LMNP résidence étudiante : faut-il investir en 2020 ?

LMNP résidence étudiante : faut-il investir en 2020 ?

L’investissement LMNP en résidence de service séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche de diversification patrimoniale, de rendement et de confort. D’autant que ce mode d’investissement est fiscalement très avantageux, car il permet au terme de l’opération de bénéficier pendant un certain nombre d’années de revenus peu ou pas fiscalisés. Aujourd’hui on vous donne des éléments qui vous permettront de mieux évaluer l’intérêt ou non d’investir dans une résidence étudiante en bénéficiant du statut de loueur meublée non professionnel (LMNP). 

Nos conseils pour investir et les opportunités du moment

La résidence étudiante, une solution pour répondre à des besoins grandissants

Des étudiants toujours de plus en plus nombreux

En France métropolitaine et dans les DOM (y compris Mayotte), 2 680 400 inscriptions étudiantes ont été comptabilisées à la rentrée 2017 dans l’enseignement supérieur (source : Ministère de l’enseignement supérieur, de la recherche et de l’innovation). Ces effectifs sont en progression. La hausse des inscriptions est de +2,1 % entre 2017 et 2018 (environ +55 000 étudiants), + 1,4 % entre 2016 et 2017, +1,8 % l’année précédente et +2,5 % entre 2014 et 2015. Ces hausses successives passées reflètent une progression de la scolarisation des nouvelles générations dans l’enseignement supérieur.
Toujours selon le ministère de l’enseignement supérieur, de la recherche et de l’innovation, si les tendances en termes d’orientation, de poursuite d’études et de démographie se prolongent, l’enseignement supérieur pourrait rassembler 2,75 millions d’étudiants en 2022 et 2,80 millions en 2027, soit respectivement 126 000 et 180 000 étudiants de plus qu’en 2017.

2 étudiants sur 3 sont logés hors du domicile familial

Selon l’observatoire national de la vie étudiante, 67 % des étudiants sont logés hors de leur domicile familial, soit dans une résidence étudiante, soit en location dans le parc privé. Il sont donc 1 million à devoir trouver une solution de logement pour leurs études secondaires.

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La résidence étudiante, une solution séduisante et complète

Dans les villes étudiantes, face à une offre privée en logements traditionnels rare et chère, la résidence services est un modèle très attractif et prisé des étudiants. Au-delà de son succès prouvé auprès de la cible étudiante, il est important de savoir que ce type de résidences services n’est pas exclusivement dédié à cette population. Ainsi, si elle est située en centre-ville et au pied des transports en commun, une résidence étudiante pourra également attirer une clientèle de touristes et touristes d’affaires, confortant de ce fait son taux de remplissage. Légalement, pour être qualifiée d’étudiante, une résidence doit être occupée par au moins 70 % d’étudiants.

Entièrement meublés et équipés, les logements offrent de nombreux atouts pour un étudiant souvent mobile (durée de location plus flexible que dans un bail classique, simplification du déménagement, budget ameublement inexistant). Principalement composées de logements de petites superficies, essentiellement de types studios et T2, ces résidences sont parfaitement adaptées aux besoins des étudiants et à leurs budgets limités. Offrant un très bon niveau de sécurité, un environnement calme et des espaces communs propices à une vie sociale, la résidence étudiante rassure les parents qui recherchent un climat favorable à la réussite des études de leurs enfants. Au-delà de ces premiers aspects pratiques et fonctionnels, l’avantage d’une résidence étudiante est la mise à disposition de nombreux services (inclus ou à la carte suivant les résidences) : accès illimité à Internet, laverie, location de linge, etc.

Sur le plan financier, le loyer fixé comprend l’ensemble des charges additionnelles : la gestion du budget du locataire est donc limpide, simplifiée et sans surprise.

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LMNP en résidence étudiante : les facteurs clés de succès d’un tel investissement

investissement lmnp résidence étudiante

L’emplacement : privilégier les villes résolument étudiantes

Même si cela peut sembler évident, le critère primordial pour un investissement réussi dans ce secteur est le choix de la localisation. Il est donc essentiel de privilégier les villes qui attirent une population étudiante suffisante et pour lesquelles un manque de logements a été identifié pour cette catégorie de clientèle.

 

La cohérence avec le marché local

Il faudra prendre le temps de valider la cohérence du loyer de la résidence avec la réalité du marché local en tenant compte des prestations offertes par la dite résidence.

Le niveau de loyer doit donc faire l’objet d’une étude de marché rigoureuse ayant pour but d’apprécier la cohérence économique globale du projet :

  • Cette étude permet d’estimer au plus juste la demande en logements et l’offre au niveau local afin d’éviter les situations de suroffre.
  • Elle repose ensuite sur une analyse fine de l’offre concurrente et du pouvoir d’achat des étudiants sur la zone concernée afin de déterminer un loyer compétitif, garant du bon remplissage de la résidence. Un loyer attractif par rapport à l’environnement local pourra aussi avoir comme avantage d’inciter l’étudiant à conserver son appartement pendant la période estivale, de peur de ne pas retrouver de logement aux niveaux de loyer et prestations équivalents.

Enfin, il conviendra de vérifier que la valeur patrimoniale de l’investissement  en résidence étudiante est en adéquation avec le prix de l’immobilier traditionnel local.

L’exploitant, pièce maîtresse du succès de l’opération

Un exploitant de qualité est le gage d’un investissement réussi. L’exploitation est un secteur d’activité très spécifique qui impose un savoir-faire particulier. Nous veillons à sélectionner drastiquement des gestionnaires reconnus dont le modèle de développement a été analysé et validé par une équipe experte.

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Chez Weelim, nous exerçons le métier de conseil en gestion de patrimoine. Notre mission consiste donc à assister, conseiller et guider celles et ceux, particuliers comme entreprises, qui désirent un conseil personnalisé sur l’organisation de leur patrimoine et de leurs investissements. Notre objectif, c’est que vos placements performent dans la durée que ce soit : en assurance vie et plan épargne retraite, en immobilier ou SCPI, en private equity, en crowdfunding, en bourse etc.

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Pour cela, nous n’avons de cesse d’analyser les tendances, réglementations et évolutions socio-économiques. Nous évaluons et rencontrons les sociétés de gestion et les acteurs de la finance pour garantir leur pertinence et leur vision à moyen et long terme. Notre but est de vous transmettre conseils et savoir-faire via nos experts disponibles au quotidien. Mais aussi à travers notre lettre des placements, nos guides thématiques et nos vidéos YouTube. Weelim, c’est l’accès à des investissements fiables, performants et responsables pour répondre aux enjeux environnementaux et sociaux de notre époque.

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Questions fréquentes

Questions Fréquentes

Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?

Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt  “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.

Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?

Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.

Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?

L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…

A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?

Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite  de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.

Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?

C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.

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