La demande placée de bureaux a chuté de 21 % au deuxième trimestre 2025

Le marché des bureaux en Île-de-France continue de se contracter sous l’effet d’une conjoncture économique morose et d’une transformation structurelle des usages. D’après les derniers chiffres publiés par ImmoStat, la demande placée accuse une chute de 21 % au deuxième trimestre 2025. Le volume de bureaux immédiatement disponibles atteint près de 6 millions de mètres carrés, reflétant un décalage persistant entre l’offre et une demande en pleine mutation. Tour d’horizon d’un marché à la recherche de nouveaux repères dans lequel les gérants des SCPI et des fonds immobiliers en général évoluent désormais.

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Un deuxième trimestre en repli marqué

Le marché francilien des bureaux continue de se dégrader. D’après les derniers chiffres publiés par ImmoStat, la demande placée – c’est-à-dire les surfaces de bureaux louées ou achetées à l’usage direct des entreprises – a atteint seulement 337.300 m² au deuxième trimestre 2025. Cela représente un recul de 21 % par rapport à la même période de l’an dernier. Sur l’ensemble du premier semestre, la baisse s’établit à 12 %, avec un total de 768.400 m² placés. Ce volume est inférieur de 25 % à la moyenne des dix dernières années, marquant une rupture structurelle. Le marché reste lesté par un attentisme généralisé de la part des utilisateurs, dans un contexte économique incertain, marqué par les tensions géopolitiques, le ralentissement de la croissance et une inflation persistante sur les charges immobilières.

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Des prises de décision ralenties par l’incertitude

Dans ce climat volatil, les entreprises peinent à finaliser leurs projets immobiliers. Les décisions d’implantation ou de relocalisation prennent plus de temps, notamment en raison de procédures internes de validation plus rigoureuses. Le facteur coût, autrefois secondaire, est désormais un critère prioritaire dans le choix immobilier des décideurs, reléguant au second plan la surface ou même la qualité du bien. Les grandes transactions – supérieures à 5.000 m² – sont les plus touchées, avec une baisse estimée à 30 % sur le semestre. Dans de nombreux secteurs, comme la tech ou le luxe, les utilisateurs adoptent une posture prudente et différée. Les bailleurs, de leur côté, font face à un allongement des cycles de négociation et doivent souvent concéder des conditions commerciales plus généreuses pour concrétiser les deals.

Paris intramuros décroche, la première couronne en embuscade

La répartition géographique des transactions illustre une polarisation croissante du marché. Le quartier central des affaires (QCA) – comprenant une partie des 1er, 2e, 8e, 9e, 16e et 17e arrondissements – fait figure de bastion avec une baisse modérée de 1 % au premier semestre. En revanche, le reste de la capitale connaît une chute sévère de 40 %, alimentée par des prix locatifs devenus inaccessibles pour de nombreuses entreprises, notamment les PME et start-up. La première couronne tire son épingle du jeu avec une hausse de 22 % des volumes placés, portée par une transaction exceptionnelle : la prise à bail de 37.400 m² à Gentilly par le ministère de l’Éducation nationale. Quant à La Défense, après un bon début d’année, elle marque le pas au deuxième trimestre, affichant un repli de 11 % au cumul semestriel. Ce phénomène de fragmentation territoriale traduit une recomposition des équilibres entre centralité, accessibilité et coût.

Une offre disponible qui explose

En parallèle de la chute de la demande, l’offre immédiate de bureaux atteint un niveau record en Île-de-France. Au 30 juin 2025, près de 5.992.000 m² de surfaces étaient disponibles à la location ou à l’achat, soit une progression de +20 % sur un an. Le taux de vacance s’élève désormais à 10,8 %, un niveau préoccupant qui laisse planer le risque d’une spirale déflationniste sur certaines zones. De nombreux immeubles anciens, énergivores ou mal situés, peinent à trouver preneurs, tandis que les espaces neufs ou restructurés, conformes aux normes ESG, concentrent l’essentiel de l’intérêt. Cette dualité alimente la perspective d’un marché à deux vitesses, entre actifs « prime » encore demandés et bâtiments obsolètes en voie de dépréciation. Les bailleurs devront adapter leurs stratégies, avec un probable retour à la négociation sur les loyers faciaux.

Loyers stables, mais de fortes concessions commerciales

Malgré ce contexte tendu, les valeurs faciales des loyers demeurent globalement stables. Au deuxième trimestre 2025, le loyer moyen pour des bureaux neufs ou restructurés atteint 447 € HT HC/m²/an, en hausse de 2 % sur un an, tandis que celui des bureaux de seconde main reste inchangé à 447 € également. Cette stabilité est toutefois en trompe-l’œil, car les mesures d’accompagnement – qui incluent franchises de loyers et participation aux travaux – sont de plus en plus importantes. Elles représentent en moyenne 27,7 % du bail en Île-de-France, ce qui signifie que le loyer effectif supporté par le locataire est largement inférieur au montant affiché. Cette souplesse est devenue un levier indispensable pour conserver l’attractivité des immeubles, face à une demande affaiblie et sélective.

Une reprise fragile de l’investissement

Le volume investi en immobilier d’entreprise a connu un sursaut au deuxième trimestre, atteignant 1,3 milliard d’euros, soit +17 % sur un an, selon ImmoStat. Sur l’ensemble du premier semestre, l’investissement s’élève à 3,7 milliards d’euros, en hausse de 85 %. Toutefois, ce redressement doit être relativisé. Il reflète davantage un rattrapage après une année 2024 morose qu’un regain de confiance durable. Le prix moyen des bureaux achetés s’est replié à 5.400 €/m² droits inclus, en baisse de 10 %. Les investisseurs se positionnent presque exclusivement sur des actifs « core » ou ESG-compliant, dans les zones à forte profondeur de marché. Les immeubles tertiaires non conformes aux normes environnementales sont largement évités ou négociés avec des décotes substantielles.

Des signaux positifs à surveiller pour le second semestre

Malgré les vents contraires, certains indicateurs pourraient signaler un regain d’activité au second semestre. Le décret tertiaire, qui impose une réduction progressive des consommations énergétiques des bâtiments, incite de nombreuses entreprises à repenser leur stratégie immobilière. Le besoin de conformité ESG, ajouté à l’obsolescence croissante de certaines surfaces, pourrait provoquer un effet de renouvellement au sein du parc tertiaire. Par ailleurs, la remise en question du télétravail généralisé par plusieurs grands groupes – à l’instar de Société Générale – pourrait provoquer une reprise de la demande en mètres carrés. Plusieurs entreprises qui avaient réduit leurs surfaces envisagent aujourd’hui de les réétendre, pour assurer une meilleure flexibilité d’accueil des collaborateurs tout au long de la semaine.

Vers une redéfinition durable de la demande

Au-delà des ajustements conjoncturels, le marché des bureaux en Île-de-France entre dans une phase de mutation structurelle. Selon les projections de JLL, la demande de bureaux restera durablement inférieure à ses niveaux historiques. La population active devrait stagner, voire baisser à horizon 2030, et la tertiarisation de l’économie française semble avoir atteint un plateau. Dans ce contexte, de nombreuses surfaces tertiaires pourraient être reconfigurées pour d’autres usages : logements, tiers-lieux, espaces hybrides. Pour les investisseurs comme pour les exploitants, le défi sera d’anticiper cette transformation pour ne pas se retrouver avec des actifs obsolètes et sans preneur. Le choc que traverse actuellement le marché n’est peut-être pas une simple crise passagère, mais le prélude à un changement d’ère durable dans la manière de concevoir et d’utiliser les bureaux.