Dans un communiqué de presse publié le 08 Novembre 2022, la Société de gestion Corum livre sa position sur les SCPI sans frais d’entrée. Ces dernières proposent aux épargnant des conditions d’investissement avec 0% de frais d’entrée, contrairement à la moyenne du marché qui tourne autour de 10%. Pour la société de gestion Corum, il s’agit d’un « artifice marketing » qui cache en réalité plus de lignes de frais et un coût total finalement proche de celui des SCPI dites « traditionnelles ». Par ailleurs, ces SCPI s’exposeraient à un risque de liquidité plus élevés que les autres. Dans cet article, nous revenons sur le débat actuel qui animent les professionnel de la gestion de patrimoine et les sociétés de gestion autour des SCPI sans frais d’entrée.
Et comme toujours, si vous souhaitez investir en SCPI en vous constituant un portefeuille immobilier performant et diversifié, nos experts sont à votre disposition (et c’est sans frais supplémentaires)
Rappelons le contexte : quels sont les frais sur les SCPI ?
Dans les SCPI de rendement, il existe deux grandes familles de frais : les frais de fonctionnement et les frais de souscription. Dans les frais de fonctionnement on retrouve :
- Les frais de gestion : cette commission de gestion est calculée en pourcentage des loyers encaissés par la SCPI (ce sont tous les produits locatifs hors taxes encaissés).
- La commission de suivi et de pilotage des travaux : elle est calculée sur le montant des travaux effectués. Ces frais servent à rémunérer le travail de maîtrise d’ouvrage pris en charge par la société de gestion pour suivre et gérer le bon déroulement de l’ensemble des travaux d’entretien du patrimoine immobilier.
- La commission de cession et d’acquisition des immeubles : la société de gestion est autorisée à facturer une commission pour rémunérer son travail d’asset manager
S’agissant des commissions de souscription (ou frais de souscription) il sont inclus dans le prix des parts et sont traditionnellement de l’ordre de 9% à 12% selon les SCPI de rendement. Mais, à l’instar du marché des placements assurance-vie qui ont vu leur modèle évoluer dans le temps en passant de frais d’entrée à 4% en moyenne il y a une vingtaine d’année à 0% sur internet aujourd’hui, certains acteurs ont décidé de disrupter le marché en lançant une offre SCPI sans frais d’entrée. La question que pose légitimement la société de gestion Corum par l’intermédiaire de son président Frédéric PUZIN est : sont-elles vraiment sans frais ?
Les SCPI sans frais d’entrée ont des lignes de frais de fonctionnement plus importantes
Afin de pouvoir comparer les différents modèles de frais des SCPI de rendement – SCPI traditionnelles vs sans frais de souscription – la société de gestion Corum a défini une SCPI « Avatar », à laquelle ils ont appliqué le modèle de frais de chacune des 3 SCPI « sans frais d’entrée » existant sur le marché de l’épargne aujourd’hui, en le comparant à celui de leur SCPI CORUM Origin.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Résultat : quel que soit l’horizon de placement, le modèle de frais de CORUM Origin est finalement très proches de celui des SCPI sans frais de souscription. A partir de 10 ans de détention, le modèle de frais de la SCPI CORUM Origin est plus avantageux que celui des SCPI sans frais de souscription.
Notre avis sur la question des frais des SCPI de rendement
Le comparatif des deux structures de frais révèle effectivement que dans un cas comme dans un autre, l’investisseur paye indirectement un niveau de frais comparable. La question des frais n’est donc pas un véritable levier de différenciation entre les SCPI de rendement. Ce sont deux modèle de rémunération différents mais qui permettent tous deux à des sociétés de gestion de vivre de leur savoir faire et de leur travail d’asset manager et de gestion immobilière.
Là où effectivement on peut s’interroger, c’est sur la façon de communiquer et le niveau de transparence sur les frais. Mais depuis plus de 50 ans que les SCPI existent, c’est un marché que l’on voit se démocratiser et progresser sur tous ces sujets et c’est une bonne chose. Les SCPI dites « sans frais d’entrée » ont au moins le mérite de faire parler des frais sur les SCPI. Tout investissement immobilier comporte des frais et c’est l’occasion de rappeler que c’est aussi le cas pour les SCPI qui demeurent un placement immobilier comme un autre. C’est donc un investissement qui s’envisage sur le long terme. Plus l’horizon d’investissement sera long, plus les gains potentiels peuvent être élevés (à condition que les marchés immobiliers ne s’effondrent pas).
