Comment déclarer les revenus des SCPI et optimiser sa fiscalité en 2024 ?

L’année 2023 a été mouvementée pour certains investisseurs en sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), confrontés parfois à des défis tels que la dévaluation d’actifs et les problèmes de liquidité. Malgré cela, les rendements ont très majoritairement tenus bon. Les associés ont perçus leurs revenus locatifs et rappelons d’ailleurs à cette occasion que plus de 60 % des SCPI ont augmenté les revenus versés, 33% n’ont rien changés et seulement 7% ont du diminuer les dividendes versés aux porteurs de part. Dans cet article, nous étudions comment déclarer vos revenus des SCPI en 2024 et examinerons les stratégies pour optimiser la fiscalité des SCPI dans le contexte actuel.

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Retour sur les performances des SCPI en 2023

Malgré les baisses des valeurs de certains actifs immobilier (notamment sur le marché des bureaux en Ile-de-France par exemple) et les problèmes de liquidité rencontrés par certaines SCPI, le taux de distribution moyen a maintenu une certaine stabilité, avec un rendement moyen de 4,52 % en 2023, selon le bilan annuel de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Cette performance est grâce à la diversification de ces véhicules d’investissement qui disposent d’un patrimoine réparti sur plusieurs zones géographiques. Ce qui leur permet de mutualiser le risque locatif, également grâce à la diversité des locataires et la granularité du parc immobilier.

Cependant, il convient de noter que les performances des SCPI peuvent varier en fonction de divers facteurs, tels que la composition du portefeuille immobilier, la qualité de la gestion et les conditions du marché. Certains investisseurs ont pu bénéficier de rendements supérieurs, tandis que d’autres ont pu être confrontés à performances plus faibles en raison de la spécificité de leur parc immobilier.

La règle d’or en 2024 pour les SCPI, c’est d’être sélectif et de bien les choisir.

Déclaration des revenus des SCPI

Tout d’abord, c’est officiel, vous pouvez débuter la déclaration de vos revenus 2023 pour établir votre imposition 2024. Parmi les revenus à renseigner en plus du salaire, vous devez également déclarer les revenus issus de vos investissements comme les SCPI par exemple.

La manière dont vous déclarez les revenus des SCPI dépend de plusieurs facteurs, notamment de la provenance des revenus (France ou étranger) et de la manière dont vous détenez vos parts de SCPI (directement ou via une assurance-vie).

Si vous détenez des parts de SCPI directement, les revenus qu’elles génèrent sont imposés comme des revenus fonciers. Cela signifie qu’ils seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, en fonction de votre tranche marginale d’imposition, ainsi qu’aux contributions sociales. Cependant, il existe un régime simplifié appelé le « micro-foncier » pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros par an. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés, ce qui peut être avantageux pour les petits investisseurs immobiliers.

En ce qui concerne les revenus de source étrangère provenant de SCPI situées à l’étranger, des conventions de non double imposition peuvent s’appliquer. Cela signifie que les revenus peuvent être soumis à l’impôt dans le pays où est situé l’immeuble, mais vous pourriez être en mesure de bénéficier d’un crédit d’impôt ou d’autres avantages fiscaux pour éviter une double imposition.

Il est important de garder une trace précise de tous vos revenus provenant des SCPI, ainsi que des documents fiscaux pertinents, tels que les relevés annuels fournis par les gestionnaires de SCPI. Cela vous aidera à remplir correctement votre déclaration de revenus et à éviter tout problème avec l’administration fiscale.

La déclaration des revenus des SCPI peut être complexe la première fois dans certains cas particuliers. Mais en comprenant les règles applicables et en organisant correctement vos documents, vous pouvez vous assurer de respecter vos obligations fiscales tout en optimisant votre situation financière. Si vous avez des doutes ou que vous souhaitez optimiser votre fiscalité SCPI, vous pouvez consulter notre guide de déclaration des revenus SCPI ou demander conseil à nos experts.

J’ai réalisé des Plus-values ou moins-values immobilières via mes SCPI, que dois-je déclarer ?

Si vous avez réalisé des plus-values ou des moins-values immobilières via vos investissements dans des SCPI, vous devez les déclarer correctement dans votre déclaration de revenus. Voici ce que vous devez savoir :

Déclarer une plus-value immobilière SCPI

Lorsque vous vendez des parts de SCPI à un prix supérieur à celui auquel vous les avez acquises, vous réalisez une plus-value immobilière. Ces plus-values sont soumises à une taxation forfaitaire au taux global de 36,2%. Cela comprend un taux de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux de 17,2%.

Déclarer une moins-value immobilière SCPI

Si vous vendez des parts de SCPI à un prix inférieur à celui auquel vous les avez acquises, vous réalisez une moins-value immobilière. Dans ce cas, celle-ci n’est imputable ni sur les plus-values de même nature, ni sur le revenu global. N’étant pas prise en compte pour la détermination du revenu fiscal de référence (RFR), il n’y a pas lieu de mentionner cette moins-value sur votre déclaration de revenu.

Il est important de garder une trace précise de toutes vos opérations de vente de parts de SCPI et des montants correspondants. Vous devrez aussi reporter correctement dans votre déclaration de revenus afin de respecter vos obligations fiscales. L’imprimé fiscal unique (IFU) est un document essentiel qui synthétise les revenus et les opérations réalisées via vos SCPI. Assurez-vous de le consulter attentivement lors de la préparation de votre déclaration de revenus.

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Optimiser sa fiscalité avec les SCPI en assurance-vie

L’optimisation de la fiscalité en investissant dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie constitue une stratégie fiscale avantageuse. Voici comment cela fonctionne :

1. Avantages fiscaux : Lorsque vous logez des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, les revenus générés par ces investissements, tels que les loyers perçus et les plus-values réalisées lors de la vente de parts, ainsi que les éventuels rachats, bénéficient d’un régime fiscal avantageux. En effet, tant que ces revenus et plus-values restent dans le cadre de l’assurance-vie, ils sont exonérés de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
2. Exonération de l’impôt sur le revenu : Contrairement aux revenus fonciers générés par des parts de SCPI détenues directement, qui sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, les revenus issus de SCPI logées dans un contrat d’assurance-vie échappent à l’impôt sur le revenu. Cela peut représenter une économie significative d’impôt, surtout pour les investisseurs soumis à des tranches marginales d’imposition élevées.
3. Exonération des prélèvements sociaux : Les revenus et plus-values générés par les SCPI logées dans un contrat d’assurance-vie sont également exonérés des prélèvements sociaux tant que vous ne retirez pas vos fonds (retrait partiel ou total). Ce n’est qu’au moment du retrait, comme pour n’importe qu’elle unité de compte, qu’ils sont prélevés sur les gains réalisés. Cette exonération temporaire contribue à accroître l’effet de capitalisation des gains durant la phase d’épargne.
4. Souplesse et diversification : En outre, investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie offre une certaine souplesse et diversification. Les contrats d’assurance-vie permettent généralement de choisir parmi une gamme de SCPI, ce qui offre une diversification supplémentaire du portefeuille. De plus, les fonds investis dans un contrat d’assurance-vie peuvent être transférés entre différents supports d’investissement, ce qui permet à l’investisseur de s’adapter à ses besoins et objectifs financiers.

En conclusion, loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie offre des avantages fiscaux importants. Cette stratégie permet non seulement de maximiser le rendement net de l’investissement, mais aussi de bénéficier d’une certaine souplesse et diversification dans la gestion de son patrimoine financier.