[Parts sponsors] : Principal Inside, une nouvelle SCPI internationale se lance sur le marché français

Le marché des SCPI, longtemps dominé par des acteurs français, s’ouvre désormais à des gérants internationaux de premier plan. Après l’arrivée remarquée de Blackstone sur certaines stratégies indirectes, c’est au tour de Principal Asset Management, géant mondial de la gestion d’actifs immobiliers, de lancer sa propre SCPI internationale dédiée aux épargnants français et européens. Baptisée Principal Inside, cette nouvelle venue entend se distinguer par une double orientation stratégique : 50 % sur le marché immobilier américain et 50 % sur le marché européen hors France. Une promesse d’internationalisation rare, soutenue par les moyens colossaux d’un gestionnaire qui administre déjà plus de 100 milliards de dollars d’encours immobiliers à travers le monde.

Avec une ambition claire – proposer aux épargnants français une diversification géographique et sectorielle inédite – et une première phase de lancement sous la forme de parts sponsors offrant une décote de 4,8 % sur le prix de souscription, Principal Inside veut rapidement s’imposer comme une alternative crédible aux SCPI traditionnelles.

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Un acteur mondial qui s’invite sur le marché français

L’arrivée de Principal Asset Management sur le marché des SCPI ne passe pas inaperçue. Loin d’être un nouvel entrant inexpérimenté, le gestionnaire revendique plus de 100 Md$ d’actifs immobiliers sous gestion dans 27 pays, et s’appuie sur près de 500 collaborateurs exclusivement dédiés à l’immobilier. Cette profondeur d’expertise et d’implantation locale constitue un avantage décisif dans un secteur où la sélection d’actifs reste éminemment locale et technique.

Comparée aux principaux gestionnaires de SCPI français, dont la plupart gèrent entre 1 et 10 Md€ d’actifs immobiliers, l’échelle de Principal AM impressionne. Seuls des acteurs comme AXA IM ou AEW rivalisent partiellement. Cette entrée marque donc un changement de dimension pour le marché français, ouvrant la voie à une exposition internationale incluant le marché immobilier US auparavant difficilement accessible via un produit collectif de ce type. Hormis la SCPI Corum USA, lancé en 2024.

Une stratégie claire : 50 % Europe (hors France), 50 % États-Unis

Le positionnement de Principal Inside se distingue immédiatement de celui des SCPI concurrentes. Alors que la plupart restent concentrées sur l’Hexagone ou à la marge sur certains pays limitrophes, la SCPI adopte un prisme global.

• 50 % aux États-Unis : le marché immobilier américain, rappelons-le, est 20 % plus profond que l’ensemble du marché européen et affiche une liquidité supérieure, avec 1,7 fois plus de transactions chaque année. Historiquement, il offre également des rendements supérieurs à long terme, notamment sur des classes d’actifs innovantes comme les data centers, la logistique urbaine ou les résidences gérées.
• 50 % en Europe hors France : Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Royaume-Uni ou encore pays nordiques figurent parmi les cibles privilégiées. Ce choix exclut volontairement la France, pour des raisons fiscales mais aussi stratégiques, afin de répondre au besoin de diversification géographique des épargnants français, souvent surexposés au marché domestique via leur patrimoine immobilier personnel et leurs investissements traditionnels.

Cette répartition vise à offrir un portefeuille équilibré, limitant les risques liés à un cycle économique ou immobilier unique.

Une diversification sectorielle assumée

L’autre point fort de Principal Inside réside dans sa diversification sectorielle. C’est d’ailleurs une tendance assez nette depuis 2 ou 3 ans. Alors que de nombreuses SCPI historiques restaient focalisées sur le bureau ou le commerce, les nouvelles SCPI commet Principal Inside, entendent investir dans toutes les grandes classes d’actifs immobiliers mondiales. En l’occurence, la société de gestion indique vouloir cibler les secteurs immobiliers suivants :

• Logistique : portée par l’e-commerce et les chaînes d’approvisionnement globalisées, la logistique reste l’un des segments les plus dynamiques, notamment aux États-Unis et en Europe du Nord.
• Data centers : en plein essor grâce à la digitalisation et au cloud, ils constituent une classe d’actifs encore rare dans les portefeuilles SCPI.
• Résidences gérées : incluant résidences étudiantes, seniors ou coliving, ce secteur combine rendement locatif et résilience démographique.
• Santé : hôpitaux, cliniques ou établissements spécialisés, souvent adossés à des baux longs, apportent une visibilité précieuse.
• Hôtellerie : malgré un cycle plus volatile, ce secteur bénéficie d’un regain d’intérêt, notamment en Europe post-Covid.

Cette vision 360° de l’immobilier est rendue possible par l’implantation locale de Principal AM. Avec des équipes présentes dans les grandes métropoles américaines et européennes, la société de gestion s’assure de la pertinence des acquisitions et du suivi opérationnel.

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Une SCPI calibrée pour séduire les épargnants français

Si l’ambition internationale est claire, Principal Inside adopte des caractéristiques proches de celles du marché français pour ne pas dérouter les investisseurs :

• Forme juridique : SCPI à capital variable classique.
• Prix de part : 250 € (hors période sponsor).
• Période sponsor : jusqu’au 31 janvier 2026, avec une décote de 4,8 %, ramenant le prix de souscription à 238 €. Minimum de souscription : 40 parts (soit 9 520 €). En dehors de cette phase, le ticket d’entrée descend à 10 parts.
• Distribution : versement trimestriel des dividendes.
• Objectifs de performance : un Taux de Distribution cible de 6 % et un TRI cible de 6,5 % sur 10 ans, en ligne avec les standards du marché mais soutenus par la profondeur des marchés visés.

À noter : la SCPI n’a pas prévu de couvrir systématiquement le risque de change. Les épargnants doivent donc être conscients que l’évolution des devises, notamment l’euro-dollar, peut impacter à la hausse ou à la baisse le rendement final.

Un lancement stratégique via les parts sponsors

La commercialisation de la SCPI commence par une phase sponsor, une pratique désormais fréquente sur le marché des nouvelles SCPI. L’objectif est double : sécuriser une collecte initiale significative et offrir aux premiers souscripteurs une incitation financière.

Pour Principal Inside, cette phase propose :

• Une décote de 4,8 % sur le prix de part (238 € au lieu de 250 €).
• Une souscription minimale de 40 parts (soit 9 520 €).
• Une période limitée jusqu’au 31 janvier 2026.

Ce mécanisme permet d’aligner les intérêts entre les premiers investisseurs et la société de gestion, en facilitant la constitution rapide d’un patrimoine initial.

Conclusion

Avec le lancement de Principal Inside, le marché français des SCPI s’ouvre à une nouvelle dimension internationale. Portée par un gestionnaire de tout premier plan, doté d’une expertise mondiale et de près de 500 spécialistes de l’immobilier, cette SCPI promet de diversifier les portefeuilles des épargnants français bien au-delà des frontières hexagonales.

Sa stratégie, répartie équitablement entre États-Unis et Europe hors France, son approche multisectorielle et son adossement à un acteur institutionnel majeur en font une proposition rare sur le marché.

Reste aux investisseurs à évaluer les opportunités, tout en intégrant les spécificités d’un produit exposé au risque de change et dont la réussite dépendra de la capacité de Principal AM à déployer efficacement son savoir-faire international. Mais une chose est certaine : avec Principal Inside, la scène des SCPI françaises s’enrichit d’un acteur de poids, capable de bousculer les habitudes et d’ouvrir de nouvelles perspectives de diversification.