Immobilier d’entreprise en France : bilan 2021 et perspectives 2022
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Immobilier d’entreprise en France : bilan 2021 et perspectives 2022

Jérémy Orféo

2021 a encore été une année très dynamique pour le marché immobilier d’entreprise en France et dans le monde. Knight Frank, société de conseil spécialisée sur les marchés immobiliers en France et à l’international, nous livre son bilan de l’année 2021 et ses perspectives pour 2022 sur l’ensemble du marché de l’investissement immobilier tertiaire en France (bureaux, commerces, logistique etc.). Il faut en retenir que les volumes investis par rapport à 2020 sont en légère baisse (-5%), mais une baisse tout de même assez significative en Ile-de-France (-16%). Notamment les investisseurs ont préféré se positionner sur d’autres classe d’actif que le bureaux (-15%). Dans ce contexte, les actifs alternatifs ont continués leur précée, c’est notamment une année record pour la logistique dopée par le cession de gros portefeuilles. Les SCPI ont d’ailleurs été très actives sur le marché, du fait du retour à la hausse de leur niveau de collecte (SCPI et OPCI représentent 21% des volumes investies).

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En 2021, le marché immobilier tertiaire en France est proche de sa moyenne décénale

Après un 1er semestre 2021 assez terne, l’activité s’est accélérée en fin d’année avec un peu plus de 10 milliards d’euros investis au 4e trimestre en France, soit une hausse de 74 % sur un trimestre et de 11 % par rapport à la même période en 2020. L’année 2021 s’est ainsi achevée sur une note positive, malgré des perspectives assombries par la déferlante Omicron. Sur l’ensemble de 2021, les sommes engagées en France s’élèvent à 25,1 milliards d’euros, en ligne avec la moyenne décennale et en retrait de 5 % sur un an (contre une hausse de 25 % à l’échelle mondiale). La baisse est de 33 % par rapport à la performance exceptionnelle de 2019.

S’agissant de la taille des transactions, le marché est plus équilibré que l’année dernière. 61 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont été recensées en France en 2021, représentant un volume total de 13,2 milliards d’euros en retrait de 14 % sur un an et de 44 % par rapport à 2019.

Marché immobilier tertiaire France 2021

La baisse a été particulièrement marquée sur le segment des transactions de plus de 200 millions d’euros. En revanche, le segment des transactions intermédiaires a fait mieux que résister, affichant une hausse de 46 % des volumes et comptant pour 20 % des sommes engagées en 2021 contre 13% l’année précédente.

Des opérations d’externalisations toujours prisées

Les sale & leaseback avaient atteint des sommets ces dernières années. Ces opérations ont été moins importantes en 2021 en raison notamment du recul des commerces, dont les volumes avaient été gonflés en 2020 par la cession par ADEO à BATIPART d’un portefeuille de magasins pour plus de 500 millions d’euros. Pour autant, les externalisations restent très prisées des investisseurs, leur permettant d’acquérir des produits sécurisés et, dans le cadre de ventes de portefeuilles, d’accroître rapidement leur exposition à certains types d’actifs. C’est le cas du secteur de la logistique, animé en 2021 par la cession par AUCHAN à HINES de onze plateformes. En 2021, la quote part des opérations réalisées en sale & leaseback s’élèvent à près de 8% de l’ensemble des volumes de transaction du marché.

L’Ile-de-France, un marché moins dominant

Le recul des grandes transactions a surtout pesé sur les performances du marché francilien. Avec 15,4 milliards d’euros investis en 2021, dont un peu moins de 6 milliards au 4e trimestre, l’Île-de-France voit ses volumes quasiment divisés par deux par rapport à 2019. En revanche, la province a fait mieux que résister. Bénéficiant du succès de la logistique, de la solidité du marché des bureaux des grandes métropoles et d’un tissu économique moins pénalisé par la crise sanitaire, les régions ont concentré 39 % des volumes investis en France en 2021 contre 25 % en moyenne lors des cinq années précédant l’épidémie de Covid-19.

Les investisseurs étrangers sont de plus en plus présents

En 2021, les étrangers ont investi plus de 11 milliards d’euros en France, soit une hausse de 6 % par rapport à 2020. Dans le même temps, les montants investis par des Français ont diminué de 16 %, ces derniers représentant 54 % de l’activité contre 60 % un an auparavant. L’augmentation des investissements étrangers tient notamment à l’engouement des fonds nord-américains pour la logistique. Ces derniers ont également animé le marché des bureaux, ciblant des actifs value-added parisiens et quelques grands ensembles en périphérie. Très présents en France l’an passé, les Allemands ont eux aussi fait leurs emplettes sur le marché de la logistique mais, comme à leur habitude, ont surtout privilégié les bureaux sécurisés, à Paris et dans quelques grandes métropoles régionales. Enfin, l’un des évènements marquants de 2021 a été le retour des Asiatiques, qui ont contribué aux résultats exceptionnels de la logistique mais ont également participé à d’importantes transactions de bureaux (« Influence » à Saint-Ouen, « New Station » dans le 15e).

