Les SCPI diversifiées affichent un taux de distribution moyen de 5,63 % en 2022

Les SCPI diversifiées affichent un taux de distribution moyen de 5,63 % en 2022

Jérémy Orféo

En 2022, le taux de distribution moyen des SCPI, qui regroupe toutes les catégories, est de 4,53 %, soit une augmentation de 0,04 % par rapport à l’année précédente (4,49 %). Ce taux se compose d’une distribution de résultat courant de 4,02 %, d’une distribution exceptionnelle provenant principalement de réserves de plus-values de 0,38 % et d’une fiscalité acquittée à la source de 0,13 %. En y regardant de plus près, on note une certaine disparité entre les différentes catégories de SCPI. Notamment, les SCPI diversifiées affichent un taux de distribution moyen de 5,63 % soit plus de 1 point de plus que la moyenne du marché. Nous allons vous expliquer pourquoi. 

 

Retour sur la nouvelle classification des SCPI de rendement

Le secteur des fonds d’investissement non cotés, historiquement très exposé au marché des bureaux, connaît une diversification croissante vers de nouvelles typologies d’actifs. Des thématiques telles que l’hôtellerie, la santé, l’éducation, la logistique et le résidentiel géré ont pris une part croissante dans l’univers d’investissement des fonds. Ainsi, afin de mieux rendre compte de cette tendance, les sociétés de gestion réunies au sein de l’ASPIM, ont souhaité définir une segmentation économique des SCPI plus explicite et permettant une meilleure comparabilité entre les véhicules.

Ainsi, depuis 2021, Pour être qualifiée de « diversifiée » la stratégie immobilière du fonds devra respecter cumulativement les deux conditions suivantes :

  • Stratégie immobilière visant à investir sur au moins 3 classes d’actifs
  • Aucune classe d’actifs ne devant dépasser 50% de la valeur totale du patrimoine immobilier.

Pour les fonds de moins de 3 ans, la qualification de la stratégie immobilière devra correspondre aux objectifs d’investissement décrits dans la documentation commerciale. Alors que pour les fonds de plus de 3 ans, la stratégie immobilière devra correspondre à la composition effective du patrimoine immobilier en valeur vénale, qu’il soit détenu directement ou indirectement

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Une catégorie boostée par de jeunes SCPI

C’est souvent le problème avec les moyennes, c’est qu’elles peuvent parfois nous amener à faire des raccourcis. Il est vrai que depuis 5 ans, la catégorie “SCPI diversifiée” affiche des performances au-dessus de la moyenne. Mais cela s’explique essentiellement par le fait que beaucoup de jeunes SCPI (moins de 5 ans d’existence) sont des SCPI diversifiées et distribuent des rendements supérieurs à 5,5 % voire même plus de 7 % pour certaines d’entre elles. Je pense par exemple aux SCPI suivantes : 

  • SCPI Iroko Zen : 7,04 % 
  • SCI Remake Live : 7,64 %  
  • Novaxia Neo : 6,33 %
  • SCPI Coeur de Régions : 6,40 %
  • SCI Cristal Life : 5,61 %
  • SCPI Optimale : 5,52 %
  • SCPI Altixia Cadence XII : 5,51 % 
  • SCPI Corum Eurion : 6,47 %
  • SCPI Corum XL : 5,97 %

Pour autant, combien d’entres-elles arriveront à tenir ces niveaux de performance dans la durée ? C’est encore trop tôt pour le dire. Mais ce qui est sûr, c’est qu’en ne se limitant pas à une seule classe d’actif, les SCPI diversifiées peuvent jouer les cycles immobiliers. 

C’est d’ailleurs ce que font les SCPI Corum Origin (Corum), Epargne Pierre (Atland Voisin), Cap foncières & Territoires (Foncières & Territoires)  ou encore PFO (Perial AM) qui sont plus ancienne et qui arrivent toujours à conserver des taux de distribution supérieur à 5%. Pour certaines d’entre-elles, elles jouent même à fond la carte des cycles immobiliers en réalisant régulièrement des cessions d’immeubles pour compenser l’érosion du rendement locatif du parc immobilier, avec de la distribution de plus-values de cession. 

 

Une stratégie capable de jouer les cycles immobiliers

Il convient de rappeler que le marché immobilier est soumis à des cycles économiques. Les périodes de croissance économique sont généralement propices à une hausse des prix de l’immobilier, tandis que les périodes de récession peuvent entraîner une baisse des prix. Les SCPI diversifiées sont conçues pour atténuer ces fluctuations en investissant dans différents secteurs immobiliers, ce qui permet de réduire le risque spécifique lié à un type d’actif.

En effet, une SCPI diversifiée peut être composée d’actifs immobiliers situés dans des secteurs géographiques différents, avec des locataires variés, des durées de baux distinctes, des types de biens immobiliers différents et des modes de gestion distincts. Cette diversification permet de lisser les risques et de réduire la volatilité du portefeuille immobilier de la SCPI. En outre, les SCPI diversifiées peuvent également être investies dans des actifs immobiliers de différentes maturités. Certaines SCPI peuvent investir dans des actifs en construction ou en développement, tandis que d’autres peuvent investir dans des actifs immobiliers plus matures, avec des flux de trésorerie plus stables. Cette approche permet de jouer différents cycles immobiliers et de bénéficier de l’appréciation de la valeur des actifs à différents stades de leur cycle de vie. 

Enfin, les SCPI diversifiées peuvent bénéficier d’une gestion active (ou opportuniste). En effet, les sociétés de gestion de SCPI diversifiées peuvent ajuster leur stratégie d’investissement en fonction des conditions du marché immobilier. Par exemple, elles peuvent augmenter ou réduire l’exposition à certains types d’actifs immobiliers en fonction de leur potentiel de rendement ou de plus-value.

A titre d’exemple, prenons par exemple le cas du secteur de la logistique et des locaux d’activité. C’est un secteur où peu d’acteurs institutionnels comme les SCPI allaient auparavant. Cette classe d’actif était considérée comme plus risquée (marché de niche). Entre 2018 et 2022, la demande sur ce secteur s’est fortement accrue, ce qui a eu pour conséquence de faire augmenter les prix et baisser les rendements locatifs à l’achat (les loyers ont été plutôt stables sur la période). De ce fait, une SCPI diversifiée peut décider, dans ce contexte, de céder certains actifs de logistiques ou des locaux d’activité pour matérialiser une plus-value latente, et réemployer le fruit de la vente sur d’autres secteurs. 

 

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Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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