Le marché immobilier se souviendra longtemps de cette année 2023. Une année charnière, qui a connu une baisse importante des volumes de transaction causée principalement par une hausse rapide et brutale des taux d’intérêt sur le marché. C’est donc tout naturellement quelle restera aussi une année marquant la fin d’un cycle immobilier, et le début d’un nouveau. Dans ce contexte, les fonds immobiliers n’ont pas été épargnés. Les SCPI notamment, dont certaines (23 SCPI sur un marché qui en compte plus de 150 véhicules) ont vu leur prix de part baisser, ont été touchées. Les SCI en assurance-vie également, tout comme les OPCI. Mais en ce qui concerne les SCPI, elles font preuve, semblerait-il, d’une résilience à toute épreuve. En effet, malgré un contexte complexe, la performance moyenne des SCPI a atteint 4,52 % en 2023, un chiffre qui confirme la solidité de cette famille de produit d’investissement. Le plus fort taux de distribution en 2023 dépasse même les 8% de rendement. C’est en tout cas ce que révèle dans un communiqué l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) et de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF). Voici notre analyse.
Une performance qui résiste aux turbulences
La performance moyenne en 2023 des SCPI est encore surprenante. Alors que depuis plusieurs mois tous les détracteurs prédisaient la fin des SCPI, les gérants immobiliers ont su encore une fois démontrer leur force et leur capacité d’adaptation pour tenir bon dans ce contexte turbulent pour l’immobilier. Cette résistance s’explique par plusieurs facteurs clés. Tout d’abord, la diversification des portefeuilles immobiliers qui a joué un rôle central, permettant de répartir les risques et de saisir les opportunités d’investissement sur différents segments du marché immobilier. Cette stratégie de diversification s’est avérée payante. En effet, cette année encore, les SCPI diversifiée tirent leur épingle du jeu et figurent parmi les meilleures SCPI du marché, avec un taux de distribution moyenne de 5,5%. Alors que la moyenne des SCPI, toutes catégories confondues, s’établit à +4,52% (taux moyen stable par rapport à 2022).
Il est important de noter également que les taux de distribution par catégorie de SCPI sont également stables par rapport à 2022, variant de 4,1 % pour les SCPI à prépondérance « bureaux » et à 5,9 % pour les SCPI à prépondérance « logistique et locaux d’activité ». Rappelons que cette dernière catégorie ne concerne que quelques SCPI (moins de 5 sur le marché).
Enfin, le prix de part moyen pondéré de la capitalisation a diminué de -4,9 % entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023. En effet, parmi les 23 SCPI qui ont baissées leurs prix de part en 2023, ce sont essentiellement de grosses SCPI historiques, investies principalement en immobilier de bureaux sur des bureaux de taille importante en île de France, secteur et classe d’actif la plus touchée en 2023. Les prix des parts devront, début 2024, tenir compte de ces valeurs d’expertise de fin d’année et intégrer d’éventuels ajustements, nécessaires pour relancer la collecte.
4 à 10% *
De rentabilité annuelle
+ 10 ans
D’expérience
+ 100M €
De fonds conseillés
Un retour à la normale de la collecte
En 2023, les SCPI ont réalisé une collecte brute de 7,7 milliards d’euros (5,7 milliards de collecte nette), renouant avec les moyennes observées entre 2018 et 2020, après une année 2022 exceptionnellement performante. Le dernier trimestre a vu une collecte brute de 1,24 milliard d’euros, proche des 1,35 milliard d’euros du trimestre précédent. Cette période a mis en évidence une préférence pour les SCPI diversifiées (42% des volumes de collecte sur l’année 2023), ainsi que celles axées sur la santé et l’éducation (13%), la logistique et les locaux d’activités (5%), qui ont ensemble capté plus de 60% la collecte annuelle, et plus de 75% sur le dernier trimestre 2023. Par ailleurs, les investisseurs sont de plus en plus frileux envers les SCPI de bureaux, qui voient leur collecte tomber à 20% de la collecte globale alors que sur l’année 2023 ce même ratio est à 43%. Avec 2 milliards d’euros de parts échangées sur le marché secondaire en 2023, la collecte nette annuelle s’est élevée à 5,7 milliards d’euros. Les ordres de rachat significatifs du quatrième trimestre, totalisant 1,3 milliard d’euros, ont été partiellement compensés par de nouvelles souscriptions et les fonds non encore investis des collectes précédentes. Au 31 décembre 2023, les parts en attente de retrait s’élevaient à 2,1 milliards d’euros, illustrant une situation contrastée parmi les 216 SCPI existantes. La capitalisation totale des SCPI a atteint 90,1 milliards d’euros à la fin de l’année.
SCI et OPCI, des performances contrastées en 2023
En 2023, le secteur des fonds immobiliers non cotés, notamment les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) et les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) destinés au grand public, a été marqué par une augmentation des rachats dans un contexte de hausse des taux d’intérêt. Cette situation, stimulée par les incertitudes autour de l’évolution des marchés immobiliers, a conduit à une décollecte nette significative : -543 millions d’euros pour les SCI et -3 milliards d’euros pour les OPCI sur l’année. Le dernier trimestre a continué sur cette lancée, avec une décollecte de -814 millions d’euros pour les SCI et de -1,3 milliard d’euros pour les OPCI. La valorisation des actifs des SCI et OPCI a été impactée, reflétant une performance globale négative de -6,8 % pour les SCI et de -7,6 % pour les OPCI. Cette correction des valeurs patrimoniales, en réaction à la montée des taux d’intérêt, souligne une période d’ajustement pour le secteur, avec des performances contractées en 2023.
Quelles perspectives pour 2024 ?
Les gestionnaires de SCPI ont su faire preuve d’agilité en 2023, en adaptant leurs stratégies d’investissement aux évolutions du marché et en capitalisant sur les tendances émergentes. La digitalisation du secteur de l’immobilier, l’accent mis sur la durabilité et l’efficacité énergétique, ainsi que le développement de nouvelles formes de travail et de commerce, ont été des axes majeurs de développement. Pour 2024, les gérants immobiliers restent optimistes, avec une attention particulière portée à l’évolution des conditions macroéconomiques.
Pour l’exercice 2024, les gérants ont fait part à l’ASPIM d’anticipations globalement positives sur l’évolution des dividendes par part. En effet, selon un sondage, 38 % des sociétés de gestion anticipent une augmentation du dividende par part en 2024 tandis que 36 % prévoient une stabilité ne laissant que 26 % des acteurs anticipant une diminution.
A propos de l’ASPIM
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants. Le nombre total des membres de l’ASPIM s’élève à 139, dont 110 Sociétés de Gestion de Portefeuille (SGP) agréées par l’AMF, filiales de groupes bancaires, d’assurance, de gestion immobilière étrangère ou entrepreneuriales, et 29 experts correspondants qui sont des professionnels de l’écosystème immobilier et financier (avocats, consultants, auditeurs et experts).
