI dites de santé, «Foncière des praticiens» fait office de petit poucet. Une capitalisation de 21 Millions d’euros au 31/12/2020 pour 3 actifs immobiliers en portefeuille. Mais la société de gestion Foncière Magellan affirme ses ambitions et souhaite que la SCPI atteigne à horizon 24 à 36 mois une taille d’environ 100 Millions d’euros. «Un premier pallier pour disposer d’un patrimoine plus consistant», indiquait Steven PERRON, Président de Foncière Magellan, dans le dernier rapport annuel de gestion. Au vue des premiers résultats de cette jeune SCPI créée en 2017, nul doute quelle devrait devenir incontournable dans le panorama des SCPI de santé.
Nous avons donc interrogé Cédric THIEBAUD, Directeur de Région chez Foncière Magellan, pour faire un point sur les perspectives 2021 de cette SCPI.
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La SCPI Foncière des praticiens est une solution d’investissement dans la santé, pouvez-vous nous la présenter ?
En effet, la SCPI Foncière des Praticiens est une solution d’investissement dans l’immobilier de santé, constituée sous forme de SCPI à capital variable. Elle a été créée en 2017 à l’initiative de praticiens du Groupe de cliniques privées Vivalto Santé. Elle vise l’acquisition d’un patrimoine immobilier de santé, ciblant principalement des maisons de consultation médicale en régions. Le Groupe VIVALTO SANTÉ est le 3ème acteur privé de cliniques en France, avec un réseau de 39 établissements de santé, 2 200 praticiens et 8 300 salariés. Initialement réservée aux praticiens du groupe, la SCPI Foncière des Praticiens a été ouverte au public à la suite de l’obtention de son visa de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en 2019 afin d’accélérer son développement et de renforcer ses capacités d’acquisition.
Au 31 décembre 2020, la capitalisation de la SCPI Foncière des Praticiens a atteint les 21 millions d’euros. Son taux de distribution pour l’année 2020 a été de 5,10%*.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
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Quelle est sa stratégie d’investissement ?
Nous souhaitons accompagner et défendre un parcours de santé fluide et performant. La Foncière des Praticiens va donc investir majoritairement dans des maisons médicales et paramédicales, des lieux de soins et de consultations. Elle a vocation à détenir un patrimoine mutualisé (et non exclusivement composé du patrimoine exploité par le groupe VIVALTO), composé principalement d’actifs neufs acquis à des rendements attractifs. Sa stratégie d’investissement repose sur 4 grands piliers :
- Un emplacement de santé prime : des lieux rigoureusement choisis pour leur proximité avec des cliniques privées qui représentent de véritables locomotives pour attirer tant les praticiens dans leur activité libérale que les patients dans la continuité des soins.
- Une gestion transparente : les acquisitions sont identifiées en amont de la collecte. Cela apporte une approche plus tangible pour l’investisseur qui sait dans quoi il investit.
- Un patrimoine flexible : les maisons médicales sont une typologie d’établissement de santé multilocataires pouvant évoluer vers d’autres usages. Elles représentent donc un patrimoine potentiellement plus liquide en cas de revente
- Une mutualisation des risques** : du fait de la diversité de ses locataires, de la diversité géographique des investissements et des différentes typologies d’immeuble.
**Il est précisé qu’il s’agit d’un objectif et qu’aucune contrainte ferme de diversification n’est appliquée.
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En quoi est-elle différente des autres SCPI du marché ?
Tout d’abord, c’est un fonds engagé au service d’un immobilier de santé performant et de proximité. La Foncière des Praticiens accompagne la mise en place de maisons médicales et paramédicales, de lieux de soins et de consultations à proximité de cliniques privées avec la volonté forte de défendre un parcours de santé au maillage territorial plus dense.
Ensuite, la SCPI Foncière des Praticiens est un fonds immobilier porté par des praticiens qui permet donc au Grand Public d’investir aux côtés de Professionnels de la Santé. Médecins généralistes et spécialistes forment son Conseil de Surveillance et apportent leurs conseils quant aux projets immobiliers afin de s’assurer qu’ils répondent aux besoins des praticiens et des patients. Elle vise un objectif de rendement de 5,10% *** soit davantage que la moyenne des SCPI de rendement.
*** Objectif de performance non garanti comme pour toutes les SCPI du marché
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La SCPI Foncière des praticiens a récemment adopté le statut de fonds de partage. En quoi cela consiste ?
Effectivement, nous avons souhaité renforcer le prisme sociétal de cette SCPI en la dotant du statut de Fonds de Partage, lui permettant ainsi d’intégrer l’univers de l’épargne solidaire encore très peu représenté dans le paysage des SCPI.
Cela permettra ainsi aux épargnants de donner du sens à leur épargne. En pratique, chaque associé pourra librement, sur option révocable ou modifiable à tout moment, choisir de reverser une partie de ses revenus de la SCPI à trois Associations ou Fondations sélectionnées par Foncière Magellan. Il bénéficiera ainsi d’une réduction d’impôt.
