Chez Weelim, nous exerçons le métier de conseil en gestion de patrimoine. Notre mission consiste donc à assister, conseiller et guider celles et ceux, particuliers comme entreprises, qui désirent un conseil personnalisé sur l’organisation de leur patrimoine et les investissements qu’ils souhaitent réaliser…
Chaque année au mois de Mai, c’est devenu un rituel pour tous les contribuables français. L’heure de la déclaration d’impôt est arrivée. C’est aussi pour beaucoup d’entre vous le moment de faire un bilan fiscal pour évaluer le poids de l’impôt dans votre budget annuel. Et si vous déclarez des revenus fonciers, vous allez forcément vous poser la question : comment puis-je réduire les impôts payés sur mes revenus fonciers ? Nous allons dans cet article vous donner des premiers éléments de réponse, une base de réflexion que vous pourrez approfondir avec l’un de nos spécialistes.
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L’imposition des revenus fonciers
La fiscalité en France n’est pas des plus simples. Mais il faut avouer que s’agissant des revenus fonciers, la fiscalité est relativement facile à comprendre. Comme nous vous l’expliquons en détail dans notre guide de l’imposition des revenus fonciers, le contribuable a le choix entre deux alternatives. Soit il opte pour le régime réel d’imposition, soit c’est le régime du micro-foncier qui s’applique de plein droit quand les revenus ne dépassent pas 15 000 € par an. Si les revenus fonciers annuels sont supérieurs à 15 000 €, alors c’est le régime réel qui devient le régime applicable de plein droit. Dans le cadre du micro-foncier, le contribuable bénéficie d’un abattement de 30 % sur le montant des revenus fonciers bruts qu’il déclare sur sa déclaration n°2042 dans la case 4BE. Dans le cadre du régime réel, il doit compléter le formulaire n°2044 ou 2044-SPE selon sa situation, et y inscrire tous ses revenus fonciers et ses charges (ex : travaux d’entretien, charges de copropriété, frais d’assurance lié à la location du bien, frais d’agence, etc.) déductibles au sens de l’article 31 du CGI. En renseignant un de ces deux formulaires, le contribuable détermine ainsi son bénéfice foncier imposable qu’il reporte dans sa déclaration d’impôt 2042.
Dans les deux cas, l’administration fiscale intègre les revenus fonciers nets dans le barème d’imposition, au même titre que les revenus d’activité professionnelle pour déterminer l’impôt sur le revenu à payer. Les prélèvements sociaux de 17,2 % en 2020 sont également calculés sur le montant des revenus fonciers nets. Aussi, plus la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) du propriétaire bailleur est élevée, plus l’impôt qu’il aura à régler sur ses revenus fonciers sera important. On considère que dès qu’un contribuable dispose d’une TMI supérieure ou égale à 30 %, il existe des dispositifs permettant d’optimiser sa situation fiscale.
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Faire du déficit foncier pour diminuer sa base imposable
Une des façons les plus efficaces de réduire ses impôts consiste à diminuer le montant de ses revenus imposables tout en continuant de développer son patrimoine. Cela peut paraître contre intuitif, mais en réalité c’est tout à fait possible et même recommandé ! Et la méthode la plus efficace fiscalement pour arriver vos fins, c’est d’investir dans un bien immobilier à rénover afin de créer un déficit foncier imputable sur vos revenus fonciers existants. C’est une manière de joindre l’utile : développer votre patrimoine ; à l’agréable : diminuer vos impôts. Le principe est simple. Vous investissez dans un appartement très ancien, qui va faire l’objet d’une rénovation complète afin de répondre aux nouvelles normes et aux besoins actuels des locataires. En effet, les gens ne recherchent pas la même chose pour se loger aujourd’hui qu’il y a 20 ou 30 ans.
