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En période de crise et d’incertitude, ce qui prime en SCPI c’est la gestion et le dialogue avec les locataires. Tout au long de l’année 2020, Corum a tenu à communiquer très régulièrement avec ses partenaires et les épargnants sur l’évolution de la situation locative. Une démarche qu’il faut saluer et qui a permis de suivre tout au long de l’année l’évolution des choses durant cette année si particulière. Une proactivité vis à vis des locataires qui leur a également permis de tenir leurs objectifs de distribution sur l’ensemble de leurs SCPI : Corum Origin, Corum XL et Eurion. Voici notre analyse des SCPI Corum pour l’ensemble de l’année 2020, et les perspectives pour 2021.
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Les performances 2020 pour les SCPI Corum
En 2020 chez Corum, ce sont environ 1/3 des locataires qui ont émis des demandes d’annulation de loyer ou de report de loyer, soit environ 12,4 % des loyers annuels encaissés par l’ensemble des SCPI gérés par la société de gestion (Corum Origin, Corum XL et Eurion). Après concertation avec ces locataires et analyse de leur demande, ce n’est au final que 4,3% (soit 1/3 des demandes) qui s’avéraient fondées. A fin Décembre 2020, 50% des demandes fondées étaient encore en cours d’analyse, ¼ ont débouchées sur des baisses de loyers et ¼ sur des rééchelonnements de loyer, sans conséquence donc pour la performance des SCPI. En témoigne le rendement 2020 des trois SCPI gérées par Corum.
*hors fiscalité prélevé à la source dans chaque pays où les immeubles sont loués
S’agissant de la valorisation du patrimoine des SCPI, rappelons ici que le patrimoine immobilier des SCPI fait chaque année l’objet d’une évaluation par un expert indépendant et que les gérants des SCPI ont la possibilité d’afficher un prix de part dans une fourchette entre +10% et -10% de la valeur de reconstitution. Cette dernière reflétant la valeur des immeubles détenus par la SCPI.
A fin 2019, les SCPI Corum Origin et Corum XL avaient de l’avance. En effet, la valeur de reconstitution de de Corum Origin était supérieure de +4 % à prix de souscription de la part (1090 €). Et, pour Corum XL, cette valeur de reconstitution était supérieure de +4,4%. Fort de cette marge de manœuvre, la société de gestion Corum n’a pas souhaité augmenter le prix de la part des deux SCPI, le temps de voir l’évolution de ces valeurs d’expertise, dans le contexte que nous connaissons. Une décision sage, que nous saluons. Rappelons également qu’Eurion a été lancée en 2020.
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Les opportunités immobilières saisies en 2020, pour assurer la performance
En 2020, la société de gestion a continué à déployer sa stratégie d’investissement opportuniste au sein de la SCPI Corum XL, avec l’acquisition notamment du premier actif immobilier au Canada. C’est la première fois qu’une SCPI investie outre-Atlantique. Il s’agit d’un immeuble industriel est situé dans la région du grand Montréal, au Québec. Il a été construit en 1960 et rénové pour la dernière fois en 2016. Il est loué dans le cadre d’un bail ferme de 20 ans à la société Endoceutics, une société pharmaceutique canadienne spécialisée dans les traitements pour les pathologies féminines, pour un rendement AEM de 6,85%. « Durant des mois, nous avons effectué des analyses approfondies sur une quinzaine de pays en dehors du continent européen afin d’identifier la meilleure opportunité pour CORUM XL. Celle-ci devait selon nous combiner trois facteurs : une monnaie en bas de cycle, un marché de l’immobilier établi et un contexte politique et économique serein. Le Canada remplissait tous ces critères. » précise Philippe Cervesi, Directeur des investissements.
Ainsi, avec 5,66 % de rendement, CORUM XL a fait la démonstration de son modèle, basé sur l’opportunisme des investissements et l’hyper-diversification – sans oublier les locataires solides, engagés sur de longues périodes. Un rendement en ligne avec l’objectif de 5 %, comme chaque année depuis quatre ans. Même si les investissements ont été faits un peu moins rapidement, ce qui explique la baisse relative par rapport à 2019.
Une année également hors norme pour la SCPI Eurion, et le mot est faible.
