Lancée en 2023 par Axipit Real Estate Partners, société de gestion fondée en 2021 et filiale du groupe Catella Aquila Investment Management France, Upêka est une jeune SCPI diversifiée à capital variable qui investit dans l’immobilier tertiaire européen. Au 31 décembre 2025, sa capitalisation atteint 42,9 millions d’euros, répartis entre 1 650 associés. Son patrimoine compte 14 immeubles situés dans quatre pays, pour une surface totale de 41 805 m² et 17 locataires. La SCPI a obtenu le label ISR en septembre 2024 et elle est classée article 8 au sens du règlement SFDR. Elle fait partie des fonds que nous suivons dans notre liste des SCPI de rendement.
Une stratégie paneuropéenne sur des actifs de taille intermédiaire
Upêka revendique une approche opportuniste en Europe, la France étant abordée au cas par cas, avec une préférence pour des actifs compris entre 1 et 10 millions d’euros. C’est un segment que les grands fonds délaissent souvent, ce qui permet d’y négocier des rendements plus élevés, au prix d’une moindre liquidité des immeubles et d’une dépendance plus forte à chaque locataire.
En valeur vénale hors droits, les locaux d’activité représentent 28,6 % du patrimoine, les bureaux 26,7 %, les commerces 26,6 %, la logistique 13,9 % et l’éducation 4,2 %. Autrement dit, aucune typologie ne dépasse 30 % : la diversification est réelle, même sur un portefeuille encore restreint. Géographiquement, les Pays-Bas pèsent 42,7 %, l’Espagne 37,6 %, la France 15,4 % et l’Irlande 4,2 %. La France reste donc minoritaire, ce qui distingue Upêka de la plupart des SCPI diversifiées du marché.
Par secteur économique des locataires, la logistique et l’entreposage arrivent en tête avec 35 % de la valeur vénale, devant la santé et les laboratoires (18 %) et les services de bien-être (16 %). Le plus gros actif, à Breda aux Pays-Bas, pèse à lui seul un peu plus de 19 % de la valeur d’expertise.
En 2025, la SCPI a réalisé quatre acquisitions pour 10,9 millions d’euros, avec un rendement acte en main moyen de 8,39 % : une crèche à Dublin, qui marque l’entrée sur le marché irlandais, un local d’activité à Zierikzee et un entrepôt à Duiven aux Pays-Bas, puis un site logistique à La Tourette en France.
Les chiffres clés de l’exercice 2025
Le dividende brut versé au titre de 2025 s’élève à 11,42 euros par part en pleine jouissance, soit un taux de distribution de 5,71 %. Après fiscalité étrangère, la distribution nette ressort à 8,45 euros par part, soit 4,22 % du prix de souscription. L’écart tient à l’imposition locale des loyers étrangers, qui peut être neutralisée en France par les conventions fiscales selon la situation de chaque associé. Le taux de distribution recule nettement par rapport à 2024, année où le dividende versé atteignait 14,59 euros par part. La société de gestion l’explique par un déploiement volontairement ralenti de la collecte, faute d’opérations jugées assez qualitatives.
Le résultat atteint 8,38 euros par part en jouissance. La distribution a légèrement dépassé le résultat, l’écart étant comblé par un prélèvement d’environ 6 000 euros sur le report à nouveau. Celui-ci tombe à 4 320 euros après affectation, soit 0,02 euro par part. Concrètement, Upêka ne dispose d’aucune réserve pour lisser ses distributions : chaque incident locatif se lira directement dans le dividende.
Côté valorisation, l’exercice est plus favorable. Les valeurs d’expertise progressent de 4,06 % à périmètre constant et le patrimoine est évalué 36,8 millions d’euros hors droits. Le prix de souscription a été porté de 200 à 206 euros au 31 décembre 2025, ce qui porte la performance globale annuelle à 8,71 %. La valeur de reconstitution s’établit à 206,24 euros par part et la valeur de réalisation à 183,19 euros : le prix de part est ainsi parfaitement aligné sur la valeur de reconstitution. Il n’y a pas de frais de souscription, mais une commission de retrait dégressive de 6 % TTC à 0 % s’applique sur les six premières années de détention.
Le taux d’occupation financier est de 100 % au 31 décembre 2025 et la durée moyenne ferme des baux restant à courir atteint 8,2 ans. L’endettement reste très modéré, à 2,71 %, avec un seul emprunt bancaire d’un million d’euros adossé à l’actif de Fosses. Trop récente pour afficher un TRI sur dix ans, la SCPI vise un TRI non garanti de 6,50 % sur huit ans.
Faits marquants et perspectives 2026
Le rapport annuel signale deux difficultés locatives postérieures à la clôture. À Onda, en Espagne, le locataire a cessé de payer ses loyers à partir de mai 2025 ; une garantie locative a couvert les flux jusqu’au premier trimestre 2026, avant l’ouverture d’une procédure collective en février et la libération des locaux en mars. À La Tourette, le locataire du site acquis fin 2025 a été placé en redressement judiciaire le 7 janvier 2026, et la société de gestion indique que certains éléments de sa situation financière ne lui avaient pas été communiqués lors de l’acquisition. Ensemble, ces deux actifs représentent environ 16,5 % de la valeur vénale et 17 % des loyers annuels du patrimoine. Autrement dit, le TOF de 100 % affiché au 31 décembre 2025 ne sera pas tenable en 2026 sans relocation rapide.
L’assemblée générale de 2026 doit par ailleurs se prononcer sur le réinvestissement des dividendes et une distribution mensuelle. Selon SCPI-Lab, l’acompte du deuxième trimestre 2026 s’établit à 1,86 euro par part, et le même trimestre affiche une collecte brute de 0,91 million d’euros pour une collecte nette négative de 2,41 millions. Ce retournement des flux, après une année 2025 sans aucune part en attente de retrait, sera à suivre de près sur une SCPI de cette taille.
Notre lecture
Upêka coche plusieurs cases attractives : une diversification européenne réelle, des acquisitions réalisées après la correction des prix, un endettement quasi nul, un prix de part aligné sur la valeur de reconstitution et l’absence de frais d’entrée. La revalorisation de fin 2025 suggère un portefeuille acheté dans de bonnes conditions.
Mais la jeunesse du fonds en est aussi la principale fragilité. Avec 14 immeubles et un report à nouveau quasi nul, deux défaillances suffisent à peser lourdement sur le revenu, et l’épisode de La Tourette interroge sur la profondeur des vérifications menées à l’acquisition. La fiscalité étrangère réduit par ailleurs sensiblement le revenu effectivement perçu, et la commission de retrait pénalise une sortie anticipée. Upêka s’adresse donc à un investisseur disposé à conserver ses parts au moins huit ans et à l’intégrer comme poche de diversification européenne, en acceptant une volatilité du dividende supérieure à celle des grandes SCPI installées. Un conseiller Weelim peut vous aider à vérifier sa place dans votre patrimoine.
Sur un petit portefeuille, chaque locataire est une ligne de crédit.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.
