Après deux années 2023 et 2024 marquées par une forte défiance des investisseurs, une correction des valorisations et un net ralentissement de la collecte, l’année 2025 aura redonné de la visibilité au marché des SCPI. Les classements de performances publiés en début d’année 2026 en sont l’illustration la plus frappante. Les chiffres affichés attirent immédiatement l’attention, avec des taux de distribution et des performances globales annuelles atteignant parfois des niveaux inédits dans l’histoire récente de la pierre-papier.
Des performances supérieures à 9 %, parfois à 12 %, voire au-delà de 15 %, se succèdent dans les tableaux comparatifs. Dans un environnement où les SCPI étaient longtemps perçues comme des véhicules de rendement compris entre 4 % et 6 %, ce changement de référentiel interroge. Il suscite de l’enthousiasme, mais aussi une certaine confusion chez de nombreux épargnants, qui peinent à comprendre pourquoi les rendements affichés ne correspondent pas toujours aux revenus effectivement perçus.
Ce classement 2026 des meilleures SCPI 2025 constitue indéniablement une bonne nouvelle après 3 années plus compliqués. Mais il révèle aussi un biais de lecture majeur, souvent peu expliqué, parfois même entretenu par une communication trop simplificatrice. Comprendre ce que mesurent réellement ces indicateurs, pourquoi certaines SCPI dominent largement le classement et ce que cela signifie concrètement pour un investisseur est aujourd’hui indispensable avant toute décision.
Le rendement des SCPI est souvent exprimé par le taux de distribution qui reste l’indicateur le plus commenté lorsqu’il est question de SCPI. Il correspond, dans sa définition réglementaire, au rapport entre le dividende brut versé au titre d’une année et le prix de souscription de la part au 1er Janvier de la même année. Cette simplicité apparente explique son succès médiatique, mais elle constitue aussi sa principale limite.
Le taux de distribution est un chiffre brut, avant toute fiscalité. Il ne tient pas compte de la situation personnelle de l’investisseur, ni de la fiscalité applicable aux revenus fonciers ou aux revenus étrangers lorsqu’une SCPI est investie hors de France. Deux investisseurs détenant deux SCPI différentes, peuvent ainsi percevoir des revenus nets très différents, malgré un taux de distribution identique.
Plus problématique encore, le taux de distribution est souvent analysé isolément, comme s’il résumait à lui seul la qualité d’une SCPI. Or, un taux élevé sur une année donnée peut résulter de facteurs ponctuels, mécaniques ou non reproductibles. Il ne dit rien de la stabilité du patrimoine, de la qualité des locataires, ni de la capacité de la société de gestion à maintenir ce niveau de distribution dans la durée.
C’est précisément pour répondre à ces limites que la notion de Performance Globale Annuelle, ou PGA, a progressivement pris de l’importance dans les analyses récentes.
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La Performance Globale Annuelle vise à offrir une vision plus complète de la performance d’une SCPI sur une année donnée. Elle additionne les dividendes perçus et la variation du prix de la part sur la période. Autrement dit, elle permet de mesurer à la fois le rendement distribué et l’évolution de la valeur du capital investi.
Sur le papier, la PGA constitue un indicateur plus pertinent que le seul taux de distribution. Elle permet notamment d’éviter certaines lectures trompeuses, par exemple lorsqu’une SCPI affiche un rendement élevé mais voit le prix de sa part baisser. Dans ce cas, la performance réelle pour l’investisseur est mécaniquement amoindrie, ce que le taux de distribution ne révèle pas.
Pour autant, la PGA reste un indicateur annuel. Elle ne dit rien de la trajectoire future d’une SCPI ni de sa capacité à délivrer une performance régulière sur le long terme. Une PGA élevée sur une année peut parfaitement être suivie d’une normalisation, voire d’un recul, les exercices suivants. Là encore, tout dépend du contexte dans lequel cette performance a été réalisée.
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L’observation attentive du top 20 des performances 2025 fait apparaître un élément marquant. La quasi-totalité des SCPI figurant en tête de classement ont moins de trois ans d’existence ou ont déployé l’essentiel de leur capitalisation sur les trois dernières années. Certaines n’ont qu’un historique de douze mois, d’autres ont été lancées en cours d’année 2025.
Ce constat n’a rien d’anecdotique. Il s’explique avant tout par la combinaison de deux phénomènes : la correction du marché immobilier intervenue après la période post-Covid et l’effet relutif lié au délai de jouissance lors des premières années de vie d’une SCPI.
Entre 2022 et 2024, la remontée brutale des taux d’intérêt a profondément modifié les équilibres du marché immobilier. Les valorisations ont reculé, les volumes de transactions ont diminué et de nombreux investisseurs institutionnels se sont temporairement retirés du marché. Les SCPI lancées récemment ont donc pu investir dans un environnement déjà corrigé, avec des prix d’acquisition plus attractifs et des rendements faciaux plus élevés.
Cette situation a créé une fenêtre d’opportunité favorable aux nouveaux véhicules, capables de déployer rapidement des capitaux dans des conditions que les SCPI plus anciennes n’avaient pas connues au moment de la constitution de leur patrimoine.
À propos de Weelim & Heilys Gestion Privée
Depuis 2019, nous accompagnons des investisseurs particuliers et professionnels dans la construction et la valorisation de leur patrimoine. Notre mission est simple : vous aider à investir sereinement, avec des conseils objectifs, transparents et alignés avec vos intérêts.
Pour cela, nous n’avons de cesse d’analyser et de nous adapter aux évolutions (économiques, règlementaires et fiscales) et aux tendances de fonds. Nous rencontrons régulièrement les sociétés de gestion et les acteurs de la finance et de l’immobilier pour vous sélectionner les meilleures opportunités d’investissement.
Notre ambition : vous permettre de faire les bons choix au bon moment. Notre approche humaine et pédagogique vise à vous rendre acteur de vos décisions, dans un climat de confiance et de proximité.
Jérémy Orféo CEO et fondateur
Mintsa Petit-Lambert, Directeur relations investisseurs
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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