Dans un contexte économique marqué par les fluctuations des politiques monétaires et des tensions sur le marché immobilier tertiaire, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) Iroko Zen s’est distinguée par une performance remarquable en 2023, dans la continuité de ce que les équipes de gestion ont entrepris depuis son lancement en 2020. Avec un taux de distribution de 7,12 %, cette jeune SCPI confirme sa place au premier plan dans un marché des SCPI à deux vitesse, qui a vu l’année dernière une trentaine de SCPI (un peu mois de 20% du marché) baisser leur prix de part. Cette SCPI de rendement, comme d’autres jeunes SCPI, a su démontrer sa capacité à naviguer avec agilité dans un environnement de marché complexe.
Un Environnement de marché en pleine mutation
La période récente a été marquée par des changements significatifs dans le paysage économique et financier européen. La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE), caractérisée par des taux d’intérêt faibles voire négatifs jusqu’à l’été 2022, a soutenu une hausse constante des prix de l’immobilier. Cependant, la brutale remontée des taux directeurs entre juillet 2022 et septembre 2023 a provoqué une correction significative sur le marché, impactant particulièrement l’immobilier tertiaire et la valeur de certains actifs immobiliers, comme le bureau par exemple dans les grandes villes, en France mais aussi dans d’autres pays européens.
Dans ce contexte, les SCPI, véhicules d’investissement privilégiés pour accéder à l’immobilier professionnel, ont vu leurs performances varier selon les SCPI. Alors que certaines, plus anciennes, ont du baisser leur prix de part pour coller avec l’évolution des valeurs d’expertise de leur parc immobilier, la SCPI Iroko Zen comme d’autres jeunes SCPI diversifiées, avec leurs stratégies agiles et nouvellement entrées sur un marché en baisse, ont su tirer profit de l’ajustement des prix pour enrichir leur portefeuille d’actifs avec de plus forts rendements qu’il y a deux ans par exemple.
Iroko Zen, une stratégie qui porte ses fruits.
Iroko Zen a clôturé l’année 2023 sur un bilan positif, avec un taux de distribution qui surpasse pour la troisième année consécutive l’objectif initial de 5,50 %. Cette performance est le fruit d’une stratégie opportuniste, permettant à la SCPI de se positionner avantageusement dans l’acquisition d’actifs immobiliers tertiaires en Europe.
En 2023, la SCPI a accueilli 6 200 nouveaux épargnants, augmentant sa capitalisation à plus de 467 millions d’euros. Cette collecte dynamique a facilité l’expansion de son portefeuille avec 38 nouvelles acquisitions, élevant la part de son patrimoine situé hors de France de 46 % à 56 %. Les marchés étrangers ciblés incluent l’Allemagne, l’Espagne, l’Irlande, et les Pays-Bas, renforçant ainsi la diversification géographique et sectorielle de la SCPI. En effet, sur le quatrième trimestre 2023, ce sont 65 % des loyers sont issus d’immeubles situés à l’étranger. Il est important de noter que la SCPI Iroko Zen règle pour le compte de ses associés un impôt à la source directement dans les pays étrangers où sont situés les immeubles en portefeuille. Les dividendes perçus chaque mois par les associés sont donc nets de fiscalité étrangère. Le mécanisme du crédit d’impôt ou du taux effectif sont conçus pour prévenir la double imposition. Par ailleurs, les revenus locatifs générés par des propriétés situées hors de France ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Détail des dividendes versés mois par mois en 2023
Les derniers investissements réalisés par la SCPI Iroko Zen en 2023
