Créée en 1987 et gérée par Sofidy depuis la fin de l’année 2000, Efimmo 1 est l’une des SCPI de bureaux les plus anciennes du marché, et l’une des plus granulaires. Au 31 décembre 2025, sa capitalisation atteint 1,74 milliard d’euros, détenue par 21 467 associés, dont dix-huit compagnies d’assurances qui portent ensemble 36,5 % du capital au travers de contrats en unités de compte. Son patrimoine compte 241 actifs, répartis en France et dans sept autres pays européens, pour 1 408 unités locatives. La SCPI est classée article 8 au sens du règlement SFDR. Elle fait partie des fonds que nous suivons dans notre liste des SCPI de rendement.

Un patrimoine de bureaux, découpé en petites surfaces

La stratégie d’Efimmo 1 tient en une idée : investir dans des bureaux de taille mesurée, nombreux et dispersés, plutôt que dans quelques grands immeubles. En valeur vénale hors droits, les bureaux représentent 73,3 % du patrimoine à fin 2025, contre 75,3 % un an plus tôt. Les commerces pèsent 14,5 %, entre commerces de centre-ville (5,7 %), galeries de centres commerciaux (4,4 %), moyennes surfaces de périphérie (4,2 %) et commerces de vente aux professionnels (0,2 %). L’éducation compte pour 4,6 %, les hôtels pour 3,2 %, les locaux d’activité pour 2,7 % et la logistique pour 1,6 %. Autrement dit, la diversification progresse, mais la SCPI reste avant tout un pari sur le marché tertiaire.

Géographiquement, l’Île-de-France domine avec 35,2 % en région parisienne et 9,8 % dans Paris. Les métropoles régionales représentent 29,2 % et l’étranger 25,9 %, avec en tête l’Allemagne (10,0 %), les Pays-Bas (5,2 %) et le Royaume-Uni (4,4 %), puis la Belgique, l’Irlande, l’Italie et l’Espagne. Le risque locatif est très dilué : les quarante principaux locataires ne pèsent que 49,25 % des loyers. Les entités publiques et parapubliques françaises arrivent en tête avec 6,56 % des loyers, devant le groupe Bertelsmann (3,87 %), B&B Hôtels (3,28 %), Sodexo (2,79 %) et ABN Amro (2,58 %). Concrètement, le départ d’un locataire isolé ne fait pas vaciller les revenus, mais une faiblesse générale du marché des bureaux, elle, se lit dans les comptes.

Les chiffres clés de l’exercice 2025

Le dividende versé au titre de 2025 s’élève à 8,96 euros par part en pleine jouissance, contre 10,33 euros en 2024. Il fait ressortir un taux de distribution de 4,44 % brut de fiscalité, contre 5,07 % un an plus tôt, et de 4,23 % après la fiscalité acquittée par la SCPI pour le compte des associés. Ce chiffre mérite d’être décomposé : le dividende ordinaire atteint 8,40 euros, dont 0,12 euro prélevé sur le report à nouveau, auquel s’ajoute un acompte exceptionnel de 0,56 euro issu des plus-values de cession. Le résultat courant, lui, recule à 8,28 euros par part, contre 9,11 euros en 2024, sous l’effet de charges non récupérables plus lourdes liées à la vacance et de produits financiers en baisse. Après affectation, le report à nouveau s’établit à 1,06 euro par part, soit environ six semaines de distribution.

Le prix de souscription est resté fixé à 212 euros tout au long de l’année, avec une valeur de retrait de 190,80 euros. La performance globale annuelle se confond donc avec le taux de distribution, à 4,44 %. Les valeurs d’expertise reculent de 1,2 % à périmètre constant, ce qui ramène la valeur de reconstitution à 197,32 euros par part, contre 202,47 euros fin 2024, et la valeur de réalisation à 164,04 euros. Le prix de part se situait ainsi environ 7 % au-dessus de la valeur de reconstitution en fin d’exercice.