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Les fonds d’investissement compensent la baisse des SCPI et des OPCI

Types d’investisseurs en 2020

Type d’investisseurs en 2021

Reflétant l’activité importante des investisseurs étrangers, particulièrement présents sur le segment de la logistique, la part des fonds s’est accrue en 2021. Ces derniers ont ainsi représenté près de 40 % des montants engagés en France contre 33 % en 2020. Les SCPI et les OPCI ont en revanche vu leur part décroître en passant de 26% à 21%, même si les résultats 2021 des SCPI est meilleur qu’en 2020, en raison notamment d’un nombre moins important de grandes transactions, sur fond de forte baisse de la collecte des OPCI. Certains, tels PRIMONIAL ou LA FRANÇAISE, ont néanmoins signé quelques transactions emblématiques, tandis que d’autres, plutôt habitués à des transactions de taille intermédiaire, se sont positionnés sur de grandes opérations, comme PERIAL, VOISIN ou SOFIDY.

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Le commerce alimentaire et la logistique ont toujours la cote

Au plus bas depuis 2009, le commerces ne fait plus rêver les investisseurs. En effet, près de 3,2 milliards d’euros ont été investis sur le marché français des commerces en 2021, un chiffre en forte baisse de près de 30 % en un an. Cette chute importante confirme l’impact de la crise sanitaire sur les commerces, pénalisés par la prudence des investisseurs et le nombre limité de grandes transactions. Le marché a également été chahuté par les fermetures administratives de magasins, qui ont retardé certains processus de vente tout au long de 2020 et lors des premiers mois de 2021. Néanmoins, l’activité s’est nettement redressée au 2nd semestre, avec 2,2 milliards d’euros investis sur la période contre 970 millions environ au 1er semestre. Petite exception sur le commerce alimentaire qui lui a toujours la cote. Il représente 16% des volumes investis en commerces en 2021. Toutefois, les montants ont nettement diminué par rapport aux trois années précédentes en raison d’un manque d’offres et de la diminution des cessions opérées par le groupe Casino, qui avaient largement alimenté les volumes entre 2018 et 2020.

Le secteur immobilier de la logistique lui bas de nouveaux records. Avec près de 6,5 milliards d’euros investis en 2021 (+ 75 % sur un an), les actifs industriels captent 26 % des sommes engagées en France. Il s’agit d’un record historique, dépassant de 21 % le précédent pic de 2019. Les volumes ont principalement été gonflés par les cessions de grands portefeuilles nationaux ou paneuropéens, qui ont concentré un peu plus de 70 % des montants investis en 2021 sur le marché industriel. Si les entrepôts XXL restent le moteur de l’activité, l’année 2021 a aussi été marquée par la percée de la logistique du dernier kilomètre, avec la réalisation de plusieurs ventes de portefeuilles mixtes et de messageries. L’activité a également bénéficié du dynamisme des ventes d’actifs unitaires, sécurisés ou cédés « en blanc ».

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Une accélération des stratégies de diversification

L’un des principaux effets de la crise sanitaire aura été de faire évoluer les stratégies d’allocation des investisseurs. Si la tendance existait déjà avant le déclenchement de l’épidémie, celle-ci a accentué leur volonté de diversifier leur patrimoine au profit du logement traditionnel, de l’immobilier de santé, du résidentiel ou des actifs industriels. Entre 2019 et 2021, la part de ces derniers et du résidentiel est ainsi passée de 21 à 37 % de l’ensemble des volumes investis en France. La même tendance est observée dans le monde, où les actifs alternatifs (résidentiel compris) ont représenté près d’un tiers des montants engagés contre 26 % en 2019 et moins de 20 % au début des années 2010.

Repartition des volumes investis dans le monde, par type d'actifs (2021)

Evolution des taux de rendement prime

convergence des taux de rendement immobilier d'entreprise 2021

Quelles perspectives pour le marché immobilier tertiaire 2022 ?

Les investisseurs étrangers resteront très actifs sur le marché français en 2022. la France pourrait figurer au 4e rang, bénéficiant de l’abondance des liquidités à investir pour le compte de fonds nordaméricains, allemands et britanniques, tandis que les Sud-Coréens confirmeront leur retour dans l’Hexagone. Les bureaux resteront l’actif le plus ciblé, devant l‘industriel dont le succès ne faiblira pas. Notons que les changements d’usage et la réversibilité seront deux des principaux thèmes de 2022, illustrant la montée en puissance des critères d’investissement durable.

Par ailleurs, en 2022, les investisseurs conserveront pour le secteur du commerces un appétit important pour les formats alimentaires. Par ailleurs, ils augmenteront leur exposition au logement, à l’immobilier de santé et au résidentiel géré afin de poursuivre la diversification de leur patrimoine.

S’agissant de l’immobilier industriel tel que la logistique, l’engouement croissant des investisseurs pour ce marché a continué de faire pression sur les taux de rendement prime. Ces derniers sont désormais compris entre 3,00 et 3,25 %, soit une baisse de 65 à 90 points de base en un an et de plus de 200 points de base en cinq ans. Ils atteignent ainsi le niveau des taux de rendement prime des bureaux et des boutiques de pied d’immeuble, restés stables en 2021. La forte demande pour les meilleurs actifs pourrait exercer une pression baissière sur les taux prime en 2022. Le spread devrait toutefois rester favorable au compartiment immobilier du fait de politiques monétaires encore accommodantes.

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Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

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Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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