Après un 1er semestre 2021 assez terne, l’activité s’est accélérée en fin d’année avec un peu plus de 10 milliards d’euros investis au 4e trimestre en France, soit une hausse de 74 % sur un trimestre et de 11 % par rapport à la même période en 2020. L’année 2021 s’est ainsi achevée sur une note positive, malgré des perspectives assombries par la déferlante Omicron. Sur l’ensemble de 2021, les sommes engagées en France s’élèvent à 25,1 milliards d’euros, en ligne avec la moyenne décennale et en retrait de 5 % sur un an (contre une hausse de 25 % à l’échelle mondiale). La baisse est de 33 % par rapport à la performance exceptionnelle de 2019.
S’agissant de la taille des transactions, le marché est plus équilibré que l’année dernière. 61 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont été recensées en France en 2021, représentant un volume total de 13,2 milliards d’euros en retrait de 14 % sur un an et de 44 % par rapport à 2019.
La baisse a été particulièrement marquée sur le segment des transactions de plus de 200 millions d’euros. En revanche, le segment des transactions intermédiaires a fait mieux que résister, affichant une hausse de 46 % des volumes et comptant pour 20 % des sommes engagées en 2021 contre 13% l’année précédente.
Des opérations d’externalisations toujours prisées
Les sale & leaseback avaient atteint des sommets ces dernières années. Ces opérations ont été moins importantes en 2021 en raison notamment du recul des commerces, dont les volumes avaient été gonflés en 2020 par la cession par ADEO à BATIPART d’un portefeuille de magasins pour plus de 500 millions d’euros. Pour autant, les externalisations restent très prisées des investisseurs, leur permettant d’acquérir des produits sécurisés et, dans le cadre de ventes de portefeuilles, d’accroître rapidement leur exposition à certains types d’actifs. C’est le cas du secteur de la logistique, animé en 2021 par la cession par AUCHAN à HINES de onze plateformes. En 2021, la quote part des opérations réalisées en sale & leaseback s’élèvent à près de 8% de l’ensemble des volumes de transaction du marché.
L’Ile-de-France, un marché moins dominant
Le recul des grandes transactions a surtout pesé sur les performances du marché francilien. Avec 15,4 milliards d’euros investis en 2021, dont un peu moins de 6 milliards au 4e trimestre, l’Île-de-France voit ses volumes quasiment divisés par deux par rapport à 2019. En revanche, la province a fait mieux que résister. Bénéficiant du succès de la logistique, de la solidité du marché des bureaux des grandes métropoles et d’un tissu économique moins pénalisé par la crise sanitaire, les régions ont concentré 39 % des volumes investis en France en 2021 contre 25 % en moyenne lors des cinq années précédant l’épidémie de Covid-19.
Les investisseurs étrangers sont de plus en plus présents
En 2021, les étrangers ont investi plus de 11 milliards d’euros en France, soit une hausse de 6 % par rapport à 2020. Dans le même temps, les montants investis par des Français ont diminué de 16 %, ces derniers représentant 54 % de l’activité contre 60 % un an auparavant. L’augmentation des investissements étrangers tient notamment à l’engouement des fonds nord-américains pour la logistique. Ces derniers ont également animé le marché des bureaux, ciblant des actifs value-added parisiens et quelques grands ensembles en périphérie. Très présents en France l’an passé, les Allemands ont eux aussi fait leurs emplettes sur le marché de la logistique mais, comme à leur habitude, ont surtout privilégié les bureaux sécurisés, à Paris et dans quelques grandes métropoles régionales. Enfin, l’un des évènements marquants de 2021 a été le retour des Asiatiques, qui ont contribué aux résultats exceptionnels de la logistique mais ont également participé à d’importantes transactions de bureaux (« Influence » à Saint-Ouen, « New Station » dans le 15e).
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