L’immobilier de bureau à l’épreuve du Covid-19

L’immobilier de bureau à l’épreuve du Covid-19

Jérémy Orféo
repartition investissement immobilier d'entreprise 2019
repartition investissement immobilier d'entreprise 2019

La crise sanitaire et le confinement ont mis un coup d’arrêt à la location de bureaux, entre avril et juin derniers, selon l’indicateur trimestriel de référence Immostat : – 65% de bureaux loués en Île-de-France (où se concentre majoritairement l’immobilier de bureau, NDLR) par rapport à un an plus tôt. Si le nombre de mètres carrés loués va probablement continuer à chuter, les grandes foncières du secteur s’estiment en capacité de résister. Un nouveau rapport au bureau reste à inventer

Les Français n’avaient jamais autant télétravaillé. En 2020, la crise sanitaire du Covid-19 a obligé nombre d’entreprises a expérimenté le travail à distance. Pour beaucoup d’entre elles, cette expérience acquise doit devenir une pratique habituelle. Selon JLL, cabinet de conseil en immobilier d’entreprise (cité par Le Monde), « 66 % des directions interrogées vont généraliser le télétravail, entre quatre jours et demi par semaine, par exemple, pour le constructeur automobile PSA, et deux ou trois jours dans le secteur de la banque et de l’assurance ».

Travailler autrement

Aujourd’hui, si le télétravail n’est pas applicable dans tous les secteurs d’activité, nombre d’entreprises sont toutefois désireuses d’associer travail et flexibilité, tout en rationalisant l’occupation des bureaux pour réduire leurs coûts. Reste à trouver un point d’équilibre entre les bénéfices et les limites du travail à la maison afin d’arbitrer le recours au distanciel sur le long terme. Car le télétravail a ses atouts et ses inconvénients. D’un côté, meilleure concentration, gestion plus autonome de la séparation vie privée/vie professionnelle, meilleure relation avec les collègues, réduction de l’empreinte carbone et des coûts de structure ; de l’autre, perte de cohésion, manque de créativité, difficultés à proposer une connexion sécurisée à distance, risque d’isolement ou encore temps de travail journalier allongé.

À ce jour, alors que les immeubles de bureaux concentrent un peu plus de 60 % de la capitalisation des SCPI, entreprises et professionnels de la location de bureaux ne tablent pas sur la fin de l’immobilier de bureau mais plutôt sur un réajustement, une nouvelle utilisation des locaux qui reste à imaginer (espaces de coworking, sous-location…). L’entreprise doit repenser son patrimoine immobilier pour rester un lieu d’échanges, de rencontres, de socialisation.

A y regarder de plus près, ce chiffre correspond peu ou prou à la répartition des investissements en France en 2019 dont 61 % des transactions immobilières se sont faite sur des immeubles de bureaux  (25,3 milliards d’euros selon BNP Parisbas Real Estate).

repartition investissement immobilier d'entreprise 2019

Les SCPI entendent résister

Actuellement, nous tablons  sur une baisse contenue des rendements en 2020 et non un effondrement, et une reprise en 2021 si la situation sanitaire ne s’agrave pas. En effet, le rendement servi aux associés passerait en moyenne à une fourchette comprise entre 3,5 % et 4 % pour 2020 contre 4,40 % en moyenne en 2019.

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Les SCPI sont en mesure de résister à une chute des loyers dans les immeubles de bureaux et à une augmentation des défaillances d’entreprises car leur patrimoine est suffisamment diversifié et mutualisé. Une saine gestion qui n’empêchera pas certains bailleurs d’accuser davantage le coup que leurs voisins : à La Défense, le taux de vacance pourrait ainsi doubler dans les douze mois, passant alors de 6 à 12 %. Ce qui pourrait entraîner un réajustement, temporaire, des loyers de 15 %. Les SCPI ayant de nombreux actifs dans le secteur logistique pourraient toutefois tirer leur épingle du jeu, le développement du commerce en ligne nécessitant davantage de surfaces de stockage et d’entrepôts.

Qualité des actifs et valeur des parts

En tant qu’investisseur, vous serez peut-être rassuré par le nombre de mois de loyers mis en réserve par votre SCPI pour pallier une baisse provisoire du rendement : le RAN ou report à nouveau. Ce RAN permet de lisser une diminution des dividendes versés aux associés, un mécanisme similaire à la provision pour participation aux bénéfices (PPB) dans un contrat d’assurance-vie.

Toutefois, gardez en mémoire que les SCPI qui bénéficient des réserves les plus importantes n’offriront pas forcément les meilleurs rendements cette année. L’élément déterminant étant la qualité intrinsèque des actifs et des locataires. Dans ce contexte de crise sanitaire (et économique), il est rassurant de noter que le prix des parts de la majorité des SCPI est inférieur à la valeur d’expertise. Aussi, en tant qu’investisseur, vous bénéficiez d’une marge de sécurité correspondant au différentiel entre la valeur de votre part et la valeur des biens détenus par votre SCPI. Vous souhaitez investir en SCPI ou faire le point sur votre investissement ? Prenez rendez-vous avec votre conseiller Weelim.

De la transformation des bureaux

Face au Covid-19 et à son impact sur la santé de nombreuses entreprises, la transformation de bureaux vacants en habitations pourrait contribuer à pallier la crise du logement en France. Toutefois, il faut un taux de vacance important pour favoriser ce changement d’usage et un net ralentissement de la demande de bureaux professionnels. Enfin, tous les bureaux vides ne font pas de bons logements…

En Île-de-France, où le parc de bureaux est le plus important, le taux de vacance reste très faible, autour de 5 %. Et les locaux de bureaux rapportent des emplois et des taxes à la commune, quand le logement nécessite de construire des équipements autour. Ces obstacles n’avaient pas empêché dix acteurs du secteur (1) de signer, fin mars 2018, une charte fixant un objectif de 500 000 m² de bureaux transformés en logements d’ici à 2022, en Île-de-France. Un projet louable dont l’avancement n’a pas encore été démontré. Reste à savoir si la crise sanitaire et économique et/ou le développement du télétravail joueront un rôle d’accélérateur pour ce projet…

(1) Icade, Bouygues immobilier, Vinci immobilier, la Compagnie de Phalsbourg, la Française, Novaxia, Emerige, Gecina, Spie Batignolles et Kaufman & Broad.

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Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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