Les associations retenues sont :
- L’ARSEP qui œuvre au niveau national et international sur la recherche contre la sclérose en plaques
- France Tutelle qui accompagne les aidants tuteurs familiaux dans leurs missions quotidiennes
- L’Institut Vivalto Santé qui est engagé la recherche clinique, l’innovation et la formation des médecins sur les dernières avancées scientifiques
Parallèlement, l’engagement de Foncière Magellan sera fort car nous reverserons 20% de notre commission de gestion annuelle à ces 3 associations et fondations.
Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur les premières acquisitions de la SCPI ?
Actuellement la SCPI Foncière des Praticiens a fait l’acquisition de 3 actifs.
Une maison médicale bénéficiant d’une situation exceptionnelle au cœur même d’Annecy (74) et à proximité de son château. Elle jouxte la Clinique Générale accueillant chaque année plus de 40 000 patients et 1500 naissances.
Cet établissement de 1245m² construit en 2018 et acquis pour un prix de 3,27 millions d’euros AEM, accueille 14 bureaux de consultation : gynécologue, sage-femme, pneumologue, gastro-entérologue, ORL… Il répond parfaitement à la stratégie d’investissement de la SCPI qui vise à investir dans des maisons médicales situées dans des pôles médicaux établis.
Un centre médico-sportif Vivalto Sport de plus de 4000m² (en co-investissement) situé au nord de Rennes (35) à proximité immédiate du Centre Hospitalier Privé de Saint-Grégoire, réputé et d’envergure nationale5 avec 70 000 patients et 2 400 naissances par an.
Construit en 2018, ce centre est loué à plus de 80% au Groupe Vivalto Santé sur la base de baux fermes de longues durées. Inspiré du sport de haut niveau, le centre est un pôle d’expertise pour accompagner tous les sportifs : des débutants aux sportifs de haut niveau, en respectant leur santé. Il permet également d’intégrer l’activité physique et sportive comme vecteur de préservation et d’amélioration de la santé. Le Centre se décompose en trois domaines d’activité :
- Le Sport Performance, qui vise à assurer le suivi médical, la préparation, la récupération et la réathlétisation du sportif
- Le Sport Forme, qui a pour objectif d’accompagner la personne dans la reprise et le développement de sa pratique d’activité sportive par un encadrement à la fois médical, paramédical et sportif.
- Le Sport Santé, qui a pour objectif d’intégrer au parcours de soins, l’activité physique adaptée comme thérapeutique non médicamenteuse et complémentaire pour les patients atteints de maladies chroniques
Situé en centre-ville d’Avignon, dans un secteur propice à la santé (cliniques, hôpitaux), ce centre a été créé en 1976 par le père (médecin) de l’un des actuels cédants (médecin partant à retraite). Ces 44 années d’activité démontrent la solidité de l’écosystème de ce centre, qui a été rénové et mis aux normes au fil des années.
Ces 1 000m² en R+1 sont loués à plusieurs praticiens (kinésithérapie, rhumatologie, neurologie, radiologie…), ainsi qu’à une pharmacie. Le Centre Avenio bénéficie d’une très bonne accessibilité (tramway, rocade…) et dispose d’une vingtaine de places de parking.
Cet actif correspond parfaitement à la stratégie d’investissement de la SCPI Foncière des Praticiens.
Information sur les risques
La SCPI Foncière des Praticiens comporte un risque de perte en capital. La durée de placement recommandée est de 10 ans.
Risque de perte en capital : l’objectif de performance est lié à l’évolution des marchés Immobiliers et financiers notamment grâce à l’indexation des loyers. Même si l’immobilier représente souvent une valeur refuge, l’investissement est soumis à ces paramètres, ainsi qu’à l’évolution de la situation économique générale. Le capital et le rendement ne sont donc pas garantis.
Risque de liquidité: le rachat de parts est possible sous réserve que des demandes de souscription existent pour un montant au moins équivalent en contrepartie. C’est le mécanisme dit de « retrait-souscription ». Les modalités de retrait ou de cession de parts de SCPI étant liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la société de gestion ne peut garantir le rachat de parts. En cas d’absence de contreparties à l’achat, vous ne pourrez pas céder vos parts ou vous pourriez devoir accepter un prix inférieur au prix de retrait.
Risque de marché : ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché (absence de rendement ou perte de valeur d’un immeuble), vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
A propos de la Foncière Magellan
Foncière Magellan est une Société de Gestion indépendante – spécialiste de l’investissement immobilier tertiaire en région et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle assure la création et la gestion de fonds d’investissements immobiliers à destination d’investisseurs privés et institutionnels et propose des supports et montages juridiques variés répondant à chaque problématique patrimoniale : OPPCI, Club deals dédiés, SCPI, FPCI… Ses investissements s’intègrent dans des projets immobiliers innovants et durables pour les territoires. Elle dispose aujourd’hui d’un parc immobilier de plus de 380 000m² et plus de 950 millions d’euros d’actifs sous gestion.