IFI : il est toujours possible d’investir dans l’immobilier en évitant l’impôt sur la fortune immobilière

C’était l’une des propositions phares du programme « Macron » lors de sa campagne présidentielle, il a donc fini par remplacer l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) par l’IFI (l’impôt sur la Fortune Immobilière) depuis le 1er Janvier 2018. Cet impôt est dû par les contribuables dont le patrimoine immobilier excède le seuil de à 1 300 000 €. L’objectif principal de cette mesure est d’inciter les contribuables, considérés par Bercy comme les plus fortunés, à arbitrer une partie de leur patrimoine vers des actifs financiers qui eux ne sont plus soumis à cette taxe. Mais, contrairement à ce que l’on pourrait croire, il est toujours possible d’investir en immobilier en 2020 sans s’exposer d’avantage à l’IFI. On vous explique comment.

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Comment fonctionne l’IFI ? Petit rappel

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) se déclare sur une annexe à la déclaration des revenus en utilisant le formulaire n°2042-IFI lorsque le patrimoine net taxable est supérieur à 1 300 000 €. Le montant de l’IFI est alors calculé par l’administration fiscale en fonction des données renseignées qui lui permettent de déterminer le montant du patrimoine net taxable. Le contribuable doit alors être vigilant à ne pas se tromper lors de la déclaration.
Les biens imposables sont constitués de l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal au sens de l’IFI. En effet, la composition du foyer fiscal pour l’IFI peut être différente de celle retenue pour l’impôt sur le revenu. Par exemple, le contribuable doit prendre en compte le patrimoine de son concubin (alors qu’ils font une déclaration sur les revenus séparée) mais pas celui des enfants majeurs rattachés au foyer fiscal pour le calcul de l’IR. Cela concerne notamment l’ensemble des biens immobiliers bâtis et non bâtis détenus directement (ex : résidence principale, investissement locatif…) ou indirectement via des titres et parts de sociétés (SCI, SCPI etc.), déduction faite des dettes afférentes aux travaux réalisés ou contractées pour l’acquisition des biens précités.
Pour autant, il existe toujours en 2020 des exceptions ou des solutions d’investissement organisées de manière à avantager l’investisseur exposé à une taxation IFI.

L’investissement en Nue-propriété pour acheter un logement et échapper à l’IFI

C’est probablement l’astuce la plus répandue. Elle consiste à acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier. En effet, la pleine propriété d’un bien peut facilement être démembrée afin de constituer la nue-propriété du bien d’une part, et l’usufruit d’autre part. Et, conformément à la règlementation en vigueur, seul l’usufruitier est tenu de déclarer la valeur du bien à l’IFI si son patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1, 3M€.

L’investissement immobilier en nue-propriété permet donc à un investisseur de continuer à développer son patrimoine grâce à l’immobilier, sans déclarer à l’IFI le bien immobilier pendant toute la durée du démembrement.

L’usufruit lui est acquis par un bailleur institutionnel, pour une durée généralement de 15 ans. Pendant tout ce temps, c’est le bailleur usufruitier qui percevra les revenus locatifs. En contrepartie, l’investisseur nue-propriétaire bénéficiera d’une décote sur son prix d’achat de l’ordre de 40 % par rapport au prix d’achat en pleine propriété. Cette décote économique compense ainsi l’absence de revenu. Au terme de l’opération, l’usufruitier s’oblige à remettre le bien en bon état d’entretien et d’habitabilité immédiate. Par « bon état d’usage et d’habitabilité immédiate», il faut notamment entendre un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le nu-propriétaire se retrouve alors plein propriétaire de son bien immobilier, sans avoir à débourser un centime. Il peut ensuite continuer à le louer ou bien le céder. Dans tous les cas, il aura économisé de l’IFI pendant toute la durée de l’opération !

Investir dans l’immobilier locatif grâce à la gestion collective.

Pour l’épargnant, la gestion collective consiste à investir dans des fonds détenus collectivement avec d’autres investisseurs et gérés par des professionnels. C’est le cas notamment au travers de SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier) qui gèrent un parc immobilier locatif et reversent tous les mois ou tous les trimestres une quote-part des loyers aux milliers d’associés propriétaires de parts. Les SCPI sont éligibles à l’IFI dans la mesure où elles sont composées à 100 % d’immeubles éligibles à l’IFI. Cependant, l’investissement en nue-propriété est également envisageable en SCPI de rendement. L’avantage par rapport à un investissement immobilier en direct, est qu’il sera possible d’adapter plus facilement le projet d’investissement à des budgets inférieurs à 100 000 €. En effet, l’investissement SCPI en nue-propriété est généralement possible dès 10 000 € de budget. Par ailleurs, en SCPI, l’investisseur pourra réduire la durée du démembrement temporaire jusqu’à 5 ans et il pourra envisager de diversifier sur différentes SCPI (3 ou 4 pour un projet de 100 000 € par exemple). En revanche, il ne pourra pas miser sur un emplacement, ou une ville en particulier, comme c’est possible de le faire lors d’un investissement immobilier en direct. En SCPI les décotes les plus pratiquées sont généralement de l’ordre de 20 % pour une opération sur 5 ans et 30 % pour une opération sur 10 ans.