Le taux d’occupation financier moyen s’établit à 87,5 % sur l’année, contre 88,5 % en 2024, la vacance portant essentiellement sur des bureaux, notamment à Pantin, Lyon et Colombes. La dette bancaire représente 22,3 % de la valeur des actifs, et 19,45 % une fois retraitée de la trésorerie, pour un coût moyen de 2,31 %. Sur la durée, le taux de rendement interne ressort à 0,61 % sur cinq ans, à 3,40 % sur dix ans (2016-2025) et à 8,61 % depuis l’origine. Ce contraste résume l’histoire du fonds : une performance historique solide, puis une décennie récente pénalisée par la baisse du prix de part décidée fin 2023.

Faits marquants de 2025 et perspectives pour 2026

Sofidy a poursuivi une gestion active du portefeuille. Environ 36 millions d’euros ont été investis hors bureaux, dans deux entrepôts de messagerie à Bègles et à Gevrey-Chambertin et dans une participation de 8,83 % au centre commercial Stadshart de Zoetermeer, aux Pays-Bas, pour un rendement moyen à l’acquisition annoncé de 7,3 %. Dans le même temps, 25,3 millions d’euros d’actifs ont été cédés, en moyenne 9,4 % au-dessus des valeurs d’expertise, dégageant 2,9 millions d’euros de plus-values nettes de fiscalité. La SCPI disposait par ailleurs de 69 millions d’euros de trésorerie à la clôture.

Le point de tension est ailleurs : la liquidité. La collecte brute n’a atteint que 2,5 millions d’euros en 2025, contre 14,7 millions en 2024, et la collecte nette des retraits ressort à -9,6 millions d’euros. Un fonds de remboursement de 9,8 millions d’euros a permis de racheter 64 896 parts au prix de 152,50 euros, soit nettement sous la valeur de retrait de 190,80 euros. Il a été entièrement consommé fin novembre 2025 et, au 31 décembre, 433 695 parts restaient en attente de retrait, soit 4,8 % des parts. Pour retrouver de la souplesse sur les prochains fonds de remboursement, la société de gestion propose d’abaisser la valeur nominale de la part de 152 à 10 euros.

Sur le plan institutionnel, le rapport annuel annonce l’absorption de Sofidy par Tikehau Investment Management, filiale du groupe Tikehau Capital, prévue d’ici la fin du premier semestre 2026 : la gestion de la SCPI serait transférée à cette entité, avec les mêmes équipes et le maintien de la marque Sofidy, sous réserve de l’approbation d’une assemblée générale extraordinaire. Enfin, selon SCPI-Lab, la valeur de reconstitution est descendue à 189,34 euros au 30 juin 2026, ce qui a conduit la société de gestion à abaisser le prix de souscription de 212 à 190 euros à compter du 1er septembre 2026, soit une baisse de 10,38 %.

Notre lecture

Efimmo 1 conserve des atouts réels : un patrimoine extrêmement fragmenté, des cessions réalisées au-dessus des expertises, un endettement mesuré et une poche de diversification qui s’étoffe. Mais l’exercice 2025 montre aussi les limites du modèle. Le résultat courant ne couvre plus la distribution sans l’appoint des plus-values et du report à nouveau, l’occupation reste en dessous de 90 % et la file de retraits continue de s’allonger. La nouvelle baisse du prix de part en 2026 rapproche le prix d’entrée de la valeur des immeubles, ce qui peut rendre l’entrée plus cohérente pour un nouvel investisseur, au prix d’une nouvelle perte latente pour les associés historiques.

Concrètement, cette SCPI s’adresse à un épargnant prêt à accepter une exposition dominante aux bureaux et un horizon d’au moins huit ans, en connaissant les conditions de sortie actuelles. Un conseiller Weelim peut vous aider à mesurer sa place dans une allocation diversifiée.

La granularité protège les loyers, pas la liquidité.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.