En 2023, la SCPI Iroko Zen a renforcé son portefeuille immobilier par plusieurs acquisitions stratégiques. Parmi celles-ci, l’achat remarquable de l’immeuble de bureaux « Grand Lyon – Le Karre » en France. Situé à Vaulx-en-Velin dans le dynamique quartier du Carré de Soie, ce bien immobilier, construit en 2019 et s’étendant sur 9 930 m², jouit d’une localisation idéale près des principaux moyens de transport. Acquis pour 29,9 millions d’euros, il a été valorisé à 33,5 millions lors de la dernière expertise. Un autre investissement majeur a été réalisé en Allemagne avec le « Rüsselsheim – Segula Technologies », le plus important achat de la SCPI jusqu’à présent. Cette opération de Sale & Lease back concerne le siège et le centre de recherche de Segula Technologies Germany, couvrant une superficie de plus de 54 000 m². L’engagement sur un bail de 20 ans souligne la pérennité de cet investissement, valorisé à 54,5 millions d’euros et estimé à 60,3 millions lors de l’expertise. En France, Iroko Zen a également acquis « Noisy le Grand – Centrex », un immeuble de bureaux situé dans une zone stratégique du Grand Paris Express à Noisy-le-Grand. Cet actif, entièrement occupé par Centrex, a été acheté pour 9,2 millions d’euros et expertisé à 10,05 millions. Par ailleurs, la SCPI a diversifié son portefeuille avec l’acquisition d’un ensemble de 5 actifs en Sale & Leaseback auprès de Buffalo Grill, représentant un investissement de 5,4 millions d’euros, avec une valorisation à 6,45 millions. Ces acquisitions s’inscrivent dans la continuité de la stratégie d’expansion et de diversification d’Iroko Zen. Enfin, dans le cadre de son engagement en faveur de l’investissement socialement responsable (ISR), Iroko Zen a signé un contrat pour l’installation de 25 dispositifs de gestion technique du bâtiment (GTB) fin 2023. Ces dispositifs visent à optimiser la consommation énergétique des bâtiments, en ligne avec les exigences du décret BACS. Cette initiative témoigne de l’engagement d’Iroko Zen envers une gestion immobilière responsable et efficace.
Enfin, il est important de souligner que le prix de la part d’Iroko Zen au 31 décembre 2023 n’a pas bougé. Il est toujours de 200 euros. Sa valeur de reconstitution est aujourd’hui de 209,43 €, surpassant le prix d’achat initial de 200 €. Ce qui démontre sa capacité à créer de la valeur pour ses associés, même dans un climat économique incertain.
Une ambition renouvelée pour 2024
Fort de ses succès, Iroko Zen aborde l’année 2024 avec l’ambition de poursuivre sur cette lancée et vise ainsi un taux de distribution dans la lignée des années précédentes, s’approchant des 7 %. La société de gestion Iroko est optimiste quant aux opportunités que continue d’offrir le marché immobilier tertiaire européen et surtout dans sa capacité à pouvoir les saisir.
Malgré ces résultats prometteurs, il est important de rappeler les risques inhérents à l’investissement immobilier. Le manque de liquidité, la volatilité des revenus et le risque de perte en capital sont des facteurs que tout investisseur doit considérer. La SCPI met un point d’honneur à communiquer clairement sur ces aspects, fidèle à sa politique de transparence.
Pour conclure, nous pouvons dire que l’année 2023 s’est révélée être une année importante en la positionnant dans le Top 5 des SCPI à plus forte collecte. C’est dire le succès qu’elle rencontre auprès des investisseurs. Attention à elle, de ne pas être trop victime de ce succès. Collecter des fonds c’est bien, bien investir c’est tout aussi important.Les résultats sont pour le moment au rendez-vous, après. 3 années d’existence. Avec une vision claire et une stratégie adaptée aux nouvelles conditions de marché, Iroko Zen se projette vers l’avenir avec optimisme et confiance, prête à relever les défis et à saisir les opportunités que 2024.
Voici les principaux chiffres clés de la SCPI Iroko Zen à la fin de l’année 2023 :
- Nombre d’actifs : 95
- Surface du patrimoine : 400 796 m²
- Durée moyenne des baux (Weighted Average Lease Term – WALT) : 10,5 ans
- Loyers encaissés sur le trimestre (hors taxes et hors charges) : 6 925 277 €
- Taux d’Occupation Financier (TOF) : 99,99 %
- Taux d’Occupation Physique (TOP) : 99,3 %
- Durée d’engagement ferme des locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation (Weighted Average Lease Break – WALB) : 8,6 ans
- Ratio d’endettement (Loan To Value – LTV) : 29,2 %
- Prix de souscription : 200 €