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Participer à des opérations de promotion immobilière dans un cadre de placements collectifs

Depuis plus de 5 ans maintenant, le secteur de la promotion immobilière est devenu de plus en plus accessible à tout un chacun (à partir de 2 000 € de budget), grâce au développement de nouveaux supports d’investissement. Des supports obligataires d’une part, avec l’essor du Crowdfunding Immobilier, et des supports financiers d’autre part, avec l’engouement que suscite le private equity immobilier ou capital investissement immobilier. La dimension immobilière reste sous-jacente puisqu’il s’agit majoritairement d’opération de promotion immobilière, de rénovation ou encore de transformation, mais le vecteur d’investissement n’est en aucun cas éligible à l’IFI. Ce sont deux modes d’investissement qui ont le vent en poupe ces dernières années, les rendements affichés étant très attractifs : 9,2 % en moyenne en 2019 pour les opérations en crowdfunding immobilier, et entre 6 % et 7 % par an sur un horizon d’investissement de 10 ans pour le private equity immobilier.

Les fonds immobiliers non-côtés destinés à une clientèle qualifiée de « professionnelle » au sens de la directive MIF et accessibles dès 100000€

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Ces fonds immobiliers peuvent prendre plusieurs formes juridiques : FPCI, FPS, SLP, FIAR de droit luxembourgeois etc. et font l’objet d’une déclaration auprès de l’AMF, et non d’un agrément. Le fait qu’ils ne soient pas agréés mais seulement déclarés à l’AMF confère au gestionnaire plus de latitude dans ses choix d’investissement et sa politique de gestion. En revanche, ces fonds sont accessibles uniquement à une clientèle appartenant à la catégorie des clients « professionnels » au sens de la directive MIF (Marchés d’Instruments Financiers). Peuvent être considérés comme des investisseurs « professionnels » des épargnants particuliers qui possèdent « l’expérience, les connaissances et la compétence nécessaire pour prendre ses propres décisions d’investissement et évaluer correctement les risques encourus ».Pour se faire, la règlementation considère donc que l’investisseur doit être capable d’investir au moins 100.000€.

Ces fonds ont des stratégies d’investissement qui varient d’un gestionnaire à l’autre. Certains investissent par exemple dans des projets de promotion immobilière dans le secteur du logement, d’autres investissent, directement ou indirectement, dans de l’immobilier tertiaire sur des opérations de transformation ou de rendement locatif. Mais, la liberté d’action dont disposent les gestionnaires leur permet d’envisager des montages juridiques et des niveaux d’endettement plus importants que pour des fonds agréés par l’AMF. Ce qui rend l’investissement peu voir pas du tout éligible à l’IFI selon les cas.

L’investissement dans un Groupement foncier forestier pour diversifier son patrimoine

Ce sont des supports d’investissement excellents et très souvent utilisés comme outil de diversification patrimoniale. En effet, bien que l’exploitation des forêts ne permette pas de dégager une rentabilité aussi attractive que les SCPI, investir sur les forêts françaises au travers d’un GFF ou GFI, c’est miser sur une classe d’actif défensive acyclique et très peu exposée aux crises économiques, dont le prix à l’hectare (1 ha = 10 000 m²) augmente chaque année de façon régulière. En 2018 par exemple, la SAFER relevait une hausse de 3,5 %. L’investisseur peut alors miser sur une valorisation annuelle de ses parts, non garantie et fonction de l’évolution du prix de l’Ha, tout en percevant également des revenus issus de l’exploitation des forêts détenues par le groupement. Ces revenus sont proportionnels aux nombres de parts qu’il possède. Les revenus perçus par l’investisseur sont de l’ordre de 2 % par an. Aussi, afin de rendre cette solution d’investissement plus attractive, le législateur a pris un certain nombre de mesures incitatives. Parmi elles, une mesure concerne l’IFI. En effet, les parts de groupement forestiers bénéficient d’un abattement de 75 % sur la valeur des forêts, qui n’entrent donc dans le patrimoine taxable à l’IFI que pour 25 % de leur valeur, sans plafonnement. Dans certains cas, les parts échappent totalement à l’IFI, sans limite de montant ou de durée. Ce dispositif fonctionne également pour les Groupements Forestiers d’Investissement ayant obtenu un Visa de l’AMF.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière n’est donc pas une fatalité quand on est investisseur et que l’on paye cet impôt. Des solutions existent et il faut prendre le temps de les étudier pour envisager des arbitrages qui permettraient au foyer fiscal d’alléger la facture, tout en conservant une stratégie patrimoniale à long terme intégrant l’immobilier dans le développement de son patrimoine.