En matière d’immobilier, l’année 2025 aura marqué un changement de tempo. Après un point bas du crédit en 2024, le marché a repris de la couleur, porté par la détente progressive des taux et un retour (encore prudent) des ménages comme des investisseurs. Les chiffres de la Banque de France sont explicites : la production de nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations a atteint 146,5 milliards d’euros en 2025, soit une hausse de 33 % par rapport à 2024. Dans le même temps, le taux moyen des nouveaux crédits s’est stabilisé autour de 3 % à partir de la mi-année, avec 3,08 % en décembre 2025, après 3,10 % en novembre.
Ce double mouvement – davantage de prêts et un coût du crédit moins pénalisant – a redonné de l’air à la solvabilité. Et il remet au centre du jeu une question patrimoniale classique, parfois oubliée quand les taux étaient très bas : comment utiliser l’emprunt comme accélérateur de constitution de patrimoine, à condition de le maîtriser. Car investir à crédit ne se résume pas à “emprunter tant que c’est possible”. L’intérêt du levier dépend d’un équilibre : le coût total du financement, la capacité du bien (ou de la stratégie) à produire un rendement net crédible, et la capacité de l’investisseur à encaisser les aléas (vacance, travaux, fiscalité, variation de valeur).
Dans cet article, nous revenons sur l’évolution des taux en 2025, sur ce qui a réellement soutenu le rebond du crédit, et sur les perspectives 2026 évoquées par les observateurs. Nous ferons aussi un focus spécifique sur les SCPI à crédit, car l’emprunt y joue un rôle particulier : celui d’une “immobilierisation” à crédit, sans gestion locative directe, mais avec ses propres règles de liquidité et de fiscalité.
Le redémarrage du crédit en 2025 n’est pas un simple fait divers du marché immobilier. Il raconte d’abord une normalisation macroéconomique, après l’épisode d’inflation et de hausse rapide des taux directeurs qui avait bouleversé le financement entre 2022 et 2024. Au cœur du mécanisme, il y a la “chaîne des taux”. Les banques prêtent de l’argent long en s’appuyant sur des coûts de refinancement liés au marché obligataire et à la politique monétaire. Quand les taux montent vite, elles reconstituent leurs marges, durcissent les conditions d’octroi et la production chute. Quand les taux se détendent, la concurrence reprend, et le marché redevient finançable.
Sur l’année 2025, la Banque de France décrit un marché “stabilisé” sur les taux, mais en reprise nette sur les volumes. La production de crédits à l’habitat a rebondi, et le flux mensuel corrigé des variations saisonnières s’est maintenu autour de 12 à 13 milliards d’euros fin 2025, avec 12,8 milliards d’euros en décembre. Ce niveau reste inférieur aux années records 2021-2022, mais il signale que le crédit ne se contente plus de survivre : il recommence à irriguer le marché.
Cette reprise n’efface pas la fracture créée par la hausse des taux de 2022-2023, qui a durablement abaissé la capacité d’emprunt d’une partie des ménages. Mais elle a enclenché une dynamique de “réouverture” : davantage de dossiers repassent dans les critères, et certaines banques acceptent de rogner un peu sur leurs marges pour capter des clients, surtout sur les profils les plus attractifs.
Il faut aussi noter que le crédit ne repart pas dans le vide. La détente des taux s’est combinée à une période où les prix immobiliers avaient déjà corrigé dans de nombreuses zones, ce qui améliore mécaniquement l’équation financement/prix. Plusieurs analyses de presse économique avaient souligné dès début 2025 que la baisse des taux redonnait de la solvabilité, mais qu’elle restait contrainte par des taux obligataires encore élevés et un contexte économique incertain.
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L’un des enseignements les plus utiles pour l’investisseur, c’est de distinguer “taux affiché” et “coût réel du crédit”. La Banque de France publie un taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations. Ce taux est une moyenne de production, donc un bon thermomètre. En décembre 2025, il ressort à 3,08 %. Le même document précise que ce taux est en baisse de 24 points de base depuis le début de l’année et de 109 points de base depuis le pic de janvier 2024.
