PAREF Gestion lance Novapierre Allemagne 2, le deuxième millésime de la SCPI Novapierre Allemagne. Les résultats positifs de Novapierre Allemagne première du nom devraient largement bénéficier au succès commercial de ce second millésime. Y a-t-il un intérêt à s’intéresser cette nouvelle SCPI ? On essaye de comprendre ses atouts
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L’attractivité de l’immobilier tertiaire en Allemagne
Après une longue période de forte croissance, l’économie allemande montre des signes de ralentissement. La prévision de croissance pour 2019 est de l’ordre de 1%. Mais les fondamentaux qui tirent l’activité commerciale allemande restent solides. Avec un taux de chômage (3,2%) parmi les plus bas d’Europe et un pouvoir d’achat par habitant parmi les plus élevés, l’Allemagne est une zone prospère au sein de laquelle ses habitants consomment structurellement de manière importante. En 2018, la consommation des ménages allemands représente 53 % du PIB national. N’oublions pas que l’Allemagne est la 1ère économie européenne et la 4ème économie mondiale.
Tous ces signaux ont fait de la SCPI Novapierre Allemagne (la grande sœur) un véritable succès commercial. Un peu plus de 500 M€ de collecte depuis sa création en 2014. C’est dire l’intérêt des épargnants pour le marché immobilier outre Rhin. Un succès commercial suivi jusqu’ici de bons résultats, à la hauteur des attentes des associés. Un revenu annuel passé de 8,10 € par part en 2015 pour atteindre 12,75 € en 2018 (TDVM 2018 : 4,99 % net de fiscalité étrangère). Un prix de souscription qui est également passé de 230 € en 2014 à 260 € en 2018.
Novapierre Allemagne 2, qui investira dans cette classe d’actifs, devrait ainsi bénéficier de cette dynamique. Mais il est bon de rappeler que les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
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Novapierre Allemagne 2, une stratégie d’investissement identique à sa grande sœur
Anne Schwartz, Directrice Générale de PAREF Gestion déclare « Le lancement de Novapierre Allemagne 2, illustre la volonté de PAREF Gestion d’offrir à ses investisseurs l’accès à une stratégie d’investissement lisible et déjà éprouvée. Notre savoir-faire, associé à l’expertise du marché allemand de notre partenaire Principal Real Estate, fera de Novapierre Allemagne 2 un placement immobilier de référence. Dans la lignée de Novapierre Allemagne, PAREF Gestion entend continuer d’innover en développant de nouveaux véhicules d’investissements dédiés à différentes typologies d’actifs européens, avec un positionnement unique sur le marché. »
Elle confirme donc la volonté de la société de gestion de faire de ce nouvelle SCPI une sœur jumelle de Novapierre Allemagne qui elle, a atteint son plafond statutaire. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle il n’est plus possible actuellement de souscrire à cette SCPI.
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La cerise sur le gâteau : une fiscalité attractive en vertu de la Convention fiscale
En vertu de la Convention fiscale franco-allemande du 21 juillet 1959, modifiée le 1er janvier 2016, les revenus locatifs perçus en Allemagne par la SCPI Novapierre Allemagne 2 ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. Aussi, l’associé perçoit un revenu net de fiscalité allemande. Ces revenus doivent être déclarés lors de la déclaration d’impôt. La société de gestion indique chaque année lors de l’envoi de l’Imprimé Fiscal Unique (IFU) comment bien déclarer ces revenus.
La société de gestion précise dans sa documentation commerciale : « Les revenus locatifs ainsi que les plus-values de source allemande sont exonérés de prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d’application des conventions fiscales. »
« L’impôt français relatif à la convention franco-allemande représente la différence entre votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et votre Taux Moyen d’Imposition. Le traitement fiscal lié à la détention de parts de SCPI dépend de la situation individuelle de chaque associé et est susceptible d’être modifié ultérieurement. »
Comme souvent, la nouveauté séduit et questionne. Mais dans le cas précis, ce n’est pas vraiment une nouveauté. Il s’agit plutôt d’une continuité. Si vous êtes intéressé par cette SCPI, demandez l’avis de nos experts avant de vous lancer.
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