Performances des fonds immobiliers (SCPI, OPCI, SCI) au T1 2024

En 2023, le secteur des fonds immobiliers a traversé une période de transition marquée par une volatilité économique et des ajustements de marché importants. L’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) et l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) ont publié le 2 Mai dernier les données du marché au 1er trimestre 2024 qui mettent en lumière la tendance actuelle, notamment en ce qui concerne le marché des SCPI. Les statistiques du premier trimestre 2024 montrent une forte diminution des demandes de rachat par rapport au dernier trimestre 2023 et indique le maintien d’un niveau de collecte significatif pour certains acteurs du marché. Par ailleurs, les acomptes de distribution versés par les SCPI au premier trimestre restent stables par rapport à la même période de l’année précédente. Cet article détaillera les performances actuelles des fonds immobiliers, explorera les ajustements de valorisation et discutera des rendements selon les différents secteurs.

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Collecte et distribution : tendances et perspectives

Au premier trimestre de 2024, le marché des fonds immobiliers grand public a présenté des tendances de collecte et de distribution qui témoignent d’une adaptation stratégique face à un environnement économique et financier fluctuant.

Collecte brute et nettes : analyse détaillée

La collecte brute des SCPI s’est élevée à 1,1 milliard d’euros, un chiffre qui s’aligne étroitement avec les volumes enregistrés lors des troisième et quatrième trimestres de 2023. Cette continuité indique une certaine stabilité et une confiance persistante des investisseurs malgré le contexte. Les SCPI diversifiées ont dominé ce segment, réalisant 58 % de la collecte totale. Elles sont suivies par les SCPI à prépondérance « bureaux », qui ont contribué à hauteur de 21 %, et celles axées sur les secteurs de la « santé et de l’éducation », qui ont capté 9 %. Cette répartition montre une préférence claire pour des stratégies immobilières variées, reflétant une diversification des risques et une recherche de stabilité dans les rendements.

Les tendances de collecte nette ont également révélé des perspectives intéressantes. Les ordres de rachat ont été bien inférieurs à ceux observés au dernier trimestre de 2023, signalant une réduction de la pression sur les liquidités et une confiance retrouvée dans la tenue des investissements à long terme. Malgré cela, pour les OPCI grand public et les sociétés civiles, principalement dans le cadre de l’assurance vie, les flux de vente ont dépassé les achats, indiquant des réactions variées selon les types de fonds et les stratégies de gestion.

Sociétés civiles

Au premier trimestre 2024, la décollecte nette des sociétés civiles s’est établie à -400 millions €, contre – 814 millions € au quatrième trimestre 2023.Et l’actif net des sociétés civiles en unités de compte immobilières atteint 22,4 milliards € au 31 mars 2024.

OPCI grand public

Au premier trimestre 2024, la décollecte nette des OPCI grand public s’est établie à -553 millions €, contre -1,3 milliard € de décollecte au dernier trimestre 2023. Et l’actif net des OPCI grand public à 14,5 milliards € au 31 mars 2024.

SCPI

Au premier trimestre 2024, la collecte nette des SCPI est de 765 millions €. De plus le volume des ordres de rachat a fortement diminué d’un trimestre sur l’autre, passant de 1,3 milliard € au dernier trimestre 2023 à 625 millions € au premier trimestre 2024. Sur ce montant, 326 millions € de rachats de part ont été compensés par les nouvelles souscriptions du trimestre.

Performance et valorisation : un ajustement continu

Le premier trimestre de 2024 a marqué une période de recalibrage pour le marché des fonds immobiliers grand public. Après une année 2023 tumultueuse, caractérisée par une hausse brutale des taux d’intérêt, les ajustements dans les valorisations immobilières se sont poursuivis, mais avec des signes de stabilisation émergeant graduellement.

Impact des ajustements de valeur de 2023

En 2023, la valorisation des parts des SCPI a connu une baisse moyenne pondérée de 10,3 % (baisse de la valeur de réalisation), une réaction directe à la remontée rapide des taux d’intérêt. Ces ajustements ont été essentiels pour réaligner les valeurs immobilières sur un marché en évolution, assurant ainsi que les prix de part reflètent fidèlement les conditions actuelles du marché immobilier. Notamment sur le secteur des bureaux, secteur qui avait le plus bénéficié aussi de la baisse des taux auparavant. Le premier trimestre de 2024 a vu ces ajustements s’intégrer pleinement dans les stratégies de gestion, avec des fonds qui continuent de saisir des opportunités.

Les SCPI « bureaux » ont été les plus impactées, leurs valeurs de réalisation par part ayant, en moyenne pondérée, baissé de -13,2 % en 2023. Les SCPI de la catégorie « commerces » présentent quant à elles une correction de -7,6 %. Enfin, les SCPI à prépondérance santé et éducation2 , diversifiées, hôtellerie, résidentiel et logistique ont mieux résisté avec des baisses respectives de -4,6 %, -4 %, -3 %, -2,9 % et -2,5 %.