Pour autant, un investisseur ne rembourse pas uniquement un taux nominal. Il faut intégrer l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie, parfois les frais de courtage. Selon les profils et les montages, l’assurance peut faire varier fortement le coût total, surtout quand l’âge, la profession ou la santé jouent sur la tarification. C’est pourquoi, dans le débat public, on voit circuler des chiffres “tous frais compris” plus élevés que le taux Banque de France. Les baromètres de courtiers, par exemple, mettent régulièrement en avant des niveaux moyens sur 20 ans autour de la zone 3,1 % – 3,3 % début 2026, avec des meilleurs profils sous les 3 % sur certaines durées.
En 2025, l’histoire est donc moins celle d’une baisse spectaculaire que celle d’une stabilisation. Cette stabilité a une vertu : elle redonne de la visibilité. Quand les taux changent de 20 à 30 points de base en quelques semaines, les projets se décalent, les négociations s’enrayent, et les vendeurs comme les acheteurs perdent leurs repères. Quand les taux se figent autour d’un plateau, les acteurs peuvent recalculer leurs budgets, et les décisions se déverrouillent.
Cette stabilisation n’a toutefois pas supprimé les disparités. Les banques continuent de pratiquer des politiques commerciales différenciées selon les régions, le type de clientèle, la domiciliation des revenus, ou la vente de services associés. Début 2025 déjà, la concurrence entre établissements creusait l’écart entre barèmes, ce qui rendait la négociation plus significative qu’à d’autres périodes. Pour l’investisseur immobilier, cela signifie une chose simple : le taux “moyen” ne doit pas masquer la réalité du taux obtenu, qui peut varier notablement selon le dossier.
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Un point intéressant, souligné par la Banque de France et relayé par plusieurs sources, est le rôle moteur des primo-accédants dans la reprise du crédit. Ce n’est pas anodin. Le primo-accédant finance le plus souvent sa résidence principale, sur des durées plus longues, et il bénéficie plus directement des dispositifs d’aide (prêt à taux zéro, prêts bonifiés, offres commerciales). Quand les banques veulent relancer les volumes, elles ciblent naturellement ce segment, notamment parce qu’il permet d’ancrer une relation client durable.
Pour l’investisseur, ce mouvement a deux implications. D’abord, il nourrit le socle de la demande immobilière dans l’ancien, ce qui contribue à la stabilisation des volumes de transactions et, localement, des prix. Ensuite, il rappelle que les banques prêtent d’abord là où elles voient un risque maîtrisé et une relation client intéressante. Autrement dit, les conditions 2026 pour un investissement locatif à crédit dépendront, en partie, de la façon dont les banques arbitreront leur appétit entre résidences principales et investissements.
En toile de fond, il y a aussi un élément très “français” : la sensibilité du marché à l’incertitude politique et budgétaire. Le coût de la dette française, via les taux souverains, peut influencer les conditions de refinancement et donc les barèmes bancaires. Plusieurs observateurs évoquaient d’ailleurs, fin 2025 et début 2026, une légère remontée des taux de crédit liée à des tensions de marché et à un environnement de taux longs moins favorable.
Que peut-on attendre pour 2026 ? Les prévisions doivent toujours être prises avec prudence, mais les analyses convergent vers un scénario de stabilisation, possiblement avec une légère remontée selon les périodes de l’année. Certains acteurs du courtage évoquent une hausse modérée de l’ordre de 0,20 % à 0,40 % selon les durées dans un scénario de taux longs moins accommodants. D’autres baromètres décrivent plutôt un début 2026 stable, avec de petites variations mensuelles.
Dans la pratique, 2026 pourrait ressembler à une année “technique” pour le crédit immobilier. Le mot est important. Une année technique, ce n’est pas une année où le marché s’effondre, mais une année où l’accès au financement dépend davantage de la qualité du dossier, de l’apport, du reste à vivre, et de la stratégie bancaire. Les ménages solvables et bien préparés continueront de trouver des financements. Les projets les plus fragiles, ou les montages trop tendus, resteront difficiles.
Pour l’investisseur, cela renforce un principe : l’effet de levier n’a de sens que s’il s’inscrit dans une équation globale robuste. En 2026, les rendements immobiliers bruts pourront sembler supérieurs aux taux d’emprunt “nus”, mais le match se joue sur le net, après fiscalité, charges, vacance et coûts de financement complets. Or la fiscalité de l’immobilier direct (revenus fonciers au barème, prélèvements sociaux, contraintes énergétiques et réglementaires) peut grignoter très vite l’avantage apparent du levier.