Ainsi, lorsque vous allez effectuer votre déclaration d’impôt l’année suivant la réalisation des travaux, vous indiquerez dans votre formulaire n°2044 le nouveau bien dont vous êtes maintenant propriétaire. Vous reporterez également le montant des loyers perçus ainsi que les charges engagées. Les loyers perçus seront très faibles car vous aurez probablement loué l’appartement que quelques mois. En revanche, du fait des travaux réalisés, les charges vont être significatives. En effet, le montant des travaux réalisés atteint généralement entre 50 % et 60 % du montant total de votre investissement, travaux inclus. De ce fait, vous allez générer un déficit foncier que vous allez pouvoir imputer sur vos revenus fonciers existant, et sur vos revenus globaux à hauteur de 10 700€ maximum. Le déficit foncier non consommé, est reportable et imputable jusqu’à épuisement sur les revenus fonciers perçus durant les 10 années suivantes. Imaginez les économies d’impôts que vous allez réaliser en réduisant vos revenus imposables de 10 000 € ou 20 000€ ou même 30 000€. Plus votre Tranche Marginale d’Imposition sera importante, plus l’économie d’impôt sera importante. Elle le sera d’autant plus, si la réduction de votre base imposable vous permet de basculer dans une tranche d’imposition inférieure. Pour en savoir plus sur le déficit foncier >>>>
Les SCPI de déficit foncier
Pour les plus petits budgets, on peut facilement accéder au mécanisme du déficit foncier dès 10 000 € d’investissement grâce aux SCPI de déficit foncier. Pour en savoir plus sur les SCPI fiscales >>>
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Meubler son logement pour passer au régime d’imposition de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Votre locataire vient de vous donner congé, c’est le moment de vous demander s’il ne serait pas plus intéressant pour vous de louer votre logement meublé plutôt que de le louer vide. La location meublée – ou LMNP – bénéficie en effet de nombreux avantages sur le plan fiscal par rapport à la location nue. En effet, les revenus sont imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non dans la catégorie des revenus fonciers. Dans cette catégorie, deux options s’offrent au bailleur. Soit il opte pour le régime du micro BIC, et bénéficie alors d’un abattement de 50 % sur les revenus bruts déclarés ; soit il déclare ses revenus au régime réel d’imposition. Dans ce second cas, il peut amortir comptablement la valeur de son bien immobilier et du mobilier qu’il aura acquis pour le meubler. Cette charge comptable va venir en déduction du bénéfice locatif imposable en plus des autres charges que le propriétaire bailleur aura déclarées. Chaque situation est différente mais cela peut permettre d’effacer tout bénéfice locatif pendant une vingtaine d’années.
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À propos de Weelim
Chez Weelim, nous exerçons le métier de conseil en gestion de patrimoine. Notre mission consiste donc à assister, conseiller et guider celles et ceux, particuliers comme entreprises, qui désirent un conseil personnalisé sur l’organisation de leur patrimoine et de leurs investissements. Notre objectif, c’est que vos placements performent dans la durée que ce soit : en assurance vie et plan épargne retraite, en immobilier ou SCPI, en private equity, en crowdfunding, en bourse etc.
Vous permettre d’investir dans des placements performants grâce à des conseils objectifs et personnalisées
Quelle fierté pour nous de vous accompagner depuis toutes ces années ! Que ce soit pour accéder à de meilleurs rendements, créer un complément de revenu, diversifier vos investissements, optimiser vos impôts ou encore préparer votre retraite. Chez Weelim, nous sommes engagés à vous proposer le service que nous aimerions recevoir : sécurisé, impartial et personnalisé.
Pour cela, nous n’avons de cesse d’analyser les tendances, réglementations et évolutions socio-économiques. Nous évaluons et rencontrons les sociétés de gestion et les acteurs de la finance pour garantir leur pertinence et leur vision à moyen et long terme. Notre but est de vous transmettre conseils et savoir-faire via nos experts disponibles au quotidien. Mais aussi à travers notre lettre des placements, nos guides thématiques et nos vidéos YouTube. Weelim, c’est l’accès à des investissements fiables, performants et responsables pour répondre aux enjeux environnementaux et sociaux de notre époque.
Jérémy Orfeo, Ugo Philippe et Pierre Marsanne – les fondateurs de Weelim
Quels sont les meilleurs placements pour investir en 2025 ?
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Comment choisir et comparer les différentes SCPI ?
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
Quelles sont les alternatives aux fonds en euro d’assurance-vie ?
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
A qui s’adressent les contrats d’assurance-vie de droit luxembourgeois ?
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
Le Crowdfunding immobilier est-il le nouvel eldorado des investisseurs ?
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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