Lancée en 2020, la SCPI Eurion réalise une première année exceptionnelle avec une distribution de 10,40 % de rendement locatif, et l’acquisition d’un actif de bureau en Irlande loué à l’emblématique Google. L’immeuble est situé dans le « hub technologique » de Dublin qui concentre d’autres géants américains comme Facebook, Salesforce ou encore Microsoft.
Cet écosystème, confère à la technopole et à Google un air de Silicon Valley. La société de gestion tient à rappeler néanmoins que son objectif de distribution annuel est de 4,50 % pour la SCPI Eurion et que les résultats 2020 ne se reproduiront pas en 2021.
Corum, une stratégie opportuniste à l’achat, mais également à la vente.
Côté patrimoine, de nouvelles opportunités à la vente apparaissent, permettant à CORUM Origin de poursuivre sa stratégie en faisant jouer les cycles. Avec la vente de deux entrepôts logistiques en Espagne, achetés en bas de cycle en 2016, la SCPI a tiré parti de la tendance actuelle autour de la logistique – accentuée par les besoins des opérateurs dus au développement du e-commerce. Cette plus-value a été intégralement reversée aux porteurs de part et intégrée au calcul de la performance 2020 de la SCPI qui a ainsi pu tenir son objectif de 6% de distribution annuelle. Rappelons que Corum Origin vise une distribution annuelle d’au moins 6% par an.
Acquisition 2020 : actif de bureau en Irlande loué à l’emblématique Google
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Que faut-il s’attendre en 2021 pour les SCPI Corum ?
En 2021, difficile de savoir précisément comment va évoluer la conjoncture économique en Europe. Certaines SCPI pourraient voir leur situation locative se compliquer, en fonction de l’ampleur de la crise. Pour y faire face, Corum pourra compter sur la solidité de ses locataires, dont plus de 90 % sont des entreprises de moyenne ou de grande taille, engagées sur le long terme : parmi elles on retrouve L’Oréal, BNP, Vodafone, KPN, Google, Aldi et bien d’autres. Il serait faux de dire que ces entreprises ne sont ou ne seront pas impactées par la crise, mais en revanche elles disposent de liquidités et d’une assise financière qui leur permet de faire face à cette situation inédite.
Aussi, pour 2021, Corum maintient un prévisionnel de distribution à 6 % pour Corum Origin, 5% pour Corum XL et 4,5% pour Eurion. Avec rappelons le une particularité pour Corum XL dont la stratégie s’apprécie à long terme sur un horizon 10 ans puisque la société de gestion cible un TRI de 10 % par an sur 10 ans, incluant distribution de loyer et valorisation du prix de la part.
Hausse ou baisse du prix des parts en 2021 pour les SCPI Corum ?
Comme évoqué, en 2020, et dans un contexte de prudence, il n’y a pas eu d’augmentation du prix de la part alors que le prix des parts des SCPI. Cette prudence permet de ne pas baisser le prix des parts en 2021. S’agissant d’une éventuelle hausse du prix de souscription en 2021, Frédéric PUZIN président de la société de gestion Corum indiquait le 14 Janvier dernier : « Soyons réaliste, la pandémie est encore avec nous. La crise économique va continuer, il faut donc rester prudent. Il n’y aura donc pas d’augmentation de prix de part en 2021. »
À propos de Weelim
Chez Weelim, nous exerçons le métier de conseil en gestion de patrimoine. Notre mission consiste donc à assister, conseiller et guider celles et ceux, particuliers comme entreprises, qui désirent un conseil personnalisé sur l’organisation de leur patrimoine et de leurs investissements. Notre objectif, c’est que vos placements performent dans la durée que ce soit : en assurance vie et plan épargne retraite, en immobilier ou SCPI, en private equity, en crowdfunding, en bourse etc.
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Pour cela, nous n’avons de cesse d’analyser les tendances, réglementations et évolutions socio-économiques. Nous évaluons et rencontrons les sociétés de gestion et les acteurs de la finance pour garantir leur pertinence et leur vision à moyen et long terme. Notre but est de vous transmettre conseils et savoir-faire via nos experts disponibles au quotidien. Mais aussi à travers notre lettre des placements, nos guides thématiques et nos vidéos YouTube. Weelim, c’est l’accès à des investissements fiables, performants et responsables pour répondre aux enjeux environnementaux et sociaux de notre époque.
Jérémy Orfeo, Ugo Philippe et Pierre Marsanne – les fondateurs de Weelim
Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2024 ?
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2024” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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