C’est là qu’intervient un arbitrage de plus en plus fréquent : conserver l’idée du levier de crédit, mais choisir une forme d’immobilier géré, mutualisé, et potentiellement diversifié à l’international. Autrement dit : la SCPI à crédit.
Les SCPI occupent une place singulière quand on parle de crédit. Elles permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter un bien en direct, en mutualisant les risques locatifs sur un portefeuille (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel selon les stratégies) et en déléguant la gestion. Dans un contexte où le crédit redevient accessible et où certaines SCPI affichent des taux de distribution supérieurs au coût nominal de l’emprunt, la question du levier réapparaît naturellement.
L’idée est simple sur le papier : si le rendement distribué par la SCPI est durablement supérieur au taux d’emprunt, l’investisseur peut financer l’acquisition de parts avec l’argent de la banque, rembourser une partie de l’effort avec les loyers, et se constituer un patrimoine sur la durée. Mais, comme pour l’immobilier direct, la réalité se joue dans les détails. Première nuance : le rendement affiché est brut de fiscalité. Deuxième nuance : la distribution n’est pas garantie. Troisième nuance : la valeur des parts peut évoluer. Quatrième nuance : la liquidité n’est pas instantanée.
L’intérêt fiscal de la SCPI à crédit repose cependant sur un mécanisme clair : les revenus de SCPI détenues en direct sont, pour l’essentiel, imposés comme des revenus fonciers (ou assimilés), et les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun, ce qui réduit la base imposable. L’emprunt devient alors non seulement un levier patrimonial, mais aussi un outil de pilotage du revenu taxable, surtout chez les contribuables déjà imposés.
La dimension internationale ajoute un autre niveau de lecture. De nombreuses SCPI investissent désormais hors de France. Les revenus de source étrangère peuvent être imposés à l’étranger et bénéficier, en France, de mécanismes conventionnels visant à éviter la double imposition (souvent via un crédit d’impôt ou une exonération avec prise en compte du taux effectif, selon les conventions). En pratique, cela peut améliorer le rendement net pour certains investisseurs par rapport à des revenus 100 % français, même si le résultat dépend des pays, des conventions et du profil fiscal de l’épargnant. Cette internationalisation a aussi un intérêt économique : elle diversifie les cycles immobiliers et les marchés locatifs. (En savoir plus sur la fiscalité des scpi eruopéennes)
La tentation, quand les taux se stabilisent autour de 3 %, est de raisonner en comparaison simple : “si le rendement est à 5 % et le crédit à 3 %, je gagne 2 %”. Ce calcul est incomplet. Il oublie les charges, la fiscalité, la vacance, les frais d’acquisition, et la variation de valeur. Dans l’immobilier direct, les charges et travaux peuvent transformer un rendement théorique en rendement réel nettement inférieur. Dans la SCPI, les frais de souscription et la liquidité jouent un rôle majeur, et l’horizon de détention conseillé est long.
Pour autant, l’effet de levier reste l’un des rares moyens pour un investisseur de transformer une capacité d’épargne mensuelle en un actif significatif, plus rapidement. C’est précisément pour cela qu’en 2025, la reprise du crédit a été un signal important : elle ne concerne pas seulement l’achat de résidence principale, mais la reconstitution d’une mécanique patrimoniale, où l’emprunt redevient un outil, et pas un obstacle.
À propos de Weelim & Heilys Gestion Privée
Depuis 2019, nous accompagnons des investisseurs particuliers et professionnels dans la construction et la valorisation de leur patrimoine. Notre mission est simple : vous aider à investir sereinement, avec des conseils objectifs, transparents et alignés avec vos intérêts.
Pour cela, nous n’avons de cesse d’analyser et de nous adapter aux évolutions (économiques, règlementaires et fiscales) et aux tendances de fonds. Nous rencontrons régulièrement les sociétés de gestion et les acteurs de la finance et de l’immobilier pour vous sélectionner les meilleures opportunités d’investissement.
Notre ambition : vous permettre de faire les bons choix au bon moment. Notre approche humaine et pédagogique vise à vous rendre acteur de vos décisions, dans un climat de confiance et de proximité.
Jérémy Orféo CEO et fondateur
Mintsa Petit-Lambert, Directeur relations investisseurs
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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CPI 3301 2019 000 041 117
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