Chaque année au mois de Mai, c’est devenu un rituel pour tous les contribuables français. L’heure de la déclaration d’impôt est arrivée. C’est aussi pour beaucoup d’entre vous le moment de faire un bilan fiscal pour évaluer le poids de l’impôt dans votre budget annuel. Et si vous déclarez des revenus fonciers, vous allez forcément vous poser la question : comment puis-je réduire les impôts payés sur mes revenus fonciers ? Nous allons dans cet article vous donner des premiers éléments de réponse, une base de réflexion que vous pourrez approfondir avec l’un de nos spécialistes. 

L’imposition des revenus fonciers

La fiscalité en France n’est pas des plus simples. Mais il faut avouer que s’agissant des revenus fonciers, la fiscalité est relativement facile à comprendre. Comme nous vous l’expliquons en détail dans notre guide de l’imposition des revenus fonciers, le contribuable a le choix entre deux alternatives. Soit il opte pour le régime réel d’imposition, soit c’est le régime du micro-foncier qui s’applique de plein droit quand les revenus ne dépassent pas 15 000 € par an. Si les revenus fonciers annuels sont supérieurs à 15 000 €, alors c’est le régime réel qui devient le régime applicable de plein droit. Dans le cadre du micro-foncier, le contribuable bénéficie d’un abattement de 30 % sur le montant des revenus fonciers bruts qu’il déclare sur sa déclaration n°2042 dans la case 4BE. Dans le cadre du régime réel, il doit compléter le formulaire n°2044 ou 2044-SPE selon sa situation, et y inscrire tous ses revenus fonciers et ses charges (ex : travaux d’entretien, charges de copropriété, frais d’assurance lié à la location du bien, frais d’agence, etc.) déductibles au sens de l’article 31 du CGI. En renseignant un de ces deux formulaires, le contribuable détermine ainsi son bénéfice foncier imposable qu’il reporte dans sa déclaration d’impôt 2042.

Dans les deux cas, l’administration fiscale intègre les revenus fonciers nets dans le barème d’imposition, au même titre que les revenus d’activité professionnelle pour déterminer l’impôt sur le revenu à payer. Les prélèvements sociaux de 17,2 % en 2020 sont également calculés sur le montant des revenus fonciers nets. Aussi, plus la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) du propriétaire bailleur est élevée, plus l’impôt qu’il aura à régler sur ses revenus fonciers sera important. On considère que dès qu’un contribuable dispose d’une TMI supérieure ou égale à 30 %, il existe des dispositifs permettant d’optimiser sa situation fiscale.

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Faire du déficit foncier pour diminuer sa base imposable

Une des façons les plus efficaces de réduire ses impôts consiste à diminuer le montant de ses revenus imposables tout en continuant de développer son patrimoine. Cela peut paraître contre intuitif, mais en réalité c’est tout à fait possible et même recommandé ! Et la méthode la plus efficace fiscalement pour arriver vos fins, c’est d’investir dans un bien immobilier à rénover afin de créer un déficit foncier imputable sur vos revenus fonciers existants. C’est une manière de joindre l’utile : développer votre patrimoine ; à l’agréable : diminuer vos impôts. Le principe est simple. Vous investissez dans un appartement très ancien, qui va faire l’objet d’une rénovation complète afin de répondre aux nouvelles normes et aux besoins actuels des locataires. En effet, les gens ne recherchent pas la même chose pour se loger aujourd’hui qu’il y a 20 ou 30 ans.

Ainsi, lorsque vous allez effectuer votre déclaration d’impôt l’année suivant la réalisation des travaux, vous indiquerez dans votre formulaire n°2044 le nouveau bien dont vous êtes maintenant propriétaire. Vous reporterez également le montant des loyers perçus ainsi que les charges engagées. Les loyers perçus seront très faibles car vous aurez probablement loué l’appartement que quelques mois. En revanche, du fait des travaux réalisés, les charges vont être significatives. En effet, le montant des travaux réalisés atteint généralement entre 50 % et 60 % du montant total de votre investissement, travaux inclus. De ce fait, vous allez générer un déficit foncier que vous allez pouvoir imputer sur vos revenus fonciers existant, et sur vos revenus globaux à hauteur de 10 700€ maximum. Le déficit foncier non consommé, est reportable et imputable jusqu’à épuisement sur les revenus fonciers perçus durant les 10 années suivantes. Imaginez les économies d’impôts que vous allez réaliser en réduisant vos revenus imposables de 10 000 € ou 20 000€ ou même 30 000€. Plus votre Tranche Marginale d’Imposition sera importante, plus l’économie d’impôt sera importante. Elle le sera d’autant plus, si la réduction de votre base imposable vous permet de basculer dans une tranche d’imposition inférieure. Pour en savoir plus sur le déficit foncier >>>>