Réponses stratégiques des gestionnaires

Face à ces défis, les gestionnaires de fonds ont adopté des stratégies proactives pour atténuer l’impact de la volatilité des taux et ajuster les portefeuilles en conséquence. Cette approche a inclus la diversification accrue des investissements et le renforcement des analyses de risque pour chaque acquisition ou rétention d’actif. Par ailleurs, une attention particulière a été portée à l’amélioration de la performance opérationnelle des propriétés, visant à augmenter les taux d’occupation et à optimiser les flux de trésorerie opérationnels.

Stabilité et perspectives des prix de souscription

Les prix de souscription des parts de SCPI ont été ajustés de 6,6 % sur l’année 2023 (une baisse donc moins importante que la baisse des valeurs d’expertises) et le premier trimestre de 2024, reflétant une approche mesurée et réactive aux dynamiques du marché. Ces ajustements montrent que bien que le marché subisse des pressions, il y a également des opportunités d’achat attrayantes pour les investisseurs avisés qui comprennent les cycles immobiliers et les dynamiques de valorisation.

Optimisme mesuré pour 2024

Selon Jean-Marc Coly, président de l’ASPIM, les gestionnaires ont démontré une capacité notable à maintenir la transparence et à réagir rapidement dans un contexte de marché sans précédent. L’anticipation est que 2024 pourrait marquer la fin du cycle de correction, avec des perspectives de stabilisation et d’amélioration des conditions macroéconomiques. Ces améliorations pourraient soutenir une reprise graduelle des valorisations immobilières, offrant ainsi un terrain plus favorable pour les rendements des investisseurs.

Rendements et perspectives sectorielles

Le premier trimestre de 2024 a révélé des nuances importantes dans les rendements et les perspectives sectorielles des fonds immobiliers grand public. Ces nuances reflètent les divers impacts des conditions économiques sur les différents segments du marché immobilier.

Analyse des rendements par secteur

Les rendements des SCPI ont montré une variabilité significative selon les secteurs d’investissement. Les SCPI diversifiées, qui investissent dans une gamme variée de biens immobiliers, ont continué à réaliser la majorité de la collecte brute, indiquant une préférence stable pour des investissements qui offrent un équilibre entre risque et rendement. Les SCPI spécialisées dans les bureaux ont quand à elles enregistré des rendements modérés.

Les segments plus spécialisés, tels que la santé et l’éducation, ont également maintenu des rendements attrayants, probablement en raison de leur nature défensive et de la demande constante pour ces types de biens. La logistique et les locaux d’activité, boostés par l’essor du commerce électronique et la nécessité accrue de chaînes d’approvisionnement efficaces, ont aussi affiché des rendements robustes, illustrant l’importance croissante de ce secteur dans le portefeuille des investisseurs immobiliers.

Impact de la stabilité des distributions

Du côté de la distribution, les acomptes versés par les SCPI pour le premier trimestre 2024 ont maintenu une stabilité remarquable comparée à l’année précédente. Environ 42 % des SCPI ont conservé le même niveau de distribution que celui du premier trimestre 2023, tandis que 29 % ont vu une augmentation de leurs distributions, reflétant potentiellement des gains d’efficacité opérationnelle ou des améliorations dans la gestion des actifs. Cependant, une proportion équivalente a subi une baisse, illustrant les défis persistants que certains segments du marché continuent de rencontrer.

Défis et opportunités dans un marché en mutation

Bien que le secteur ait montré des signes de résilience, les défis demeurent, notamment avec les SCPI spécialisées dans les bureaux et les commerces qui continuent de naviguer dans un environnement difficile. Ces segments doivent s’adapter à l’évolution des comportements des consommateurs et des entreprises, qui réévaluent leurs besoins en espace physique dans un monde de plus en plus numérisé. Les segments comme la logistique et les SCPI diversifiées exploitent activement les tendances actuelles, telles que l’augmentation du commerce en ligne et la diversification des investissements pour minimiser les risques. Ces tendances offrent des opportunités de croissance que les gestionnaires astucieux sauront exploiter.

Perspectives futures

Les perspectives pour le reste de l’année 2024 semblent prometteuses pour les secteurs qui peuvent s’adapter rapidement aux changements du marché. En outre, le taux d’occupation financier des SCPI a connu une légère hausse en 2023, atteignant 93,3 %. Il est donc raisonnable de s’attendre à ce que cette tendance se poursuive. La gestion continue des risques et la capacité des sociétés de gestion à s’adapter aux nouvelles réalités du marché seront cruciales pour maximiser les rendements des investissements immobiliers.

Par ailleurs, certaines SCPI ont déjà annoncées leur prévisionnel pour 2024, et plus de 10 SCPI ont déjà prévu de verser plus de 6% de rendement à leurs associés.

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