L’année 2025 restera comme une année singulière dans l’univers des SCPI. Alors que le marché de la pierre-papier continue de traverser une phase d’ajustement, marquée par la prudence des investisseurs, la stabilisation progressive des valorisations et des arbitrages parfois complexes, une SCPI récemment lancée est venue bousculer les repères établis. La SCPI Wemo ONE, gérée par Wemo REIM, affiche au titre de son premier exercice civil plein une performance globale annuelle (PGA) de 15,27 %. Elle fait donc partie clairement des meilleures SCPI de 2025.
Un chiffre inédit à l’échelle du marché des SCPI, qui interpelle autant qu’il suscite des interrogations légitimes. Est-il réellement possible d’atteindre un tel niveau de performance dans un contexte immobilier encore contraint ? Quels sont les mécanismes économiques et techniques à l’œuvre ? Et surtout, cette performance est-elle représentative du potentiel de long terme de la SCPI ?
Le bulletin trimestriel du 4ᵉ trimestre 2025 apporte des éléments de réponse précis. Il permet non seulement de dresser le bilan de l’année écoulée, mais aussi de replacer cette performance exceptionnelle dans son contexte.
Le dernier trimestre 2025 marque un tournant dans la montée en puissance de la SCPI Wemo ONE. Sur la période, la société de gestion a enregistré 33,31 M€ de collecte nette, portant la capitalisation totale à 75,07 M€ au 31 décembre 2025. Cette accélération de la collecte constitue l’un des faits marquants du trimestre, confirmant l’intérêt croissant des investisseurs pour une stratégie assumée comme opportuniste et européenne.
Cette dynamique s’est traduite concrètement par une activité d’investissement soutenue, avec 13 nouvelles acquisitions réalisées sur le 4ème trimestre 2025 , réparties de manière équilibrée :
6 actifs en Espagne,
6 actifs en Italie,
1 actif en France.
À fin décembre, le patrimoine de la SCPI se compose ainsi de 28 actifs, pour une taille moyenne d’environ 2,5 M€ par actif, illustrant pleinement le positionnement « small caps » revendiqué par Wemo REIM.
Cette granularité élevée permet une meilleure mutualisation du risque locatif, tout en offrant un accès à des actifs moins exposés à la concurrence institutionnelle, souvent plus attractifs en termes de rendement à l’acquisition.
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La performance globale annuelle (PGA) de 15,27 % affichée par la SCPI Wemo ONE en 2025 résulte de deux composantes :
le taux de distribution versé sur l’année,
et la variation du prix de la part sur la période.
Il est essentiel de rappeler que ce chiffre ne constitue ni un rendement récurrent, ni un objectif de long terme. La société de gestion le souligne explicitement :
« Le taux de distribution de la première année, reposant sur un nombre très réduit de parts en jouissance, ne reflète pas la performance future de la SCPI. »
Cette précision est centrale pour comprendre la nature exceptionnelle — et non structurelle — de la performance 2025.
Sur le seul 4ᵉ trimestre 2025, la SCPI a distribué un dividende de 6,75 € par part en pleine jouissance, net de frais de gestion et brut de fiscalité. À l’échelle de l’année, le total des dividendes versés atteint 30,54 € par part, soit un taux de distribution brut de fiscalité de 15,27 % (13,05% quand on soustrait le prélèvement à la source de la fiscalité étrangère)
Un niveau rarement observé dans l’univers des SCPI, mais qui s’explique par une combinaison de facteurs mécaniques et conjoncturels propres à la phase de lancement.
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Le premier facteur explicatif réside dans le délai de jouissance. Les parts de la SCPI Wemo ONE entrent en jouissance le 1er jour du 7ᵉ mois suivant la souscription et son règlement. Autrement dit, les capitaux collectés peuvent être investis et générer des loyers avant que l’ensemble des parts nouvelles ne soient pleinement en jouissance.
Ce décalage crée mécaniquement un effet relutif sur les premières parts en jouissance, qui bénéficient d’un niveau de distribution rapporté à un nombre encore limité de parts.
Ce mécanisme a été amplifié en 2025 par la vitesse de déploiement des fonds. La société de gestion a su investir les capitaux collectés à un rythme supérieur à celui de l’entrée en jouissance des parts, ce qui a temporairement dopé le taux de distribution. C’est une pratique courante chez les nouveaux entrants, ce n’est pas un cas isolé.
La capitalisation de la SCPI a été multipliée par près de six sur l’année, tout en maintenant un rythme d’investissement soutenu, avec 57,9 M€ d’acquisitions réalisées en 2025.
Les acquisitions réalisées affichent un rendement moyen acte en main pondéré de 7,86 %, non garanti. Ce niveau s’explique par :
le ciblage d’actifs de petite taille,
une concurrence limitée face aux investisseurs institutionnels,
l’absence de condition suspensive de financement, facilitant la négociation des prix,
et une stratégie opportuniste sur des marchés européens encore décotés.
À propos de Weelim & Heilys Gestion Privée
Depuis 2019, nous accompagnons des investisseurs particuliers et professionnels dans la construction et la valorisation de leur patrimoine. Notre mission est simple : vous aider à investir sereinement, avec des conseils objectifs, transparents et alignés avec vos intérêts.
Pour cela, nous n’avons de cesse d’analyser et de nous adapter aux évolutions (économiques, règlementaires et fiscales) et aux tendances de fonds. Nous rencontrons régulièrement les sociétés de gestion et les acteurs de la finance et de l’immobilier pour vous sélectionner les meilleures opportunités d’investissement.
Notre ambition : vous permettre de faire les bons choix au bon moment. Notre approche humaine et pédagogique vise à vous rendre acteur de vos décisions, dans un climat de confiance et de proximité.
Jérémy Orféo CEO et fondateur
Mintsa Petit-Lambert, Directeur relations investisseurs
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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