Le marché des SCPI tourne au ralenti au 3T 2023. Faut-il s’en inquiéter ?

Les données du troisième trimestre 2023 confirment une nette décélération de la collecte nette des SCPI, retombant à 852 millions d’euros par rapport aux 1,7 milliard du trimestre précédent. Niveau de collecte d’avant 2019. Une tendance prévisible compte tenu du contexte anxiogène lié à l’inflation, la hausse des taux de crédit, le ralentissement du marché immobilier et plus globalement à cause des incertitudes qui pèsent au niveau macroéconomique. Nous entrons dans une nouvelle ère après celle de l’argent illimité et pas cher, et à l’aube de cette nouvelle ère, nombreux d’entre vous ne savent pas quelles décisions prendre à long terme. Pourtant, les SCPI résistent bien, et on le dit que trop peu depuis quelques semaines. Voici ce qu’il faut retenir des derniers chiffres consolidés du marché.

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Les chiffres de collecte des SCPI au 3T 2023

Depuis le début de l’année, les souscriptions brutes des SCPI ont atteint un total de 6,4 milliards d’euros, marquant un retour à un niveau de souscriptions similaire à celui de 2019, après trois années atypiques : 2020 et 2021 marquées par la pandémie de COVID-19, et une année 2022 exceptionnelle en termes de collecte.
En effet, comme une forme de régularisation après trois années inhabituelles. L’année 2022 s’est avérée être « exceptionnelle » en matière de collecte (11,6 milliards d’euros de collecte brute). Tandis que 2020 (7,4 milliards d’euros) et 2021 (8,7 milliards d’euros) ont été marquées par la pandémie de Covid-19. En 2019, l’exercice s’est clôturé sur un résultat de collecte brute de 9,7 milliards d’euros. Dont 6,8 milliards d’euros au cours des neuf premiers mois de l’année. Un chiffre similaire, par conséquent, à celui des neuf premiers mois de 2023. En approfondissant l’analyse, on constate en réalité que les SCPI sont en train de retrouver le schéma de leur parcours de collecte d’avant 2015.

Au cours du troisième trimestre, la collecte brute des SCPI s’est élevée à 1,35 milliard d’euros. Cependant, cette collecte présente une répartition inégale entre les différents acteurs du marché, en fonction de leur orientation prédominante en matière d’investissement, de leur localisation ou de leur ancienneté. Ainsi, pendant ce trimestre, les SCPI « diversifiées », celles axées sur la « santé et l’éducation » et celles dédiées à la « logistique et aux locaux d’activité » ont généré les deux tiers de la collecte brute, tandis que les SCPI spécialisées dans les bureaux, dont la part a diminué depuis le début de l’année, ont contribué à hauteur de 28 %. Il y a clairement une vrai méfiance de la part des investisseurs sur la classe d’actif phare.

Les rendements se stabilisent, quelques SCPI corrigent leurs valeurs de parts

Indépendamment de la constance des revenus, maintenue grâce à l’indexation des loyers, la valeur des actifs sous-jacents s’ajuste du fait de la forte baisse de la demande et des volumes de transaction. Dans ce contexte, la plupart des gestionnaires de SCPI, anticipant la hausse des rendements sur le marché de l’investissement immobilier, ont révisé mi-année les évaluations de leurs actifs, en attendant les évaluations finales de l’année. À la suite de ces ajustements et afin d’éviter que les investisseurs ne souscrivent à des évaluations surévaluées ou sous-évaluées, plusieurs gestionnaires ont reflété les variations constatées sur les prix de souscription. Ainsi, depuis le début de l’année, 23 % des SCPI en nombre ont réduit leurs prix de souscription, 14 % ont augmenté le prix de leurs parts, tandis que les prix sont demeurés inchangés pour 63 % des SCPI sur le marché. Ces divergences soulignent une fois de plus la grande diversité des situations en fonction des typologies et des localisations des actifs. Entre le 1er janvier et le 30 septembre 2023, le prix moyen pondéré de la capitalisation par part a diminué de 4 %.

Les demandes de retrait continuent d’augmenter

La peur a pris le pas sur la raison. Beaucoup de communications ont été faites et relayées dans la presse sur la baisse des prix de certaines SCPI, ce qui a fait souffler un vent de panique sur le marché. Les plus impulsifs et moins raisonnés se précipitent en hâte pour vendre leurs parts. Obligeant parfois même certains institutionnels (assureurs ou fonds d’investissement) à céder leurs positions qu’ils détenaient au capital de certaines SCPI.

Ainsi, durant le trimestre écoulé, les SCPI ont noté des demandes de rachat d’une valeur de 1,7 milliard d’euros, correspondant à 1,85 % de la valeur globale du marché en termes de prix d’acquisition. Sur ce montant, 500 millions d’euros issus des rachats de parts ont pu être contrebalancés par de récentes souscriptions au cours de cette période, ainsi que par des collectes antérieures non investies pour certaines SCPI. À la clôture de septembre 2023, la valeur des parts en attente de retrait s’est établie à 1,2 milliard d’euros, constituant 1,3 % de la capitalisation totale du marché. Néanmoins, la situation des parts en attente varie notablement selon les SCPI : sur un ensemble de 212 SCPI, 98 SCPI supervisées par 17 sociétés de gestion avaient des parts en attente de rachat à cette date, tandis que 114 SCPI gérées par 38 sociétés de gestion n’étaient pas concernées. Ces dernières SCPI ont contribué de manière prédominante à la collecte brute du troisième trimestre 2023, totalisant 1,06 milliard d’euros, soit 78 % du total des souscriptions.

Au cours du troisième trimestre 2023, la collecte nette des SCPI a atteint 852 millions d’euros, portant la collecte nette cumulative depuis le début de l’année à 4,8 milliards d’euros. À la fin de septembre 2023, la capitalisation des SCPI a atteint 90,4 milliards d’euros.

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Quelles sont les perspectives pour 2023 et 2024  ?

Dans son dernier bulletin trimestriel, l’ASPIM constate que le secteur est en phase d’adaptation à de nouvelles conditions de marché qui n’étaient pas encore stabilisées à la fin du troisième trimestre.
Ce que l’on sait, c’est qu’après une décennie de taux d’intérêt bas, qui ont porté la valorisation des marchés immobiliers, les gérants des SCPI entrent dans un nouveau cycle dans lequel la performance future des fonds résidera davantage dans leur capacité à générer des revenus, notamment par l’indexation de loyers, et dans la faculté des gérants à travailler leurs actifs et leurs patrimoines pour répondre aux besoins futurs des locataires et aux défis de la transition environnementale.

Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM, précise dans une note

« Dans un contexte de hausse des taux qui impacte les valeurs immobilières dans leur ensemble, la dynamique de la collecte des fonds immobiliers ralentit tandis que la distribution demeure en ligne avec les attentes. Nous observons une grande diversité de situations selon les types de véhicules et univers d’investissement. Dans cette période d’incertitudes sur les marchés immobiliers, les SCPI font preuve d’une bonne résistance avec une collecte brute retrouvant un niveau comparable à 2019, tout en observant un flux de cessions plus important que par le passé. Par ailleurs, nombre d’épargnants savent que la durée de détention contribue à lisser les cycles baissiers sur la durée. Enfin, les sociétés de gestion se préparent à l’ouverture des marchés européens qui permettra une commercialisation hors de France des fonds immobiliers français»