Finance : les fonds immobiliers ont leur label ISR

Finance : les fonds immobiliers ont leur label ISR

Vous souhaitez investir de manière responsable dans l’immobilier ? Depuis juillet 2020, les fonds immobiliers (SCPI, OPCI, OPPCI) sont eux aussi éligibles au label ISR (Investissement socialement responsable), jusque-là réservé aux fonds d’investissement : actions, obligations… Cette labellisation, vertueuse, tend à l’amélioration du parc existant pour atteindre les objectifs climatiques et écologiques. Weelim vous en détaille les tenants et les aboutissants

La finance responsable séduit les épargnants. Ainsi, selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), en Europe, 40 % des investisseurs détiennent entre 25 et 49 % de leur portefeuille consacré à une stratégie ISR. Ce type d’investissement responsable, jusque-là cantonné aux valeurs mobilières, repose sur un ensemble de critères dit « ESG » (Environnementaux, sociaux et de gouvernance), analysés par des organismes indépendants et reconnus par le ministère de l’Économie et des Finances.

Concrètement, votre investissement labellisé ISR vous garantit le respect d’un volet écologique (recyclage des déchets, faibles émissions de gaz à effet de serre…) ; d’un volet social (emploi de personnes en situation de handicap, qualité du dialogue social…) ; et d’un volet lié à la qualité de la gouvernance (lutte contre la corruption, transparence de la rémunération des dirigeants, parité hommes femmes dans les conseils d’administration…).

Appliqué aux fonds immobiliers (SCPI, OPCI, OPPCI), le label ISR a pour enjeu principal l’amélioration du parc existant afin d’atteindre les objectifs climatiques et écologiques. Aussi, parmi les critères ESG retenus et travaillés pour cette classe d’actifs, on trouve : la consommation énergétique des bâtiments et leurs émissions de gaz à effet de serre ; le confort des immeubles et leur proximité avec les transports. Le critère concernant la gouvernance varie selon le type de biens : bureaux, commerces…

L’Aspim note toutefois que le gestionnaire de fonds spécialisés en actifs immobiliers est en mesure de s’imposer à lui-même ou d’exiger de tiers le suivi des procédures et de diffuser des informations nécessaires au développement d’une politique de gestion qualitative. Le professionnel de l’immobilier est le premier, pour ne pas dire le seul, responsable de la qualité et de la transparence de la gestion du véhicule dont il est en charge.

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Des immeubles « modernes et performants »

Sont éligibles au label ISR (qui entre en vigueur le 23 octobre) « non seulement les fonds investissant dans les immeubles les plus modernes et performants, mais également les fonds investissant dans l’amélioration de la performance ESG des bâtiments en portefeuille », précise l’Association française de gestion (AFG).

Un certain nombre de critères liés à la composition des actifs immobiliers sont précisés, notamment le fait que l’actif des fonds doit être principalement constitué d’actifs immobiliers détenus directement (immeubles) ou indirectement (via des sociétés à prépondérance immobilière), situés en France ou hors de France et mono-secteur ou de natures variées (bureaux, commerces, logements, etc.).

À noter : Au 31 décembre 2019, les FIA (Fonds d’investissement alternatif) en immobilier représentaient 230 milliards d’euros d’encours, répartis sur 17 000 immeubles en France mais aussi en Europe, des bureaux aux logements en passant par les résidences de services et établissements de santé (soit un total de 59 millions de m2).

Source ; ASPIM

Si la mise en œuvre de ce label ISR a pour objectif que le parc immobilier prenne (davantage) le virage de la transition énergétique, de nombreuses sociétés de gestion avaient déjà anticipé cette évolution : Amundi, Primonial, Perial (SCPI PFO2), Kyaneos AM (SCPI Kyaneos Pierre)…

Au 30 juin dernier, 466 fonds avaient déjà été labellisés et 75 sociétés de gestion d’actifs distinctes avaient fait labelliser au moins un de leurs fonds. Le label ISR est attribué pour une période de trois ans (renouvelable), après un audit réalisé par un organisme indépendant. Les fonds labellisés sont contrôlés chaque année et, en cas de manquements persistants, sont susceptibles de perdre leur label.

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Une finance durable…

Face à la demande croissante des investisseurs, la Commission européenne impose progressivement un cadre visant à réorienter les flux financiers vers des investissements durables. La création du label ISR pour les fonds immobiliers répond à cette exigence.

Car, si le gestionnaire de fonds immobilier pilote l’enveloppe (le fonds), il gère également les actifs immobiliers qui vont lui donner la possibilité d’avoir une influence directe et immédiate sur la réalité, autour des trois domaines de l’ESG : l’environnemental, le sociétal et la gouvernance.

Ce label ISR vous permet en tant qu’épargnant d’opter pour un placement socialement responsable, qui a du sens, puisque le fonds labellisé que vous choisirez s’engage à améliorer le parc immobilier existant, à œuvrer pour des bâtiments plus écologiques, plus adaptés aux besoins des résidents ou des travailleurs, etc.

Exemple : Si vous investissez dans une SCPI ou un OPCI qui gère des actifs de santé ou des résidences pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), vous avez la certitude, en tant qu’investisseur, que votre placement financier a un impact sur l’économie réelle.

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… et notée

Pour guider les choix des investisseurs, différencier et noter les fonds immobiliers bénéficiant de ce label ISR, une batterie de critères a été définie. La présence et le respect de ces critères vont aboutir à une notation ESG de chacun des actifs (sur 100) et à la note seuil du fonds.

Il s’agit d’une moyenne pondérée des notes du fonds qui permettra de classifier les actifs, dont des immeubles détenus par les SCPI ou par l’OPCI. S’ils sont au-dessus de la note seuil, ce sont des actifs dits « best-in-class », dont la note ESG devra être maintenue durant la période de trois ans de détention du label.

Les actifs en dessous de cette note seuil sont dits « best-in-progress ». Aussi, pour chacun des immeubles concernés, le fonds devra faire progresser leur note ESG pendant trois ans, c’est-à-dire la faire repasser au-delà de la note seuil. Pour les actifs les plus dégradés, cette note devra augmenter sensiblement d’au moins 20 points sur 100. Un gage de sérieux pour éviter le greenwashing.

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Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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