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Meubler son logement pour passer au régime d’imposition de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Votre locataire vient de vous donner congé, c’est le moment de vous demander s’il ne serait pas plus intéressant pour vous de louer votre logement meublé plutôt que de le louer vide. La location meublée – ou LMNP – bénéficie en effet de nombreux avantages sur le plan fiscal par rapport à la location nue. En effet, les revenus sont imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non dans la catégorie des revenus fonciers. Dans cette catégorie, deux options s’offrent au bailleur. Soit il opte pour le régime du micro BIC, et bénéficie alors d’un abattement de 50 % sur les revenus bruts déclarés ; soit il déclare ses revenus au régime réel d’imposition. Dans ce second cas, il peut amortir comptablement la valeur de son bien immobilier et du mobilier qu’il aura acquis pour le meubler. Cette charge comptable va venir en déduction du bénéfice locatif imposable en plus des autres charges que le propriétaire bailleur aura déclarées. Chaque situation est différente mais cela peut permettre d’effacer tout bénéfice locatif pendant une vingtaine d’années.

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Investir en nue-propriété à crédit

C’est généralement le mode d’investissement en immobilier le moins connu, et pourtant ce n’est pas le moins intéressant. Bien au contraire. l’investissement immobilier en nue-propriété peut parfois freiner certains investisseurs car il implique un engagement, généralement de 15 ans, sans percevoir de revenus locatifs pendant toute la durée de l’opération. En revanche, la contrepartie est très alléchante. En effet, l’investisseur qui achète un bien immobilier en nue-propriété avec un crédit immobilier bénéficie d’une décote de son logement d’environ 50 % à 60 % de sa valeur en pleine propriété (sur le prix au m2), et peut déduire les frais liés à ses intérêts d’emprunt des autres revenus fonciers qu’il encaisse par ailleurs. Ensuite, pendant toute la durée du démembrement, il ne s’occupe de rien. Toutes les dépenses et les charges ainsi que la gestion incombent à l’usufruitier. Cela inclut d’ailleurs le règlement de la taxe foncière.Une aubaine ! Enfin, pour les contribuables assujettis à l’IFI (l’impôt sur la Fortune Immobilière), il y a un avantage supplémentaire à ce montage. En effet, le nu-propriétaire n’étant pas assujetti à l’IFI, cet impôt ne sera pas alourdi au fil des années par la diminution du capital restant à rembourser sur le crédit immobilier.

Attention, la déduction des intérêts d’emprunt n’est possible que lorsque l’usufruitier est un bailleur social. Ce qui implique notamment que ce schéma n’est pas possible pour l’achat de parts de SCPI en nue-propriété.

Vendre un ou plusieurs biens immobiliers pour les réinvestir différemment

Cette solution sera plus difficilement envisagée par un investisseur très attaché à son bien immobilier. Soit pour des questions sentimentales, soit parce qu’il lui semble difficile de trouver à emplacement équivalent, une aussi bonne rentabilité que l’appartement qu’il possède déjà. Mais c’est une solution qu’il ne faut surtout pas écarter. En effet, même en matière d’immobilier, rien n’est figé. Il ne faut pas hésiter à vendre quand on peut le faire car il existe pleins d’autres solutions immobilières qui pourraient être plus pertinentes selon sa situation patrimoniale et fiscale.
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Donner l’usufruit temporairement à un enfant

Dernière option, moins connue et pratiquée que les autres, la donation temporaire d’usufruit consiste à donner la jouissance d’un bien à un usufruitier, mais pour une durée déterminée et limitée dans le temps. Le donateur conserve ainsi la nue-propriété, mais ne perçoit plus les revenus locatifs. C’est le donataire qui percevra les revenus locatifs pendant la durée du démembrement. C’est une façon d’aider financièrement un proche, tout en allégeant sa fiscalité. Dans la pratique, le donataire est souvent un enfant détaché du foyer fiscal.

Vous l’aurez compris, notre système regorge de possibilités et d’opportunités pour diminuer l’imposition subie sur vos revenus fonciers. Certaines vous permettent même en parallèle de continuer à développer votre patrimoine comme l’investissement en déficit foncier ou en nue-propriété. Il faudra étudier chaque situation au cas par cas.

Rédigé le 30.04.2020 par

Jérémy Orféo

Jérémy Orféo est cofondateur de Weelim et directeur de la publication du site. Il signe des articles consacrés aux placements et à la gestion de patrimoine.