SCPI : des prix de parts et des valeurs d’expertisent qui repartent à la hause en 2025

Les sociétés de gestion ont-elles remis la main sur un levier de performance longtemps resté discret ? Fin 2025, plusieurs SCPI ont procédé à une revalorisation du prix de part “au buzzer”, juste avant (ou juste après) la clôture de l’exercice. À date, le bilan ferait état de 18 hausses de prix de souscription en 2025, après de nouvelles annonces autour du 31 décembre et du 1er janvier.

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Derrière ce chiffre, il y a deux lectures :

• une lecture immobilière (valeur des patrimoines, décote/surcote, valeur de reconstitution),
• et une lecture marketing de la performance, car un nouvel indicateur “officiel” change la façon dont les SCPI sont comparées : la Performance Globale Annuelle (PGA).

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Un compteur qui grimpe en fin d’année : 18 hausses actées “au titre de 2025”

Selon les derniers recensements publiés début janvier, cinq SCPI auraient bénéficié d’une hausse de prix de part juste avant ou juste après la clôture 2025, ce qui porterait le total à 18 revalorisations sur l’année (sous réserve d’autres variations non encore publiques).

Deux mouvements symboliques illustrent cette fin d’exercice animée :

• Upêka (Axipit REP) : +3% au 31 décembre 2025.
• Darwin RE01 (Darwin Invest) : +1% au 1er janvier 2026, tout en entrant dans le calcul de performance 2025 selon les modalités de la PGA.

À retenir : ce phénomène n’est pas “général”. Dans le même temps, le marché a aussi connu des baisses de prix (et parfois plus brutales) sur d’autres SCPI, ce qui invite à rester sélectif.

Pourquoi une SCPI augmente son prix de part ?

Une hausse du prix de souscription des SCPI n’est pas censée être cosmétique. Elle se justifie généralement quand le prix de part est trop éloigné de la valeur économique du patrimoine.

Les trois notions à avoir en tête :

• Valeur de reconstitution : une estimation de ce que “vaudrait” la SCPI si l’on reconstituait son patrimoine (immeubles + frais associés).
• Décote : quand le prix de souscription est < valeur de reconstitution (souvent vu comme une “marge de sécurité”, sans garantie).
• Surcote : quand le prix de souscription est > valeur de reconstitution (plus rare, et à analyser avec prudence).

Dans les faits, beaucoup de revalorisations 2025 sont présentées comme un ajustement logique face à :

• la progression (ou la stabilisation) de certaines valeurs d’expertise,
• et/ou une décote jugée trop importante entre valeur de reconstitution et prix de part.

PGA : le nouvel indicateur qui rend la “plus-value” plus stratégique

Depuis l’automne 2025, la PGA devient un repère central : elle additionne, sur une année, les revenus distribués et l’évolution du prix de part.

La méthodologie ASPIM précise que, pour une SCPI à capital variable, la PGA tient compte de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1, en l’ajoutant aux revenus de l’année N, le tout rapporté au prix de souscription au 1er janvier de N.

Conséquence directe : une revalorisation du prix de part (même modeste) peut mécaniquement améliorer la Performance Globale Annuelle affichée, et donc la comparabilité “grand public” entre SCPI.

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Zoom sur Upêka et Darwin RE01 : décote, valeur de reconstitution, et “PGA potentielle”

Upêka : +3% au 31 décembre, et un passage en légère surcote

la SCPI Upêka a revalorisé son prix de souscription de 200 € à 206 € au 31 décembre 2025.
D’après les éléments relayés début janvier, sa valeur de reconstitution aurait progressé entre fin 2024 et mi-2025, ce qui réduisait la décote… jusqu’à aboutir, après hausse, à une très légère surcote.

Point clé côté investisseur : une hausse du prix de souscription ne garantit pas une performance future. En revanche, elle peut refléter une logique de “réalignement” du prix avec la valeur économique.

Darwin RE01 : +1% au 1er janvier 2026, avec un prix encore en décote

La SCPI Darwin RE01 a relevé son prix de part de 200 € à 202 € au 1er janvier 2026.
Le communiqué publié mentionne que, malgré cette hausse, le prix resterait inférieur à la valeur de reconstitution, donc encore en décote.

L’intérêt de ce type de mouvement, dans une grille de lecture “PGA”, est clair : si la distribution 2025 est au rendez-vous, l’ajout d’une variation positive du prix de part peut contribuer à une performance annuelle plus élevée (sur le papier).

Ce que doit faire un investisseur (plutôt que de courir après les hausses)

Une hausse du prix de souscription des SCPI peut être une bonne nouvelle… mais elle ne doit pas devenir un critère unique. Voici une check-list simple :

• Vérifier la décote/surcote : une revalorisation qui laisse la SCPI encore en décote n’a pas la même lecture qu’un passage en surcote.
• Regarder la liquidité (parts en attente, collecte, marché secondaire) : le marché des SCPI reste hétérogène.
• Analyser la qualité locative : taux d’occupation, durée résiduelle des baux, diversification géographique/sectorielle.
• Comparer le “couple” distribution + évolution du prix (logique PGA), et pas uniquement le taux de distribution.
• Ne pas oublier les frais : une revalorisation du prix de part ne compense pas toujours des frais d’entrée élevés si l’horizon est court.

Et pour 2026 : à quoi s’attendre ?

Le début 2026 montre déjà que les sociétés de gestion communiquent plus vite et plus fort sur ces sujets. Avec la PGA, la variation de prix devient un objet de comparaison “officiel”, donc plus commenté. (

Mais deux prudences :

1. la dynamique des hausses coexiste avec des baisses sur certaines SCPI (parfois importantes),
2. une hausse de prix de part n’est pas une promesse de performance : c’est un instantané d’une politique de prix au regard d’une valeur estimée.

Conclusion

Le fait d’observer 18 hausses de prix de souscription en 2025 (à date) marque un changement d’ambiance sur une partie du marché des SCPI — et un changement de méthode, avec la montée en puissance de la PGA.
Pour l’investisseur, la bonne approche consiste à utiliser ces revalorisations comme un signal à investiguer, pas comme un label. Une SCPI qui augmente son prix de part peut refléter un patrimoine qui s’apprécie… ou une volonté de se repositionner dans la comparaison annuelle. Dans les deux cas, c’est la cohérence globale (patrimoine, locataires, liquidité, stratégie, frais) qui doit guider la décision.